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        專家:物業(yè)稅起征點或為144平米 稅率預計為0.8%(2)

        2006年12月24日 15:19

          據(jù)估算,由于地價和相關(guān)稅費分70年交,也就意味著占住宅成本30%的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納1/70,其余在其后的69年中交納,成本下降了98.57%,表現(xiàn)在總房價中,成本就下降了29.57%。理論上講,目前每平方米售價在6000元的房子,新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。

          同時,劉桓分析,由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況,手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費用的增加而拋房,促進房屋資源的再分配。

          跡象表明,物業(yè)稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。

          為何專家推定為144平米?

          “如果富人占有一所很大的別墅,大到可以盡情地養(yǎng)花、養(yǎng)鳥、養(yǎng)寵物,盡管他是花錢買的,但由于他占有了這么一大塊優(yōu)質(zhì)資源用于奢侈性消費,全社會用來提供國民財富的資源就少了一塊。由于土地等資源是有限的,富人的奢侈性需求占用得多了,是不是公共利益、窮人的利益就受到損害了呢?能夠帶來國民財富增加的寶貴資源被富人奢侈性消費占用,這對社會發(fā)展顯然是不利的。那怎么辦呢?就用物業(yè)稅來調(diào)節(jié)。要么你交很重的稅負,要么你把這個大園子用于經(jīng)營性用途,比如說改成能為國民財富帶來增量的星級酒店。迫使富人不能浪費有限的資源,這不僅合法,而且也很公平!

          建設部政策研究中心主任陳淮舉例說,這就叫“抑富”,目的在于使有限資源得到合理均衡。對于“濟貧”,張學誕的解釋是:對一般居住者確定一定條件的免征額從而減少征稅,對特別貧困家庭居住劣房者實行免稅政策。

          從房屋面積上而言,目前,部分專家認為貧富之間的界定值為144平方米。

          劉桓說,這個數(shù)值是有充分換算依據(jù)的。他認為,按照國際通行做法結(jié)合我國人均住房實際情況,將人均居住面積確定為40平米最為合適。那么,以一家三口人的平均值計算,一個家庭的平均居住面積就是120平米,而我國各地的建筑標準和核算標準很不統(tǒng)一,國家有關(guān)部門允許的浮動范圍是20%。120乘以20%等于24平米,再加上人均居住面積120平米,所以就得出了144平米這個界定值。

          也就是說,房屋面積在144平米以上,就屬于物業(yè)稅征收范圍;相反,則屬于免征范圍。

          但此種說法沒有得到國家有關(guān)部門的印證。最終落實的物業(yè)稅起征面積,建設部有關(guān)人士說:“這是一個首要解決的問題,但目前尚未確定!

          衛(wèi)明不動產(chǎn)智庫的負責人蔡為民認為,征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分,國家鼓勵90平方米以內(nèi)的戶型開發(fā)和消費,不干預90-140平方米房型的開發(fā)和購買,但是對140平方米以上的大戶型開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。

          開征物業(yè)稅重點是第二套住房?

          物業(yè)稅的征收并非一個界定值所能解決,問題千絲萬縷。

          劉桓認為,作為財產(chǎn)稅,物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能,因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策,主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。

          但是,什么是第二套住房呢?

          陳淮分析:一個富人只占有一套房,但是這套房非常大,而且地處風景名勝區(qū),價值不菲,這套房子也得適用較高稅率。在前幾年“房改”中,一些中央機關(guān)的干部按級別應享受一定的住房面積,但當時單套面積沒有那么大的,很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世紀80年代蓋的居民樓中一套“兩居”加一套“一居”;或者一套“兩居”加另一套“兩居”。但所謂“2+1”或者“2+2”的建筑面積一共才只有70-90余平方米。這個“第二套”恐怕就不該課以重稅。因為不論按干部住房標準還是從自住性住房的必要標準看,他們的居住總面積并未“超標”。

          因此原則說,物業(yè)稅應按個人持有的資產(chǎn)價值征稅,而且是按現(xiàn)值征稅,不是按“第幾套”征稅。

          還有一個人們最為關(guān)注的問題,就是開征物業(yè)稅時是不是只對此后購入的新房征收,以前買的就不能再追征了?

          陳淮切中要點地分析說,這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物,其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題,那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負和持有環(huán)節(jié)的稅負混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū),這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。

          正因此,我國將要推行的物業(yè)稅制可能規(guī)定,每年交納的物業(yè)稅稅率將隨市場房價變化而有所提升。

          物業(yè)稅起征稅率0.8%?

          現(xiàn)供職于中國土地勘測院政策研究中心的章波,還在南京大學城市與資源學系讀書時,就和老師黃賢金等人完成了一篇關(guān)于物業(yè)稅的論文。

          最近,他的這篇論文,應科技部要求被譯為英文版,供有關(guān)方面參考。他在論文中以南京為例,根據(jù)當?shù)厝司杖霠顩r、人均居住面積等因素,最終得出適合當?shù)氐奈飿I(yè)稅的稅率應當控制在0.8%左右的結(jié)論。

          而據(jù)報道,目前從全國各物業(yè)稅模擬試點城市的實際情況分析,中央財經(jīng)工作領導小組的有關(guān)專家已作了測算,如果按照0.8%的稅率征收物業(yè)稅,不會增加居民的稅收負擔。

          劉桓介紹說,按照世界各國的一般情況來看,財產(chǎn)的原值與財產(chǎn)的寄存期是基本相當?shù)。?jù)此設計出來的物業(yè)稅雖然征收辦法可以有很多選擇,但是物業(yè)稅征收的一個大體原則是1:1,也就是物業(yè)稅與財產(chǎn)原值的比例大體上是1:1。物業(yè)稅開征后,包括房產(chǎn)稅、土地出讓金等在內(nèi)的7種稅費將被從房價中剔除。也就是說,一套目前賣50萬元的房子,在物業(yè)稅開征后,價格將可能變成30萬元左右。按照1:1原則征收的物業(yè)稅中的“1”不是目前的50萬元,而是剔除稅費后的30萬元。

          而且,這筆物業(yè)稅是分攤在70年中繳的,每年只繳全部稅款的1-2%左右。

          也有一種說法認為,在具體實施中,物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價格為基本計稅依據(jù),沒有市場平均價格的,以評估值為計稅依據(jù);鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展極不平衡,國家應當確定物業(yè)稅幅度在0.1-3%之間,由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應稅房地產(chǎn)的位置和用途,具體確定適用稅率。

          中國人民銀行行長助理、長期致力于物業(yè)稅研究的易綱教授表示,物業(yè)稅的征收將按照“中央作決策,立法在省一級,征收和規(guī)范在縣市”的原則,因此具體的稅率將由各個地方來定,全國不會實行統(tǒng)一稅率。

          “考慮到首次開征房地產(chǎn)稅,因此稅率不宜定得過高,稅率可以設定在0.3%至0.8%之間。”國務院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組曾經(jīng)透露。

          由此看來,物業(yè)稅開征稅率0.8%的觀點占據(jù)主流。

          來源:法制網(wǎng) 記者 張有義

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