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        2007中國樓市十大流行語:史上最牛釘子戶等入選(3)
        2007年12月21日 15:55 來源:上海證券報(bào)

            資料圖:重慶市九龍坡區(qū)鶴興路片區(qū)舊城改造工程“史上最牛釘子戶”依然“堅(jiān)守陣地”。 中新社發(fā) 金城 攝


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          “限外”加碼

          ⊙特約記者 一凡

          我國對外資“利用而不被利用”的態(tài)度越來越明顯。

          今年以來,商務(wù)部及外管局等相關(guān)部門先后發(fā)布了多項(xiàng)房地產(chǎn)行業(yè)“限外”政策,如3月的《2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》,明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”;5月的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》,規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批并上報(bào)商務(wù)部備案;7月的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》,又對外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制;11月的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》,則新增對外商投資房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。

          業(yè)界驚呼,我國對房地產(chǎn)業(yè)“限外”不斷加碼,行業(yè)受沖擊范圍將越來越大。

          面對來勢洶洶的外資,我國連續(xù)兩年對外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制,溫家寶總理還曾作解釋:“限制外資投資房地產(chǎn)是無奈之舉,畢竟好多人還買不起房!

          國家商務(wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院副研究員梅新育認(rèn)為,這充分體現(xiàn)了我國力圖提高利用外資水平的努力,追求的是“利用外資”而不是“被外資利用”。

          從這些“限外令”來看,雖沒有明令禁止外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域,但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當(dāng)困難,除審批時(shí)期延長之外,境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。

          去年以來,人民幣升值壓力不斷加大,國際熱錢大量涌入中國,大中城市房價(jià)節(jié)節(jié)高升,國務(wù)院發(fā)展研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,今年不斷修訂外商投資房地產(chǎn)業(yè)政策,可以看作是去年下半年以來“限外”政策的延續(xù)。“由于不少外資炒房行為在實(shí)際情況中很難識別,單純從項(xiàng)目上難以有效控制,所以這次管理部門直接從總量上進(jìn)行限制,而這從另一程度上也反映出政府對于房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)心。”

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          樓市反腐

          ⊙本報(bào)記者 李和裕

          在去年《上海證券報(bào)•地產(chǎn)投資》年終評選的樓市十大熱門詞中,“反腐”就已入圍,而今年再度入圍,令人心情沉重,但也帶來期待。

          此輪樓市反腐風(fēng)暴來勢洶洶。在去年,北京首創(chuàng)置業(yè)老總協(xié)助調(diào)查、上海社保案發(fā)、各地與土地有關(guān)的政府官員腐敗案件頻頻曝光……至此,一向有著灰色交易高發(fā)地帶的房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵。

          今年京滬更是成為漩渦中心。如本報(bào)率先披露的上海房地局原副局長殷國元因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)問題被隔離調(diào)查,另外一些上海土地管理系統(tǒng)的人士也接受了有關(guān)調(diào)查等;又如北京市海淀區(qū)區(qū)長周良洛涉嫌違規(guī)批地被中紀(jì)委調(diào)查等。

          國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,違法用地屢禁不止,乃是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。地方政府尤其是市、縣政府為招商引資、出政績,背后支持、默許土地違法的現(xiàn)象大量存在。此外,村組集體非法出租土地、變相買賣土地現(xiàn)象增多,也是土地違法案大幅上升的重要原因。

          業(yè)內(nèi)人士則指出,除了體制、能力等硬件問題外,官商勾結(jié)的腐敗土壤是產(chǎn)生土地問題的重要內(nèi)因!啊偕膛浜稀淖龇ㄔ谝恍┑胤綐鞘袑乙姴货r,也是造成目前土地問題積重難返的重要原因。”市場人士稱。

          而在一季度嚴(yán)打違規(guī)官員后不久,國土部等八部委便宣布從4月起開展一場大規(guī)模的房地產(chǎn)市場秩序?qū)m?xiàng)整治行動(dòng),打擊重點(diǎn)明確指向“房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的違法違規(guī)、權(quán)錢交易行為”。

          “目前中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心,腐敗本質(zhì)是房價(jià)、地價(jià)上漲的根源!苯(jīng)濟(jì)學(xué)者郎咸平一直持這一觀點(diǎn)。上海福卡經(jīng)濟(jì)研究所的專家也表示,今年房地產(chǎn)市場進(jìn)入新敏感期,未來政府將采取"打點(diǎn)緩面"的方式緩和各種矛盾和陣痛,如針對市場秩序各環(huán)節(jié)點(diǎn)出臺具體措施,以緩解房價(jià)難控的緊張局勢,打擊樓市“潛規(guī)則”、將整治反腐進(jìn)行到底等皆在此列。

          中央政府大力的、深入的反腐舉措是大快人心的。一些房地產(chǎn)專家稱,反腐已經(jīng)在房價(jià)、結(jié)構(gòu)和土地調(diào)控后,成為引領(lǐng)此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

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          有價(jià)無市

          ⊙本報(bào)記者 于兵兵

          步入年關(guān),中國樓市真正面臨多事之秋:廣州、深圳等華南城市紛紛傳出樓盤降價(jià)消息;中介商卷款外逃,門店數(shù)量收縮;一些一線城市有價(jià)無市,成交量大幅萎縮。

          針對此局面,“地產(chǎn)教父”萬科董事長王石近日表態(tài)稱,樓市區(qū)域性調(diào)整期已經(jīng)到來。這一論斷終于引發(fā)市場嘩然,有關(guān)房價(jià)股價(jià)可能全面調(diào)整的預(yù)言在市場傳開。

          但是,該表態(tài)并未得到多數(shù)房產(chǎn)商的認(rèn)可。有內(nèi)部人士坦言,明年國家對樓市的宏觀調(diào)控可能針對大型房地產(chǎn)開發(fā)商作出調(diào)控動(dòng)作,地產(chǎn)商適時(shí)表態(tài)是在向政府傳遞“好孩子”的忠心,以圖平緩可能到來的調(diào)控壓力。

          亦真亦假的樓市消息迷惑了市場判斷,令購房人看不清方向。如果大佬們的判斷并不代表真實(shí)的市場趨勢,那么“二套以上購房須上調(diào)貸款利率和首付標(biāo)準(zhǔn)”的房貸新政又到底對樓市有何影響?明年房價(jià)會走向何方呢?

          8月開始,房地產(chǎn)市場調(diào)控組合拳頻繁發(fā)力,其中房貸新政被看作最有力的調(diào)控工具之一。根據(jù)新政,已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外,要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理,對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%或未取得相關(guān)證件的項(xiàng)目不得發(fā)放貸款,對囤地、囤房的企業(yè)不得發(fā)放貸款;嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理,不得向房企發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款。

          此后,央行再發(fā)補(bǔ)充通知,將二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確為以家庭為單位。從銀行、二手房中介商的反饋來看,這一新政直接影響了9月以來的商品房銷售速度。

          廣州市國土房管局最新披露的11月樓市成交數(shù)據(jù)顯示,房價(jià)猛降千元,降幅近10%;同時(shí),成交量大幅萎縮,同比下降了41.1%。而有中介機(jī)構(gòu)錄得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,深圳10月份新房均價(jià)較9月下跌約一成。

          交通銀行上海分行人士則介紹,新政出臺后銀行個(gè)人購房貸款業(yè)務(wù)量縮水30%以上。有的銀行甚至已經(jīng)停止提供個(gè)人購房貸款。

          “目前政策最大的影響是消費(fèi)者對后市的預(yù)期,并導(dǎo)致消費(fèi)能力釋放的速度放緩!鄙虾R拙友芯吭荷虾^(qū)副總經(jīng)理于丹丹表示。而不少專家認(rèn)為,放緩不等于停止,明年的剛性需求仍然存在,房價(jià)走勢仍將是上升曲線。

          看來,所謂的樓市調(diào)整遠(yuǎn)非市場預(yù)期般快速。而地產(chǎn)大鱷們從未停止的拿地腳步也從另一個(gè)方面證實(shí),開發(fā)商實(shí)際預(yù)期從未轉(zhuǎn)冷。易居研究院得出的結(jié)論是,2008年樓市基本面將與2007年相仿,現(xiàn)有調(diào)控政策的落地執(zhí)行是明年樓市主基調(diào),但因?yàn)橹芷谛杂绊懀瑯鞘姓{(diào)控效果真正顯現(xiàn)還有待時(shí)日。

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