在過去的這一年，沒有哪一個問題比房價更讓人關(guān)注。從一系列宏觀調(diào)控政策看，中央政府已經(jīng)清楚地認識到政府必須承擔起調(diào)節(jié)房價的責任。住房不同于一般商品，從一定意義上說，它反映著公共產(chǎn)品屬性，這一屬性要求政府必須在一定程度上參與其供給活動。《聯(lián)合國住宅人權(quán)宣言》稱：“有環(huán)境良好適合于人的住處是所有居民的基本人權(quán)”——顯然，住房問題是具有明顯政治色彩，不能完全交給市場解決的問題。政府干預商品房的價格，就是在調(diào)整社會利益，保證社會公平。
無論從理論還是實踐的角度看，要想不破壞房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟生態(tài)，又能夠做到“居者有其屋”，政府在“一手托兩方”的情況下，就必須考慮把市場與保障有效地分離開來。在七部委調(diào)控房地產(chǎn)市場的聯(lián)合發(fā)文中，能夠體現(xiàn)這個精神的第六條，即要加強經(jīng)濟適用房建設，完善廉租房制度，恰恰被人們忽視了。作為一種保障制度，經(jīng)濟適用房和廉租房的大規(guī)模建設，必然會制約房價的高漲，但其發(fā)揮作用的前提，取決于地方政策導向和財力，所以落實起來就并不那么容易。
必須承認，正是廉租房、經(jīng)濟適用房這類保障性住房的緊缺，才使得大量實力不濟，但住房需求強烈的中低收入階層，被裹挾進市場，致使房市整體供求仍偏緊，房價攀升。中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，最低收入家庭由政府提供廉租住房，其他高收入家庭購買市場價商品住房——這個設計，要求政府保障低收入家庭的住房，通過加大經(jīng)濟適用房的投放規(guī)模，來平衡房地產(chǎn)市場。
中國城市化已經(jīng)進入加速發(fā)展期，隨著居民收入的增加，住房需求的旺盛，發(fā)展房地產(chǎn)市場無可非議。我贊成供求關(guān)系決定房價的理論，但越是在這種情況下，越要強調(diào)政府的社會保障職能。遺憾的是，在經(jīng)濟適用房的建設之初，人們并沒有真正認識到政策的核心，是解決約70%城鎮(zhèn)中低收入居民的住房問題。國家政策的另一個初衷，是擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟的增長。這就使得當時的建設標準、銷售對象沒有限制，人員審核不太嚴格，出現(xiàn)了高房價、大戶型、高收入階層也投機購買的突出現(xiàn)象，使經(jīng)濟適用房變了味。
而廉租房的建設，在整個房屋結(jié)構(gòu)中，又占了極少的比例，完全無法滿足需求。實際上，許多國家和地區(qū)都制定帶有保障成分的公共住宅制度，美國稱之為“社會住宅”，新加坡叫做“政府組屋”，香港地區(qū)叫做“公房”，這些性質(zhì)都與我們的經(jīng)濟適用房相類似。美國的一個城市或鎮(zhèn)，常常必須有一定比例的住房是經(jīng)濟適用房。達不到這個線，就會受各種懲罰；新加坡，目前的“政府組屋”占全國住宅的比例，高達80%以上。
在中國大中城市，用商品房來滿足30%的人的市場化需求；通過建經(jīng)濟適用房、廉租房，來解決70%的人的基本住房問題，是非常必要的。但事實上，我們現(xiàn)在經(jīng)濟適用房和廉租房的比例，遠遠沒有達到這個比例。地方政府在建經(jīng)濟適用房的問題上，沒有積極性，主要是經(jīng)濟適用房需要政府貼錢建設。據(jù)統(tǒng)計，在土地實行評估價時，北京、上海等城市每建1平方米的經(jīng)濟適用房，政府平均收益要減少500元左右；實行土地“招拍掛”之后，每建1平方米的經(jīng)濟適用房，政府將減少收益1000~1500元。加上我們現(xiàn)在對政府職能的定位上，沒有強化公共服務職能，使得地方政府只會單純地從經(jīng)濟發(fā)展上考慮問題。建經(jīng)濟適用房，要政府自己掏錢；建商品房，政府有利可圖，兩相比較，何去何從？
實踐證明，加大經(jīng)濟適用房、廉租房的投入量，對房地產(chǎn)價格的平抑有著重要作用。北京房地產(chǎn)市場價格比上海晚起飛兩年，一個很重要的原因，就是“天通苑”、“回龍觀”等大型經(jīng)濟適用房小區(qū)起了作用。
在抑制房價上，建不建經(jīng)濟適用房是一個問題，如何分配又是一個問題。毫不客氣地說，現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房分配方式并不合理。規(guī)定年收入6萬元以下的人才能購買，6萬元以下到底算不算中低收入值得研究；6萬元以下的人，是否就能買得起經(jīng)濟適用房也需要研究；怎樣準確甄別中低收入人群的真?zhèn)危档醚芯俊９卣f，在眼下，政府有政府的難處，北京市是最早實行經(jīng)濟適用房資格審查的城市之一，可是由于個人收入信用體系還沒有真正建立起來，對申請購買經(jīng)濟適用房進行資格審查，就非常困難了。
另外，把經(jīng)濟適用房的選址全部退到郊外，雖然對疏散中心城市人口，改善交通有幫助，卻會出現(xiàn)新的諸如就業(yè)機會降低、區(qū)域類人口素質(zhì)低于社會平均水平等問題，引發(fā)新的社會矛盾。加大經(jīng)濟適用房和廉租房的投入量，同時也會帶來城市人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)以及城市對人口增長的承受力問題。這些，都需要政府通盤考慮。
能不能通過政府保障的形式來解決在住房問題上的社會公平，是衡量責任政府的一把尺子；是不是加大經(jīng)濟適用房和廉租房的建設力度，考驗著政府想不想真的平抑房價。
文章來源：中國青年報，作者：一南
