“像買(mǎi)白菜一樣買(mǎi)房”，這個(gè)“白菜理論”曾在熱火朝天的中國(guó)樓市中被屢屢提及。不錯(cuò)，那時(shí)候，買(mǎi)房和買(mǎi)白菜一樣簡(jiǎn)單，像一個(gè)限量白菜排隊(duì)搶購(gòu)的菜市場(chǎng)，買(mǎi)家只管排隊(duì)，能買(mǎi)到就該慶幸，甭管買(mǎi)的白菜是什么價(jià)、什么品種、什么質(zhì)量。

　　誠(chéng)然，現(xiàn)在的市場(chǎng)變了，買(mǎi)白菜的不用再排隊(duì)了，可以慢挑細(xì)選，還可以與賣白菜的討價(jià)還價(jià)甚至是大肆砍價(jià)。買(mǎi)房也出現(xiàn)了這種狀況，買(mǎi)房人可以去售樓處和銷售人員討價(jià)還價(jià)，這在過(guò)去的近10年里，在上海新盤(pán)市場(chǎng)中，還未曾出現(xiàn)過(guò)。

　　“2004年底，為了能買(mǎi)到一套上海市中心的房子，我甚至不惜花10萬(wàn)元去買(mǎi)個(gè)樓號(hào)。 ”浙江臺(tái)州的投資者洪瑜對(duì)于這段歷史依然歷歷在目，可她萬(wàn)沒(méi)想到，時(shí)隔4年來(lái)上海買(mǎi)新房，竟然可以直接去議價(jià)了。

　　于是，當(dāng)這個(gè)“白菜理論”的相對(duì)論版再次出現(xiàn)在我們面前的時(shí)候，我們不得不感慨，買(mǎi)賣平衡被持續(xù)下降的購(gòu)買(mǎi)力所打破之后，以上海新房為主體的上海樓市，已全面進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)。

　　“你在九亭哪里，我們可以讓售樓班車接你過(guò)來(lái)看。”當(dāng)筆者站在滬松公路口，打電話詢問(wèn)九亭區(qū)域某樓盤(pán)價(jià)格的時(shí)候，售樓人員已迫不及待要將我拉到他們的面前。電話中，出于試探，筆者表達(dá)了對(duì)樓盤(pán)價(jià)格過(guò)高的擔(dān)憂，售樓人則立即回復(fù)，“你先過(guò)來(lái)看，具體價(jià)格我們都可以談。 ”

　　這樣的情形，在筆者去百腦匯購(gòu)買(mǎi)電腦時(shí)，似曾相識(shí)。

　　即使是歷來(lái)以品牌標(biāo)榜自居、在上海本地具有大量開(kāi)發(fā)的大華集團(tuán)，也在大幅度的放低姿態(tài)。早些時(shí)候，當(dāng)筆者進(jìn)入大華錦繡華城現(xiàn)場(chǎng)的時(shí)候，銷售人員給出的價(jià)格同樣是能低再低。

　　“能議價(jià)的新房大多是一些前期銷售不暢或推量巨大的存量房�！眮�(lái)自易居研究員的分析人則向筆者表示，由于當(dāng)前大多開(kāi)發(fā)商都缺錢(qián)，迫于銷售回籠的資金壓力，他們往往會(huì)允許銷售人員對(duì)這些存量房進(jìn)行彈性的價(jià)格控制。

　　“今年有關(guān)方面對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售證發(fā)放管得比較嚴(yán)。尤其是對(duì)外環(huán)外區(qū)域的新盤(pán)，發(fā)放很快，逼著他們銷售推量也快。這也使得這部分區(qū)域的樓盤(pán)銷售壓力較大，議價(jià)情況也較頻繁�！辈咴囱芯繖C(jī)構(gòu)的小林如此評(píng)判。

　　議價(jià)不是長(zhǎng)久之計(jì)

　　馮曉東 水木天揚(yáng)房地產(chǎn)公司CEO

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，議價(jià)顯然不利于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展。一方面，購(gòu)房者為了求得最低價(jià)，從不同職位的銷售人員口中打探出高低不同的議價(jià)空間，整個(gè)市場(chǎng)就進(jìn)入了非理性的價(jià)格戰(zhàn)。另一方面，散客購(gòu)房者的單獨(dú)議價(jià)行為，并不利于開(kāi)發(fā)商的大宗回籠資金，這就好比批發(fā)雖然比零售的價(jià)格低，但卻可以薄利多銷。

　　當(dāng)然，議價(jià)現(xiàn)象的存在肯定是有其現(xiàn)實(shí)意義的。因此，我認(rèn)為議價(jià)應(yīng)采取合理的方式。首先，團(tuán)購(gòu)是議價(jià)的有效形式。我覺(jué)得，無(wú)論是對(duì)普通購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，集體的采購(gòu)形式對(duì)雙方都是最有利的。團(tuán)購(gòu)形式在南京、合肥等地都有先例。其次，議價(jià)肯定是建立在一定誠(chéng)意的基礎(chǔ)上。如，購(gòu)房者可交納一定的誠(chéng)意金，開(kāi)發(fā)商更愿意同購(gòu)房者議價(jià)，因此議價(jià)空間也會(huì)更合理。如議價(jià)沒(méi)有達(dá)成，開(kāi)發(fā)商可再將誠(chéng)意金返回給購(gòu)房者。

　　期待降價(jià)

　　唐書(shū)媛 讀者

　　我和老公都是普通的退休工人，家里條件不算富裕。兒子雖然找到了一份不錯(cuò)的外企工作，但他研究生畢業(yè)不久，月薪也只有近萬(wàn)元。但預(yù)計(jì)兒子明年就要結(jié)婚了，但新房還沒(méi)有，我還挺著急的。我們家又沒(méi)有太多存款，因此給兒子添置一套婚房還是很有壓力。

　　前陣子，看到很多樓盤(pán)打折促銷我就跟老公去看，好幾個(gè)樓盤(pán)的銷售員都說(shuō)價(jià)格可以再談?wù)�，而且不是說(shuō)近期房子不好賣么，那么我想房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)再降。雖然我心目中已有好幾套備選的房子，但我還是會(huì)等等看，我估計(jì)明年初房?jī)r(jià)差不多還會(huì)降些，到時(shí)候再跟銷售員談?wù)剝r(jià)格，應(yīng)該是比較劃算的。

　　明暗兩個(gè)價(jià)

　　大眾汽車設(shè)計(jì)師 陳先生

　　我是2007年中旬在錦秋花園買(mǎi)的房子，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境比較好，房子銷售很快但價(jià)格還沒(méi)有上來(lái)，我們托關(guān)系想便宜一點(diǎn)都沒(méi)有商量，不過(guò)價(jià)格還可以，6700元/平方米。

　　我朋友最近也想買(mǎi)房子，聽(tīng)說(shuō)萬(wàn)科的房子可以議價(jià)很多，就去看了一下。但是他發(fā)現(xiàn)，目前萬(wàn)科的房子價(jià)格已經(jīng)是明碼實(shí)價(jià)，不能再降價(jià)太多，所以他就折到三林板塊其他樓盤(pán)去看，發(fā)現(xiàn)只要是他愿意買(mǎi)，實(shí)際上價(jià)格還可以浮動(dòng)10%左右，只不過(guò)這個(gè)價(jià)格就屬于暗渡陳倉(cāng)了。

　　議價(jià)幅度有范圍

　　某集團(tuán)開(kāi)發(fā)商 吳小姐

　　往年開(kāi)發(fā)商的價(jià)格都是不能談的，現(xiàn)在如果真的要買(mǎi)房子，一些項(xiàng)目的價(jià)格可以談，不過(guò)不能明目張膽地談。如果真的要說(shuō)有什么玄妙的話，那么就是看它的價(jià)格區(qū)間。例如，售樓員經(jīng)常會(huì)說(shuō)，我們這棟樓的價(jià)格區(qū)間在10000元/平方米至14000元/平方米，根據(jù)樓層和位置的不同價(jià)格而不同。這個(gè)也就是議價(jià)空間，意味著你可以談價(jià)格，但是浮動(dòng)只能在這個(gè)價(jià)格之間，具體能夠少多少，就要看各人的議價(jià)水平和議價(jià)條件了。

　　“議價(jià)”盤(pán)調(diào)查

　　目前，上海多數(shù)在售新房均可議價(jià)。從區(qū)域來(lái)看，松江、寶山、閔行和浦東等中外環(huán)和外郊環(huán)板塊的房?jī)r(jià)浮動(dòng)明顯。

　　為此，本刊特選取六個(gè)樣本樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查，得出如下信息，供購(gòu)房者參考。

　　中環(huán)1號(hào)

　　議價(jià)方式：優(yōu)惠能延期，價(jià)格能面談

　　“先生你到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)，價(jià)格我們都能談。 ”中環(huán)1號(hào)的銷售人員在電話那端告訴筆者，中環(huán)1號(hào)的均價(jià)在10800元/平方米左右，但依舊能享受此前開(kāi)盤(pán)期的促銷優(yōu)惠，具體促銷幅度不定，但有意買(mǎi)房的，絕對(duì)能在現(xiàn)場(chǎng)面談。

　　事實(shí)上，位于真北路中環(huán)線外側(cè)的中環(huán)1號(hào)，地域上處于大華和大場(chǎng)等的交雜之處，地段品質(zhì)不甚出色，今年以來(lái)的銷售情況一直不是特別順暢。大華新界也是今年大華集團(tuán)成交去化較慢的樓盤(pán)之一。

　　據(jù)了解，近百萬(wàn)平方米體量的中環(huán)1號(hào)銷售周期還很長(zhǎng)，因此目前銷售壓力相對(duì)較大。

　　幸福小鎮(zhèn)

　　議價(jià)方式：總價(jià)立減十萬(wàn)，價(jià)格現(xiàn)場(chǎng)可談

　　“我們現(xiàn)在只有三房的房源，頂樓已售完，其他樓層都有房源。 ”幸福小鎮(zhèn)的銷售人員對(duì)筆者坦言，“買(mǎi)房都可以總價(jià)基礎(chǔ)上減掉十萬(wàn)元。 ”

　　幸福小鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)俱進(jìn)路，近楊高北路，周邊有軌道交通六號(hào)線和多條公交線路。

　　目前,該樓盤(pán)均價(jià)在12000-13000元/平方米之間。

　　在了解了筆者的購(gòu)房誠(chéng)意下，幸福小鎮(zhèn)售樓員坦言，如果真心買(mǎi)房可到現(xiàn)場(chǎng)先看看房子再談價(jià)格，應(yīng)該可以在總價(jià)立減十萬(wàn)的基礎(chǔ)上再看情況能否再優(yōu)惠。

　　香逸灣

　　議價(jià)方式：中介分銷，價(jià)格面議

　　“我們現(xiàn)在房源已經(jīng)不多了，你要買(mǎi)就要趕快。 ”在筆者聯(lián)系香逸灣時(shí)，售樓員焦急地說(shuō)道：“不過(guò)你還是過(guò)來(lái)我們這邊看看房源比較好。 ”“現(xiàn)在你們均價(jià)多少？ ”“9000多吧。”當(dāng)筆者表示了價(jià)格過(guò)高的擔(dān)憂后，該售樓員又說(shuō)：“我們這邊根據(jù)樓層不同價(jià)格是可以談的。 ”“可以談到多少呢？ ”“8700元。 ”

　　香逸灣那是西城區(qū)的康橋水都，隨著各種營(yíng)銷方式的引入，該樓盤(pán)已經(jīng)攀升上海周成交TOP10。據(jù)業(yè)內(nèi)消息顯示，除了強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷手法外，其價(jià)格因素也是熱銷的關(guān)鍵原因。

　　樓價(jià)體系仍然偏高

　　議價(jià)能說(shuō)明什么？我個(gè)人認(rèn)為，這個(gè)是現(xiàn)階段上海樓市痛楚期所浮現(xiàn)出的一個(gè)特定現(xiàn)象。但，這個(gè)現(xiàn)象應(yīng)該說(shuō)是暫時(shí)的，并不會(huì)持續(xù)很久。

　　大家都知道，今年全國(guó)樓市促銷、降價(jià)彌漫。大家也都知道，上海樓市相對(duì)深圳、北京而言，新盤(pán)市場(chǎng)依舊最為堅(jiān)挺。這兩者聯(lián)系一看，能得出什么結(jié)論呢？很簡(jiǎn)單，上海房市有大量的剛性需求作支撐，有全國(guó)最多的買(mǎi)房觀望人。但是，不降價(jià)、不促銷行不行？當(dāng)然也不行。一是牽涉到整個(gè)全國(guó)樓市的價(jià)格體系，畢竟，去年的全國(guó)樓價(jià)大漲的確是有很多非理性的成分，二是相比于去年的高潮期，現(xiàn)在全球金融危機(jī)，大家股票都被深套，資產(chǎn)都在大幅縮水，購(gòu)買(mǎi)力勢(shì)必大幅下降。所以，新的命題來(lái)了：沒(méi)購(gòu)買(mǎi)力，有購(gòu)買(mǎi)需求，怎么辦？那就只有賣房子的先降價(jià)，去迎合市場(chǎng)需求。但促銷降價(jià)也有問(wèn)題，還有一部分開(kāi)發(fā)商心存不甘：我產(chǎn)品做得好，成本花得高，我資金壓力也并不大，憑什么要去學(xué)別人降價(jià)。于是，他們要撐高姿態(tài)，但看到一些同區(qū)域、看到那些所謂品質(zhì)不如他們的樓盤(pán)在降價(jià)促銷后引發(fā)的銷售熱潮，又會(huì)讓他們看得心酸，只能回頭稍降一些姿態(tài)，去與買(mǎi)家適度地進(jìn)行議價(jià)。還有些，樓盤(pán)品質(zhì)也不好，地段也沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)力，促銷降價(jià)后也沒(méi)什么效果，可開(kāi)發(fā)商又急著要回籠資金。那怎么辦？又要議價(jià)。

　　買(mǎi)家這邊也有問(wèn)題。憑什么你賣我們的時(shí)候就沒(méi)容許討價(jià)還價(jià)，賣他們就容許��？還有些激進(jìn)的人說(shuō)，允許議價(jià)是不是說(shuō)明賣樓的沒(méi)原則，開(kāi)發(fā)商本來(lái)就是價(jià)格底限低。針對(duì)這些尖銳的提問(wèn)，我的觀點(diǎn)是，市場(chǎng)的價(jià)格是由供需決定的，并不存在一個(gè)原則和底限問(wèn)題。但是，就當(dāng)前的上海新房市場(chǎng)樓價(jià)體系來(lái)說(shuō)，我個(gè)人感覺(jué)仍舊是偏高，這也造成了現(xiàn)在在供需平衡打破之后，體系的浮動(dòng)系數(shù)會(huì)變大。但一旦這個(gè)體系回歸原位，那么，新房市場(chǎng)的議價(jià)現(xiàn)象將會(huì)陸續(xù)消失。 (木華)