在房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條上，碧桂園幾乎親自扮演了上下游各個(gè)產(chǎn)業(yè)的所有角色。確保該集團(tuán)能夠長(zhǎng)期賺取開發(fā)鏈條中的每一筆利潤(rùn)

　　策劃家王志剛談到碧桂園的成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)指出，碧桂園的特點(diǎn)在于低價(jià)、快速。廣州碧桂園的運(yùn)營(yíng)無(wú)疑將這兩個(gè)特點(diǎn)發(fā)揮到極致，并且出人意料地獲得空前回報(bào)。碧桂園幾乎用同樣的模式快速擴(kuò)張，締造了一個(gè)市值有望超過(guò)600億元的地產(chǎn)帝國(guó)。

　　從土地升值中獲利

　　土地價(jià)格低，一向是碧桂園集團(tuán)引以為傲的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。有未經(jīng)過(guò)證實(shí)的坊間傳言指稱，碧桂園集團(tuán)在廣州增城的項(xiàng)目鳳凰城一期土地地價(jià)低廉到每畝3萬(wàn)元，而華南碧桂園的地價(jià)則是每畝6.8萬(wàn)元。

　　在昨日公布的碧桂園招股書中，該集團(tuán)再次將其土地方面的優(yōu)勢(shì)予以重申：“我們是中國(guó)擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，此等儲(chǔ)備為我們未來(lái)的增長(zhǎng)和盈利能力提供了強(qiáng)有力的支持。”

　　目前碧桂園集團(tuán)的土地儲(chǔ)備頗為豐厚，截至2007年1月31日，該集團(tuán)已取得土地使用權(quán)證的土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米，按照當(dāng)前開發(fā)的速度，可供未來(lái)5年或以上時(shí)間發(fā)展需要。此外，還有550萬(wàn)平方米土地已經(jīng)簽訂了土地出讓協(xié)議，正在辦理土地使用權(quán)證。而這些土地的取得，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即地價(jià)較低。

　　碧桂園方面透露，該集團(tuán)所開發(fā)項(xiàng)目的土地成本，低于2006年房屋平均售價(jià)的10%。“相比較于其他在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商，擁有較低成本的土地儲(chǔ)備。”

　　根據(jù)行業(yè)慣例，土地成本往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成。在過(guò)去土地未通過(guò)公開途徑招拍掛之前，廣州一些大型開發(fā)企業(yè)的土地成本大約20%左右；而近年實(shí)行土地公開出讓之后，土地成本往往占據(jù)整個(gè)開發(fā)成本的30%~40%。最近兩年，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，其土地成本甚至達(dá)到總成本的50%。

　　因此，對(duì)于能夠?qū)⑼恋爻杀究刂圃诳偝杀镜?0%以內(nèi)的碧桂園而言，其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不言而喻。因此有廣州開發(fā)商戲稱：碧桂園不是準(zhǔn)確的“房產(chǎn)商”，說(shuō)成是“地產(chǎn)商”更加合適，因?yàn)槠滟嶅X方式是“零售土地”。

　　低成本低價(jià)格策略

　　碧桂園發(fā)家于順德，但其壯大卻離不開廣州。已小具規(guī)模的順德碧桂園悄悄潛入廣州，剛開始不做宣傳，不做廣告，70棟樓同時(shí)起建，幾百臺(tái)吊車同時(shí)操作，像流水線一樣，碧桂園用生產(chǎn)商品的方式來(lái)蓋房子。

　　2000年春節(jié)，廣州碧桂園開盤，人們期待已久的碧桂園揭開神秘面紗。它以每平方米3000多元的均價(jià)推出自帶花園的洋房，這個(gè)價(jià)格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價(jià)格令業(yè)界感受到了巨大的沖擊和震撼，創(chuàng)造了兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。王志剛對(duì)此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進(jìn)了瓷器店。”

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的鏈條上，碧桂園幾乎親自扮演了上下游各個(gè)產(chǎn)業(yè)的所有角色。設(shè)計(jì)、建筑、裝修，甚至于曾經(jīng)還有自己的沙場(chǎng)、自己的水泥廠，連磚都是自己產(chǎn)的。這確保該集團(tuán)能夠長(zhǎng)期賺取開發(fā)鏈條中的每一筆利潤(rùn)。

　　碧桂園擅長(zhǎng)開發(fā)低密度住宅，其產(chǎn)品以別墅和多層洋房為主。有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人都知道，別墅以及多層住宅的建筑成本，相對(duì)于市區(qū)高層電梯住宅而言，其成本低出很多。一般而言，在廣州高層住宅的建筑成本在每平方米2000元上下，多層住宅則在每平方米1000元上下，而別墅，由于往往以毛胚標(biāo)準(zhǔn)交樓，其建筑成本有時(shí)候不足每平方米500元。

　　鑒于多方面的成本控制，碧桂園才能夠以超乎市場(chǎng)想象的低價(jià)格沖擊市場(chǎng)，并贏得市場(chǎng)。2001年，碧桂園鳳凰城項(xiàng)目公開銷售，盡管該樓盤離廣州市區(qū)有將近1個(gè)小時(shí)車程，但由于碧桂園以“價(jià)廉物美”為口號(hào)大賣別墅，當(dāng)時(shí)“50萬(wàn)元就可以住別墅”的口號(hào)使眾多客戶趨之若鶩。開盤當(dāng)日，“像賣白菜一樣賣房子”使碧桂園增城鳳凰城項(xiàng)目一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售7.5億元的銷售神話，至今這一紀(jì)錄仍無(wú)開發(fā)商可以打破。(張艷紅）