我國房地產市場驟然變化 背后釋放怎樣的信號？(3)

　　房貸政策：是繼續(xù)從緊還是稍有松動？

　　差別化房貸政策，成為本輪房地產市場調控的利器。而在目前樓市調控進入政策顯現期后，未來圍繞樓市的金融調控，將呈現出怎樣的松緊張弛，為市場矚目。

　　央行數據顯示，在政策出臺后的5月份，我國房地產個人按揭貸款增量較上月回落近400億元，環(huán)比跌幅超過15%。此外，從各商業(yè)銀行了解到的數據可以看出，5月份各家商業(yè)銀行房地產開發(fā)貸款規(guī)模也明顯減少。目前來看，盡管6月份數據尚未出來，但分析人士認為，房貸縮量已是板上釘釘的事。

　　歷史上看，我國房地產市場的冷暖與金融調控的松緊息息相關。2007年面對快速上漲的房價，央行、銀監(jiān)會聯合發(fā)文，提高二套房的首付比例和利率水平，成為當年樓市的轉折點；在國際金融危機爆發(fā)后，地方政府加大了托市舉措，正是在原本從緊的房貸政策口子出現松動后，2009年樓市呈現快速增長。

　　“在政策的引導下，樓市正在經歷金融去杠桿化的過程。”中國社科院金融所金融市場研究室主任尹中立指出，房地產開發(fā)是一個資金密集型活動，資金的渠道主要有四條：資本市場、銀行貸款、預售及建筑企業(yè)的墊資。現在的情況是，這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場融資來說，“國十條”使房地產類上市公司在內地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市場上去發(fā)行債券，但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款，新政策對地產公司的信貸融資提出了很多限制，各家商業(yè)銀行都收縮了房地產開發(fā)貸款的規(guī)模。此外，北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格，而二套房貸的首付為50%，利率為正常貸款的1.1倍，使按揭貸款的需求大幅度減少。通過預售的方式取得資金的通道也受到了影響。

　　不過專家也指出，目前市場已進入深度博弈期，政策是否出現松動備受關注。不少專家建議，對于已出臺的政策應堅定執(zhí)行，不能松動，避免市場搖擺。當然，他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。

　　稅收政策：是遏制高房價的殺手锏還是防火墻？

　　新一輪調控政策中，房地產稅收政策引發(fā)市場的猜想。

　　中央政府明確要求“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉已久的物業(yè)稅，還是對個人住宅開征的房產稅？政策何時出臺，試點先行還是全國推開，市場高度關注。

　　在剛剛結束的“博鰲•21世紀房地產論壇”上，來自REICO工作室的博士任榮榮說：“無論近期內物業(yè)稅(房產稅)是否真正開征，未來房產保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來彌補未來財政收入的不足。”

　　廖英敏表示：“對個人住宅開征房產稅有利于對住房存量資源的利用，由于增加持有成本，擁有多套住房的人要么賣要么租，這會增加社會公共住房資源，應該積極推進。”

　　對房地產保有環(huán)節(jié)征稅，在很多人眼里認為是遏制高房價的殺手锏，也有觀點認為，開征此類稅種不能從根本上解決房價上漲，一些實行物業(yè)稅的國家，也沒有改變幾十年房價上漲的趨勢。

　　對此，財政部財政科學研究所所長賈康認為，盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房價上揚的長期趨勢，但是有了這個保有環(huán)節(jié)的稅收，會使我們的房地產市場上商品房需求的總規(guī)模，表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房價表現更沉穩(wěn)，更有效減少房價大起大落所帶來的負面效應和對社會生活的沖擊。會使得城鎮(zhèn)化過程中住房的需求表現、購買意愿和房價形成，表現得較為理性沉穩(wěn)。(記者 杜宇 王立彬 王宇)