大型房企趁低搶地 萬科5月買入8地塊

　　4月中旬開始的本輪調控政策出臺至今2月余,在強烈的觀望情緒下,全國各大城市成交量繼續(xù)維持低位。作為房地產行業(yè)的上游,土地市場同樣受到了調控政策的影響,熱度明顯降低。不過,近期部分房企紛紛趁低“抄底”吸納優(yōu)質地塊。如行業(yè)龍頭萬科,在銷售大幅下滑的5月買入了8個新項目。而在廣州,4月以來首次推出的2幅住宅用地,也吸引了至少3家開發(fā)商于今日參與競價。

　　土地市場成交低迷溢價率明顯下滑

　　4月中旬以來,部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù),重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降,在其監(jiān)測的35個城市中,成交面積幾乎全線下跌,其中南京下跌幅度最大,達75.27%,杭州、成都次之,下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降,普遍降幅在五成左右。9城市中,以杭州的降幅最大,環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市,環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。

　　作為房地產行業(yè)的上游,土地市場顯然也受到了調控政策的影響。成交低迷,不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動,導致土地市場熱度明顯降低。

　　中原地產數(shù)據(jù)顯示,5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃,雖然環(huán)比增長22%,但較前12個月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交,導致溢價率高達123%,其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日,全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃,較新政前周平均的194公頃下降83%。

　　具體到一線城市來看,也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地,最后分別拍得12.18億和1.6億,這也已經算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊,但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓,但6月4日,廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外,深圳已經很長一段時間無地出讓,而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯。

　　4月中旬以來,部分重點城市樓市成交量持續(xù)萎靡。據(jù)中原地產研究中心最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù),重點城市樓市成交面積環(huán)比全線下降,在其監(jiān)測的35個城市中,成交面積幾乎全線下跌,其中南京下跌幅度最大,達75.27%,杭州、成都次之,下跌幅度均超過50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　這種成交量的萎靡與5月一脈相承。5月中原監(jiān)測的9大重點城市一手住宅成交量環(huán)比大幅下降,普遍降幅在五成左右。9城市中,以杭州的降幅最大,環(huán)比降八成以上；其次是京、滬、深、渝4城市,環(huán)比降幅在5—6成；成都和武漢兩市降幅約為3成。

　　作為房地產行業(yè)的上游,土地市場顯然也受到了調控政策的影響。成交低迷,不少房企揣著現(xiàn)金不敢輕舉妄動,導致土地市場熱度明顯降低。

　　中原地產數(shù)據(jù)顯示,5月全國12個被監(jiān)測城市的居住用地成交面積672公頃,雖然環(huán)比增長22%,但較前12個月均值仍低12%。此外,5月居住用地的溢價率繼續(xù)明顯下滑。除上海多幅熱點地塊成交,導致溢價率高達123%,其余城市均未超過40%。而標桿房企的購地支出環(huán)比也比上月下跌兩成左右。6月4日—6月17日,全國12個被監(jiān)測城市宅地成交更是僅33公頃,較新政前周平均的194公頃下降83%。

　　具體到一線城市來看,也有不少有意思的現(xiàn)象。北京房山6月22日招標出讓兩塊居住用地,最后分別拍得12.18億和1.6億,這也已經算是北京近期很大一宗的土地交易了；廣州今日將出讓2個位于荔灣區(qū)的地塊,但實際上原本還有一個位于白云區(qū)金沙洲的“前地王”也將公開出讓,但6月4日,廣州市房管局又緊急通知暫緩出讓該地塊；此外,深圳已經很長一段時間無地出讓,而上海土地市場也已連續(xù)4周陷入停滯。

　　萬科保利趁低價吸納優(yōu)質地塊

　　不過,一片萎靡冷清的土地市場背后,似乎也正暗流涌動著。中原地產監(jiān)測顯示,5月上海、北京、成都等地均有大型開發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊,趁淡市低價吸納優(yōu)質地塊。

　　由于優(yōu)質地塊仍受青睞,5月各地土地市場流標率維持低位。中原監(jiān)測的12城市累計本月84幅宅地中僅8幅流標,流標率僅13%。其中上海、廣州、重慶、南京、杭州全部成交,無地塊流標。有業(yè)內人士指出,土地市場低位徘徊,部分房企開始入市“抄底”,是一個值得注意現(xiàn)象。

　　動作最明顯的當是一直被視為行業(yè)風向標的萬科。一直為2008—2009年錯失了很多抄底機會而耿耿于懷的萬科,在銷售大幅下滑的5月份,竟也悄然購入了8個新項目。這8個項目中,除北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)起步區(qū)3號地外,其他均位于成都、沈陽、貴州、西安、杭州、唐山等二三線城市。除了北京和杭州地塊樓面地價稍高,其余地塊樓面均在一兩千元的價位,甚至成都項目僅870元/平方米。而另據(jù)粗略統(tǒng)計,萬科今年已經買入了至少35個新項目,為此萬科僅需支付不足200億元。

　　此外,保利于5月購入了4個項目,其中兩個位于上海的地塊均在上海浦江鎮(zhèn),屬熱點地塊,樓面地價卻不到萬元；另兩個項目位于沈陽和成都,價格在千元上下。綠城5月購入2項目,分別位于杭州和寧波�？傮w來看,這3家標桿房企所購地塊有兩大明顯特點,一是總價較低,二是基本都位于二三線城市,而這些地區(qū)受新政影響也相對一線城市較小。

　　業(yè)內人士分析,房企生存的根本是資金、發(fā)展的根本則是土地,雖然近期銷量急劇下挫資金鏈壓力增大,但實力較強的房企則可以趁低吸納優(yōu)質地塊,以搶得新政下的樓市先機。連香港恒隆地產董事長陳啟宗都高調宣稱將“擁抱熊市”,認為目前正是非常好的拿地時機,將以便宜的價格拿到位置較好、面積較大的土地。

　　萬科等標桿房企的動作和陳啟宗的心態(tài)也許可以代表不少房企的心聲,不少房企開始聞風而動。僅6月25日一天,榮盛房地產就以總價6.6億元、溢價率120%,競得了徐州毛紡廠北地塊；華業(yè)地產旗下公司也以5.98億元競得大連市21號地塊。而將于今日出讓的廣州荔灣老城區(qū)兩幅住宅用地,目前已分別吸引了3家開發(fā)商報名競價。

　　-記者觀察

　　警惕有實力開發(fā)商低位“囤地”

　　當然,“抄底”是需要大量現(xiàn)金的。尤其是新政出臺后,先是銀行對開發(fā)商貸款進行審查,貸款拿地受到嚴格限制；隨后開發(fā)商的信托貸款融資渠道遭到封殺；6月初上市房地產公司增發(fā)融資夭折。開發(fā)商一面受融資困擾,另一面則受到稅務部門清算土地增值稅的考驗,對房企資金流形成剪刀差壓力。這也促進了開發(fā)商更傾向于快速銷售回籠資金。

　　而本輪調控的思路之一是通過增加土地供應、增加市場供應,從而促使房價趨于理性。但從實際情況來看,即使在調控政策極嚴厲的當下,開發(fā)商外部融資渠道依然未全面收緊,境外銀行貸款、境外債券仍可發(fā)行。這也為有實力的開發(fā)商趁低“囤地”奠定了基礎。中原報告指出,從目前開發(fā)商的表現(xiàn)來看,在低庫存的情況下,通過慢慢出貨以待市場復蘇仍然是多數(shù)開發(fā)商,尤其是土地儲備量較多的開發(fā)商的普遍想法。若開發(fā)商繼續(xù)選擇慢開盤、低銷售的經營策略,即便政府持續(xù)加大土地市場供應,也僅僅是增加了開發(fā)商的土地儲備,而不能快速進入施工建設環(huán)節(jié)以形成有效的住宅供應。房價真正降下來的難度也會大大增加。

　　此外,有業(yè)內人士認為,在土地資源越來越稀缺的情況下,有實力的大房企獲得優(yōu)質地塊的機會比小開發(fā)商大得多,中小企業(yè)將逐步退出一線市場的競爭。而當前的市場環(huán)境更是在一定程度上起到了催化劑作用。有實力的開發(fā)商會借機擴張,搶占更大的市場份額,留給中小企業(yè)的生存空間將越來越小,應該注意防止行業(yè)過度壟斷。記者盧軼