中新網(wǎng)6月16日電 據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，“原來(lái)就很迷惑，現(xiàn)在更迷惑了�！边@是上海一家港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)建設(shè)部關(guān)于“套型建筑面積”最新解釋的第一反應(yīng)。
14日，就在眾多媒體埋頭報(bào)道建設(shè)部某官員表態(tài)“90平方米套型建筑面積大約應(yīng)該相當(dāng)于100到105平方米建筑面積”時(shí)，晚上11點(diǎn)后，建設(shè)部通過(guò)媒體澄清，對(duì)“套型建筑面積”有明確定義，暗指該部某位官員的上述說(shuō)法并不正確。
“僅僅在兩天時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了兩種說(shuō)法，這即說(shuō)明相關(guān)部門的內(nèi)部口徑還沒(méi)有統(tǒng)一，也說(shuō)明澄清這一概念關(guān)系重大�！鄙虾Ｄ抽_(kāi)發(fā)商表示。看來(lái)，對(duì)于概念的理解，很多人還都在消化過(guò)程中。
套內(nèi)使用面積 < 套型建筑面積 < 建筑面積
根據(jù)建設(shè)部這一最新解釋，“套型建筑面積”在《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中有明確定義：等于套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)。而標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)等于標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積。
那么，套型建筑面積的概念究竟做何用途？與購(gòu)房者買房時(shí)的建筑面積有何不同？將90平方米界定為套型建筑面積意義在哪里？建設(shè)部的表態(tài)中沒(méi)有任何解釋。
戴德梁行建筑工程專家袁帆介紹，套型建筑面積是一個(gè)建筑設(shè)計(jì)用語(yǔ)，而購(gòu)房人購(gòu)買的房屋建筑面積是一種產(chǎn)權(quán)建筑面積。兩個(gè)概念用途不同，計(jì)算方法不同。
理解套型建筑面積的關(guān)鍵是弄懂“標(biāo)準(zhǔn)層”的意義。套型建筑面積以標(biāo)準(zhǔn)層得房率(標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù))為參考，包括標(biāo)準(zhǔn)層的公攤面積(如電梯、走廊等)，但不包括陽(yáng)臺(tái)面積、標(biāo)準(zhǔn)層以外的公攤面積(如大堂)、小區(qū)公攤面積(如物業(yè)管理用房)等額外面積，而這些額外面積其實(shí)是計(jì)入最終的產(chǎn)權(quán)建筑面積的。
可見(jiàn)，90平方米的套型建筑面積必然比最終的產(chǎn)權(quán)建筑面積小，比實(shí)際的套內(nèi)使用面積大。
“100至105平方米建筑面積”并非全錯(cuò)
“開(kāi)發(fā)商當(dāng)然愿意把90平方米界定為套內(nèi)面積，這標(biāo)志著最終的建筑面積可以放寬，但套型建筑面積比建筑面積還是寬松一些�！鄙鲜龈圪Y開(kāi)發(fā)商表示。
此前，有消息稱，90平方米可能界定為套內(nèi)面積，開(kāi)發(fā)商一時(shí)歡欣鼓舞。而套型建筑面積的說(shuō)法明確后，開(kāi)發(fā)商稱，對(duì)于一些普通多層住宅來(lái)說(shuō)，概念區(qū)別的影響幾乎沒(méi)有，影響較大的是公攤面積較多的豪宅。
“因此，建設(shè)部官員稱90平方米套型建筑面積大約等于100至105平方米建筑面積的說(shuō)法不是完全不對(duì)，但也過(guò)于絕對(duì)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱。
觀望仍在繼續(xù)
“我們接觸了大量的開(kāi)發(fā)商，全部都在觀望，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作�！敝蟹恐笖�(shù)研究院華東區(qū)副院長(zhǎng)陳晟稱，所謂的合并小戶型、高挑空等做法還只是在咨詢階段。
而對(duì)于套型建筑面積的討論，開(kāi)發(fā)商表示，雖然目前還沒(méi)有完全搞懂區(qū)別，但這個(gè)技術(shù)性很強(qiáng)的概念其實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商影響不大�！凹热灰呀�(jīng)定了這個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的基調(diào)，我們只需要靜靜等待細(xì)則，更多的是考慮如何做出符合市場(chǎng)的產(chǎn)品�！�
值得推敲的是，建設(shè)部此次表態(tài)沒(méi)有提及十五條細(xì)則，更沒(méi)有提及市場(chǎng)流傳的另一個(gè)說(shuō)法，即70%的住宅面積應(yīng)建小戶型是適用于單個(gè)項(xiàng)目，還是城市總量。而在采訪過(guò)程中，幾乎所有的被訪專家和開(kāi)發(fā)商均表示，70%的比例要求對(duì)開(kāi)發(fā)商影響更大，而適用于城市總量的做法可能更為合理。
如果每個(gè)項(xiàng)目都適用這一要求，開(kāi)發(fā)商透露，成本的增加在所難免。其中，規(guī)劃調(diào)整的成本至少在幾百萬(wàn)以上，但這是成本損失中最少的一部分�！皩�(duì)于一些市中心拿地，規(guī)劃做了幾年的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本是最大的損失。”上海一家開(kāi)發(fā)商稱。
對(duì)于建設(shè)部以如此堅(jiān)決的態(tài)度推行指標(biāo)式調(diào)控，一些開(kāi)發(fā)商表示理解。“其實(shí)小面積也可以做出優(yōu)秀的產(chǎn)品，這就要看開(kāi)發(fā)商的心態(tài)和理念。如果是想通過(guò)轉(zhuǎn)空子的做法討巧，或鉆營(yíng)其他類型的炒作，最終也會(huì)被淘汰�！�
專家：用詞專業(yè)影響有限
中房指數(shù)研究院華東分院副院長(zhǎng)陳晟表示，與其花大量時(shí)間爭(zhēng)論套型建筑面積的合理性，不如扎實(shí)地理解政策，認(rèn)清房地產(chǎn)深層次結(jié)構(gòu)調(diào)整的核心內(nèi)容。并在這一調(diào)整中找準(zhǔn)自己的定位。
“無(wú)論是套型、套內(nèi)還是套外，討論90平方米這個(gè)數(shù)字最終對(duì)建筑面積的影響已經(jīng)意義不大。即便最后建筑面積比90平方米多了，但未來(lái)結(jié)構(gòu)性的變化仍然不可能改變。”陳晟稱。而在目前小戶型房源確實(shí)緊缺的大市場(chǎng)背景下，小房型將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)得到大發(fā)展將是不爭(zhēng)的事實(shí)。
專家稱，未來(lái)以市場(chǎng)性住房和保障性住房為代表的雙軌體系必然出現(xiàn)。與其擔(dān)心政策的可行性，不如擔(dān)心能否出現(xiàn)新的“有令不行”。只要政策落實(shí)到位，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的效果一定會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。
對(duì)于70%的比例要求，另一位專家表示，在目前市場(chǎng)上大戶型存量較多，保障類住房嚴(yán)重缺位的情況下，70%的要求是可行的，但比較合理的要求是適用于城市總量。
當(dāng)住房結(jié)構(gòu)走向合理之后，各城市的小戶型量應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨�，GDP發(fā)展水平、人口總量和外來(lái)人口情況而各有不同。
案例分析
假設(shè)一幢建筑面積1萬(wàn)平方米的住宅樓，公攤面積1000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1000平方米(與標(biāo)準(zhǔn)層以外的公攤面積無(wú)關(guān))，套內(nèi)使用面積800平方米。標(biāo)準(zhǔn)層的得房率，即標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)為0.8。
其中，一套套內(nèi)使用面積是80平方米的房子，建筑面積需要分?jǐn)偹械墓珨偯娣e，綜合得房率可能降到0.7，產(chǎn)權(quán)建筑面積可能接近80平方米/0.7=114平方米。但套型建筑面積=80平方米/0.8=100平方米。 (于兵兵)
