房交會(huì)期間的樓市之熱，讓人直呼太夸張，曾在樓市高峰期出現(xiàn)過(guò)的熱銷(xiāo)神話卷土重來(lái)：深夜排隊(duì)領(lǐng)取買(mǎi)房號(hào)，230多套房子發(fā)了250多個(gè)號(hào)子，還有人花千元雇人排隊(duì)領(lǐng)號(hào)；最低售價(jià)也在420萬(wàn)元左右的某公寓一天時(shí)間定走了250多套……

　　杭州樓市這一波持續(xù)走高行情，讓一些開(kāi)發(fā)商樂(lè)得直說(shuō)“幸福像花兒一樣”，也讓更多人直呼“想不到”、“看不懂”。忍不住問(wèn)一句：是誰(shuí)制造了眼下這波熱銷(xiāo)神話？

　　如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明目張膽地銷(xiāo)控——

　　一天賣(mài)掉70%只會(huì)極個(gè)別地發(fā)生

　　俗話說(shuō)，“招數(shù)不怕老，只要有效”，用來(lái)形容“銷(xiāo)控”再適合不過(guò)——2007年杭州樓市大熱的時(shí)候用過(guò)，現(xiàn)在市場(chǎng)成交放量，它又出現(xiàn)了。

　　房交會(huì)上很多開(kāi)發(fā)商都表示有新房源推出。記者以購(gòu)房者身份到市郊A樓盤(pán)了解開(kāi)盤(pán)詳情，銷(xiāo)售人員告訴記者這批新房源有一百五六十套，均價(jià)7300元/平方米。照這位銷(xiāo)售人員所說(shuō)，新房源的預(yù)定量已經(jīng)接近70%。

　　事實(shí)上，據(jù)記者事先掌握的情況，該樓盤(pán)這次領(lǐng)了預(yù)售證的那幢樓一共有320多套房源，如果只推一百五六十套，那剩下的房源哪兒去了？“好的樓層我們暫時(shí)不賣(mài)，如果你一定要買(mǎi)也可以，不過(guò)價(jià)格就不是現(xiàn)在的了。”銷(xiāo)售人員交了底。

　　回頭去透明售房網(wǎng)上查詢(xún)?cè)摌潜P(pán)的銷(xiāo)售記錄，果然如他所說(shuō)，該樓盤(pán)新推房源中16層以上的房源鮮有成交記錄，如果將全部房源計(jì)算在內(nèi)，預(yù)定率只有18%，而不是70%。熟悉內(nèi)情的人士說(shuō)，控制推盤(pán)量，并把位置好、戶型好的產(chǎn)品留到價(jià)格可能達(dá)到更高水平的時(shí)候進(jìn)行銷(xiāo)售的銷(xiāo)控方式是這個(gè)樓盤(pán)的慣用手法。

　　這樣做的開(kāi)發(fā)商肯定不止一家。從透明售房網(wǎng)上看，今年1月至5月19日，杭州主城區(qū)共有38個(gè)住宅樓盤(pán)共申領(lǐng)了61張預(yù)售證，其中，單張預(yù)售證核準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)少于200套的占到72%。2007年杭州相關(guān)部門(mén)曾出臺(tái)專(zhuān)項(xiàng)政策，要求住宅樓盤(pán)一次性申報(bào)預(yù)售面積必須在3萬(wàn)平方米以上，獲批樓盤(pán)必須一次性全部上網(wǎng)公開(kāi)銷(xiāo)售。按照這項(xiàng)規(guī)定，即使以120平方米/套的建筑面積算，單張預(yù)售證的核準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)也應(yīng)該有250套左右，更何況，這61個(gè)批次的房源中，大多數(shù)還是以90平方米中小戶型為主打的樓盤(pán)。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，杭州今年1月至今新上市樓盤(pán)中有七成以上是不符合要求的。

　　如果沒(méi)有銀行信貸的放寬——

　　樓市依然會(huì)呈現(xiàn)資金流動(dòng)性不足

　　采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士表示，銀根放松以及商業(yè)銀行對(duì)于住宅抵押按揭業(yè)務(wù)的爭(zhēng)奪是杭州樓市成交得以迅速回升的助推力。

　　確實(shí)，到目前為止2009年的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)似乎面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境：央行實(shí)行適度寬松的貨幣政策，取消了對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制，降低存款準(zhǔn)備金率，降低貸款利率——好政策都上了。

　　以實(shí)際操作層面來(lái)講，這些政策降低了銀行發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金的要求，降低了開(kāi)發(fā)商從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的門(mén)檻，有可能讓開(kāi)發(fā)商增加一定的貸款量，從而提高開(kāi)發(fā)商投資的積極性。根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月浙江省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡(jiǎn)況，4月份浙江省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資550.2億元，比去年同期增長(zhǎng)7.6%。而杭州市統(tǒng)計(jì)局最近公布1~4月杭州房地產(chǎn)投資情況也顯示，今年前四個(gè)月杭州完成房地產(chǎn)投資143.2億元，同比增長(zhǎng)24.1%。

　　央行十幾天前發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告(2009年第一季度)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告)中顯示，今年一季度全國(guó)新增信貸總量高達(dá)4.58萬(wàn)億元人民幣，最新數(shù)據(jù)是，4月份又再新增了5918億元，而且統(tǒng)計(jì)時(shí)尚未辦結(jié)的“在途”貸款等并未統(tǒng)計(jì)進(jìn)去。也就是說(shuō)，今年1~4月全國(guó)新增信貸總量已經(jīng)超過(guò)5.17億元。

　　“這已經(jīng)不是‘適度寬松’的貨幣政策而變成了‘寬松’的貨幣政策。”一位杭州本土開(kāi)發(fā)商直言，總體來(lái)看，目前宏觀經(jīng)濟(jì)雖有一定改觀，但沒(méi)有根本改變。有專(zhuān)家也擔(dān)心，如果繼續(xù)這么‘寬松’下去，將來(lái)很可能面臨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有限而投資再次過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)市場(chǎng)更大的局部泡沫。

　　那么接下來(lái)，5~12月份，可再新增的信貸總額會(huì)不會(huì)變得有限了呢？銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)公開(kāi)聲明“今年新增貸款總量8萬(wàn)億元”的傳言不實(shí)，但從《報(bào)告》中我們至少可以獲得兩點(diǎn)信息：一是“繼續(xù)保持銀行體系流動(dòng)性充裕，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理增加信貸投放”；二是“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量，有效防范和控制信貸風(fēng)險(xiǎn)”。聽(tīng)上去，相對(duì)之前的“適度寬松”，接下來(lái)，恐怕是要收緊一些，并調(diào)整投放方向了。