中央將投資4萬(wàn)億元擴(kuò)大內(nèi)需，而建設(shè)部宣稱(chēng)，未來(lái)3年將投入9000億元建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，市發(fā)改委也宣布，我市將投資3000億元用于住房建設(shè)、新城與重點(diǎn)中心鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，打造宜居重慶。對(duì)重慶的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，“蛋糕”擺在面前，挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存，開(kāi)發(fā)商該怎么做？昨日，記者采訪了相關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士。

　　資金：備足糧草好過(guò)冬

　　“在非完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的情況下，政策的利好效果要產(chǎn)生很大的滯后，樂(lè)觀估計(jì)明年下半年才可能真正回暖。”尚峰企業(yè)副總沈海浪認(rèn)為，在這個(gè)乍暖還寒的時(shí)候，資金是否充裕是度過(guò)冬天的最大保障，因此要趕緊利用現(xiàn)在信貸放開(kāi)的機(jī)會(huì)，盡量多地積累現(xiàn)金。“能多貸就絕不少貸，甚至民間借貸也可考慮，只要融資成本可以接受。”

　　中原地產(chǎn)副總何偉堅(jiān)也強(qiáng)調(diào)資金的重要性。不過(guò)他認(rèn)為，雖然信貸政策放寬，但銀行向來(lái)是“晴天給你傘，下雨就收回”，現(xiàn)在向銀行貸款依然很難。而民間借貸成本太高，據(jù)他所知有的年利率已達(dá)到84%。因此他建議開(kāi)發(fā)商要兩條腿走路。首先要節(jié)流，開(kāi)發(fā)商要收縮戰(zhàn)線，壓縮一些不必要的開(kāi)支，甚至降薪、裁員也可以考慮。其次要開(kāi)源，可以拿地?fù)Q錢(qián)，也可以引進(jìn)投資基金之類(lèi)的機(jī)構(gòu)入股。目前重慶就有一家比較知名的公司，以旗下4個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán)為代價(jià)引入香港一家投資基金。

　　當(dāng)然，目前市場(chǎng)上還是有極少數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流充足。對(duì)此，沈海浪的建議是，即使有錢(qián)也不要忙著拿地，寧可過(guò)度謹(jǐn)慎，也不要冒一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，即使要拿地，也不要通過(guò)“招拍掛”的方式。他判斷，再過(guò)半年，估計(jì)會(huì)有不少中小企業(yè)要賣(mài)地求生，那時(shí)才是“摘桃子”的好機(jī)會(huì)。不但可以壓價(jià)直接買(mǎi)下項(xiàng)目公司，而且買(mǎi)地的財(cái)務(wù)成本也低。

　　銷(xiāo)售：盡快出貨須舍得

　　“冬天其實(shí)才剛剛開(kāi)始，春天雖然看得到，但真正回暖應(yīng)該要到2010年。”何偉堅(jiān)稱(chēng)，現(xiàn)在對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不是追求多大利潤(rùn)的時(shí)候，最重要的就是要趕快出貨，在價(jià)格上要舍得，只要不虧就趕快跑。“活下來(lái)最重要，否則春天來(lái)了你也看不到了”。何偉堅(jiān)認(rèn)為，通過(guò)多渠道出貨是一條可行之路，北部一個(gè)高端樓盤(pán)，就是在自己銷(xiāo)售的同時(shí)，又找了3家代理機(jī)構(gòu)一同銷(xiāo)售，一個(gè)月可以多賣(mài)2000多萬(wàn)元。

　　沈海浪則建議開(kāi)發(fā)商目光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)。“不要奢望春天馬上就會(huì)到來(lái)，也不要把目光僅僅放在眼下。現(xiàn)在只要能保本就要趕快出貨，儲(chǔ)備足夠彈藥，下一個(gè)春天才能獲得更大收獲。”他認(rèn)為，在目前市場(chǎng)情況下，產(chǎn)品和執(zhí)行就顯得更加重要，建議開(kāi)發(fā)商選擇具有良好前期開(kāi)發(fā)能力和執(zhí)行能力的代理商合作。

　　同時(shí)，在價(jià)格上，他們均認(rèn)為目前還沒(méi)有真正降到底部，建議開(kāi)發(fā)商拿出壯士斷腕的勇氣，以一步到位的價(jià)格刺激市場(chǎng)。而在推盤(pán)節(jié)奏上，他們則建議每次推盤(pán)要少，要保持靈活的推盤(pán)節(jié)奏。同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度也要適度放緩，但是不能停工。

　　機(jī)會(huì)：可分食保障房市蛋糕

　　加快保障性安居工程的建設(shè)，在拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也解決了社會(huì)關(guān)心的民生問(wèn)題，解決了中國(guó)百姓住房的困難問(wèn)題。不過(guò)，大量資金投入保障性住房市場(chǎng)，必將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何在擴(kuò)大內(nèi)需的背景下生存并分食其市場(chǎng)“蛋糕”？

　　“在數(shù)千億元的保障性住房投資上，開(kāi)發(fā)商可以將目光瞄準(zhǔn)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、‘雙限’房、危舊房改造的開(kāi)發(fā)建設(shè)上。”重慶大學(xué)房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)任宏認(rèn)為，國(guó)家巨資投入廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，將細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品的房企造成一定程度的沖擊。

　　重慶社科院企業(yè)研究所所長(zhǎng)王秀模研究員也持同樣的觀點(diǎn)，在目前的樓市狀態(tài)下，不少開(kāi)發(fā)商資金匱乏，而政府在保障性住房建設(shè)中的開(kāi)發(fā)貸款以及稅收等都有優(yōu)惠。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也不用擔(dān)心銷(xiāo)售以及開(kāi)發(fā)貸款的問(wèn)題。一位開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在商品房風(fēng)險(xiǎn)大，參與保障房建設(shè)還能快速回籠資金。

　　政府作為保障性住房的發(fā)展商，不是為了取代市場(chǎng)機(jī)制和私人發(fā)展商，而是為了更充分地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的施工、建造仍由私人建造商承包，但他們必須遵守與政府簽訂的合同規(guī)定建房。

　　其實(shí)，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)大腕早就盯上了保障性住房建設(shè)的市場(chǎng)。目前除萬(wàn)科已經(jīng)殺入保障性住房外，金融街、碧桂園、SOHO中國(guó)等企業(yè)均對(duì)該市場(chǎng)有濃厚的興趣。

　　不過(guò)，記者了解到，目前保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，多為有政府關(guān)系及招投標(biāo)優(yōu)勢(shì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，民營(yíng)房企想要參與到市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大的住房保障建設(shè)中，有一定的難度。(記者 曹勇 王春龍)