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        居住必買房是危險習慣 高住房私有率背后的尷尬

        2006年07月10日 14:00

            5月30日消息,6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發建設總面積的70%以上;二手房轉手征營業稅時間延長到5年;個人住房貸款首付提至30%……國家對“房地產調控六點意見”(簡稱“國六條”)的細化執行細則昨日正式公布。 中新社發 徐勁柏 攝


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          中新網7月10日電  當住房日益成為中國普通百姓關注的熱點時,中國城鎮居民的住房自有率也在節節攀升。最新的數字顯示,去年城鎮住宅私有率高達81.62%,遠遠超過歐美發達國家。

          該如何看待這個統計數字。有人說這顯示了中國住房制度的優越性,也有人提醒這種“居住必買房”的置業習慣是危險的傾向,當然還有人對這個數據本身就心存質疑。

          今日出版的《深圳商報》載文指出,看清統計的程序設定,了解房改的特殊歷史,我們不難發現,在缺乏正常的制度性的住房保障體系下,超過八成的住房私有率其實是一個值得玩味的數字。

          特殊的歷史:福利分房帶來的高比例

          中國住房私有率數據之高,存在著諸多統計口徑上的爭議和分歧。可是一個沒有爭議的事實是,不管用哪一種統計方法,私有住房中份額最大的一塊,并不是我們現在所說的商品房,而是房改房,也就是我們常說的福利分房。

          按照普遍的情況,現在私人手中的住房,主要有以下四種,一是早年留下來的私房,二是房改房,三是商品房,四是經濟適用房。雖然這些年商品房和經濟適用房的建設突飛猛進,可是,在絕大多數的城市,它們的份額仍然難以追上新中國頭五十年積累下來的房改房。

          據統計,到2003年底,全國的房改房面積約有80億平米,房改房占全部住房總量的67.54%。在不同的城市,情況略有差別,但房改房至少占到住房總量的一半以上,從目前能看到的統計中,杭州的房改房比例是比較低的。截至2005年,杭州擁有住房的家庭中,私房的比例為9%,商品房和經濟適用房的比例為37.3%,房改房的比例則達53.7%。

          而廣州的情況則非常能說明問題。在房改的高峰期,廣州從1997年到2002年,居民私房擁有率平均每年提高5%,到2002年底,廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。但是,細算下來,只有7.1%的家庭購買了商品房,64.9%的家庭買的是房改房,還有11.7%的家庭擁有原有的私房。

          由于幾十年的積累,在幾年中釋放出來,不可避免地形成了井噴,并迅速拉高了住房私有率。這就是住房私有率高企的真實面目。對這樣一個特定的數字,如果我們不能客觀地予以區別對待,就一定會造成誤讀,帶來錯覺。首先,它會讓我們放大這些年的房地產建設成就。其次,它會讓我們對老百姓的購買力產生過高的估計,并進而影響我們對房價的判斷。其實,絕大多數的房改房價格為每平米幾百元。第三,它會讓我們以為,大家的居住條件真的改善了。殊不知,絕大多數的房改房在房改之前就由現在的房主住著,房改前后,并不牽涉到住房狀況的改變。同時,房改房普遍面積較小、戶型較差,至少有30%的住房不具備基本成套條件。可謂,擁有私宅,但并不擁有舒適的居住條件。

          模糊的概念:數字的樂觀和現實的不樂觀

          所有的爭議都來自建設部公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”。這份關于國人住宅水準的權威報道稱,2005年城鎮人均住宅建筑面積升至26.11平方米,住宅私有率更是高達81.62%,比2004年的80.77%提高了近1個百分點。

          單看81.62%,確是一個樂觀的數字,至少表明普通百姓的住房條件逐步改善,而且越來越多的人擁有自己的資產。但是這個統計結果卻是一個模糊的概念,諸多的評論都在質疑數字的準確性。

          最新一期《瞭望東方周刊》刊登了沈曉杰的文章,直言中國的住宅私有率統計明顯帶著“特殊國情”。建設部資料表明,中國的住宅私有率并沒有采取國際通用的戶數之比,而是采用了面積之比,即自有(私有)住宅建筑面積和實有住宅建筑面積的比例。

          如此一算,樂觀的數字掩蓋了諸多不樂觀。

          其一,這種簡單的平均計量算法,已經模糊了城市居民的貧富差距。中國國情研究會與萬事達卡國際組織發布的《2006中國生活報告》稱,年收入超過11萬元的高收入群體中,超過40%的人擁有兩套以上住房,其中22%的人未來一年內還打算買房。建設部的統計資料還顯示,商品住房銷售面積中,個人購買比例由2000年的87%增加到2005年的近97%。貧富差距的拉大,可能會使數量較小的富裕階層擁有數量更多的住宅,這意味著將有一個不容小視的無房群體。

          新華社今年兩會的一篇報道引用了民政部的數據,2005年城鎮低保人數穩定在2200萬左右,然而就住房而言,被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。

          其二,這種建立在現有戶籍制度基礎上的統計,并不能真正反映城市的現狀。

          越來越多的城市表示,農村進城務工人員已被視為城市的新成員。既然是新成員,那么他們的住房問題有沒有受到關注呢?在城市中,這些人沒有住房,而在統計中,農村可是100%的住宅私有率。一群在城市無房的“有房一族”,這種荒誕的景象其實在延續戶籍制度的不合理。隨著城市化的加速,進城的農村人口有相當一部分會在城市定居,那么他們遺留在農村里的私有住宅是不是一種土地浪費呢?

          事實上,81.62%的住房私有率不僅模糊了城市居民的貧富差距,同樣掩蓋了農村人口進入城市后缺房情況。當城市人口在哀嘆“房奴”之苦時,農村人員所想的只是如何謀生,而房子更像是一個遙不可及的夢。在某種程度上,住宅已經成為阻礙階層合理流動的瓶頸,這才是更危險的信號。

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