受政策收緊預(yù)期加強(qiáng)影響，滬深股市房地產(chǎn)板塊15日大幅下跌，當(dāng)天房地產(chǎn)指數(shù)下跌3%，位居滬深股市板塊跌幅之首。多家機(jī)構(gòu)分析師稱，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的新政策使得市場(chǎng)對(duì)后市房地產(chǎn)業(yè)的判斷由樂(lè)觀改為謹(jǐn)慎。

　　政策預(yù)期

　　三念“緊箍咒”

　　14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，“在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。同時(shí)“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”。由于措辭語(yǔ)氣較以往更加嚴(yán)厲，業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)政策將收緊的預(yù)期加強(qiáng)。

　　受此影響，15日滬深股市房地產(chǎn)板塊大幅下跌，截至收盤(pán)，141家房地產(chǎn)上市公司僅17家翻紅，四大龍頭地產(chǎn)股萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)跌幅均超過(guò)3%。

　　上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，在7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中沒(méi)有提及房?jī)r(jià)及抑制投機(jī)需求，因此市場(chǎng)判斷對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是“中性略偏好”；9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”。同日，發(fā)展改革委主任張平表示：“我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房�！庇纱耸袌�(chǎng)判斷對(duì)房地產(chǎn)的影響轉(zhuǎn)為“中性”；到14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，市場(chǎng)對(duì)此的判斷已轉(zhuǎn)向“中性偏空”。幾乎在一周內(nèi)對(duì)政策的預(yù)期跳出了“三部曲”。

　　國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平認(rèn)為，中央第一次釋放出一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的政策信號(hào)，短期對(duì)投資者心理和房地產(chǎn)板塊有一定負(fù)面影響。綜合判斷，房地產(chǎn)行業(yè)和板塊短中期受負(fù)面影響有限。中央對(duì)行業(yè)的評(píng)判主要針對(duì)房?jī)r(jià)短期上漲過(guò)快的一線城市，二、三線城市政策壓力較小。

　　地產(chǎn)股

　　難免震蕩

　　申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師李虹認(rèn)為，14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議首次提出抑制投資購(gòu)房，“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”，很可能二套房貸將面臨調(diào)控，關(guān)鍵是看哪些城市要被調(diào)控。從此次會(huì)議內(nèi)容表述的語(yǔ)氣來(lái)看，未來(lái)一年房地產(chǎn)板塊并不樂(lè)觀。

　　楊紅旭認(rèn)為，預(yù)計(jì)二套房貸明年必定還要進(jìn)一步緊縮，除此之外還可能加快推出針對(duì)大戶型、高檔房的政策，對(duì)外資購(gòu)房重新緊縮。

　　長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶稱，14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議讓不少分析師對(duì)后市的判斷都由樂(lè)觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，事實(shí)證明中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控不是“靴子落地”，而是剛剛開(kāi)始。這對(duì)短期投資地產(chǎn)股影響相對(duì)較大，預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)非法囤地、地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)融資以及打擊捂盤(pán)行為等諸多方面都會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)，地產(chǎn)股年終震蕩難免。

　　上市公司

　　盈利預(yù)期不改

　　即便對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期有些“急轉(zhuǎn)直下”，但各機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈利預(yù)期仍然沒(méi)有改變。

　　申銀萬(wàn)國(guó)最新報(bào)告稱，目前房地產(chǎn)上市公司平均土地儲(chǔ)備成本仍較低，按照目前開(kāi)發(fā)速度，上市公司平均土地儲(chǔ)備夠維持3-5年的開(kāi)發(fā)。而在目前土地儲(chǔ)備構(gòu)成中，約有67%的土地為2007年以前購(gòu)置的土地，能夠大幅攤薄未來(lái)的結(jié)算成本。因此，上市公司近三年毛利率仍然將維持在相對(duì)較高的水平，預(yù)計(jì)2009年、2010年和2011年行業(yè)毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。2009年預(yù)收款的大幅增加和2010年銷售增長(zhǎng)平穩(wěn)，將使得2010年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更為確定，同時(shí)，2010年的行業(yè)平穩(wěn)向上也為2011年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了保障。

　　國(guó)泰君安也認(rèn)為，A股主流房地產(chǎn)公司目前估值仍具有良好的安全邊際，維持自今年8月以來(lái)觀點(diǎn)，看好二、三線城市行業(yè)量?jī)r(jià)前景，看好二、三線城市代表股票，維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)和超配建議。(魏宗凱)