趕搭末班車(chē)“商改住”項(xiàng)目6月份集中成交

　　近期，一組市場(chǎng)數(shù)據(jù)引起了多方的注意：據(jù)來(lái)自權(quán)威部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月前三周，北京市商業(yè)地產(chǎn)成交量達(dá)到了434套，而同期北京市期房住宅的成交量?jī)H為31套，兩者相差了13倍之多。而如此“輝煌”的戰(zhàn)績(jī)，也讓“商業(yè)地產(chǎn)”一時(shí)間成為了熱門(mén)話題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期擔(dān)任配角的商業(yè)地產(chǎn)，此次為何突然發(fā)力？除了住宅期房成交的回落，懸殊差異背后是否還另有隱情？《廣廈時(shí)代》對(duì)此進(jìn)行了關(guān)注。

　　●引發(fā)關(guān)注 6月商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)量超住宅13倍

　　僅僅在數(shù)月之前,市場(chǎng)的情況完全是顛倒過(guò)來(lái)的：相對(duì)于排隊(duì)買(mǎi)房、價(jià)格上漲迅猛的住宅期房市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的商住公寓、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)的成交量微乎其微。一個(gè)著名的說(shuō)法是，當(dāng)時(shí)在朝陽(yáng)門(mén)等二環(huán)熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫(xiě)字樓價(jià)格僅相當(dāng)于通州的住宅價(jià)格。即便是這樣也乏人問(wèn)津。

　　然而現(xiàn)在的情況卻發(fā)生了180度轉(zhuǎn)變：據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在6月份，北京商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)月預(yù)售數(shù)據(jù)全面超過(guò)住宅。其中取得預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目共9個(gè)，超過(guò)了住宅的8個(gè)；當(dāng)月成交商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了434套，相比期房住宅當(dāng)月成交的31套，高出13倍，而銷(xiāo)售額更是達(dá)到了3.94億，遠(yuǎn)超過(guò)住宅的0.8億。

　　“雖然住宅銷(xiāo)量在持續(xù)下跌，但是二者銷(xiāo)量出現(xiàn)這么大的差距，還是有些出人意料。”相關(guān)人士表示。

　　●三大原因 宏觀調(diào)控下商業(yè)地產(chǎn)趨熱

　　北京中原的分析人士認(rèn)為，當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的興起與4月份國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策都有著密切的關(guān)系。首先，由于之前出臺(tái)了諸多針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策，非常明顯地抑制了投機(jī)及部分投資需求，這也使得住宅市場(chǎng)成交量大幅下跌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市4月份以來(lái)，住宅成交量下跌超過(guò)了六成。

　　其次，則是商業(yè)地產(chǎn)較低的價(jià)格吸引了在住宅市場(chǎng)受抑制的投資需求。新政出臺(tái)前，北京諸多商業(yè)項(xiàng)目中有不少價(jià)格都低于同區(qū)域普通住宅價(jià)格，商住倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。而在2009年以來(lái)的資產(chǎn)暴漲潮中，這一現(xiàn)象更是被放大。而在新政出臺(tái)后，基本不存在價(jià)格泡沫的商業(yè)地產(chǎn)，成為了投資者的首選。

　　另外，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景也成為其被看好的原因之一。據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京住宅租售比多數(shù)已超過(guò)1：500，而商業(yè)地產(chǎn)的出租回報(bào)率多在1：400-1：300之間。“宏觀調(diào)控對(duì)住宅類地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)產(chǎn)生有效抑制后，住宅開(kāi)發(fā)商也會(huì)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)及彌補(bǔ)盈利的不足；而住宅價(jià)格的下調(diào)將使普通百姓的消費(fèi)欲望得到更多的釋放，而消費(fèi)的增加又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，提高商業(yè)地產(chǎn)的租金和投資回報(bào)率。因此商業(yè)地產(chǎn)的前景也面臨著一波升浪。”上述人士這樣說(shuō)。

　　●趕搭末班車(chē) “商改住”項(xiàng)目集中成交

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士指出，單從市場(chǎng)層面來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)的熱度還遠(yuǎn)未達(dá)到“13倍于住宅”這樣的熱度，來(lái)自政策層面的影響才是促成6月份成交量高漲的主因。

　　前不久，北京市建委出臺(tái)新規(guī)禁止酒店立項(xiàng)改建住宅出售，這也意味著不久之后酒店式公寓將絕跡于樓市。同時(shí)，市建委正在抓緊制定禁止商業(yè)、公建、綜合立項(xiàng)等變相開(kāi)發(fā)住宅的文件，商住項(xiàng)目的前途并不樂(lè)觀。

　　“由于正式文件尚未出臺(tái)，很多符合條件的商住項(xiàng)目為避免政策紛紛趕在6月開(kāi)盤(pán)，造成了供應(yīng)量的突擊上漲，為成交量的上行起到了刺激作用。”一位業(yè)內(nèi)人士在私下里這樣透露。

　　據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)至今的七十余日，京城開(kāi)盤(pán)的18個(gè)商住項(xiàng)目總供應(yīng)套數(shù)為7194套，供應(yīng)面積達(dá)42.3萬(wàn)平方米。從月度新增供應(yīng)情況來(lái)看，5月份新增項(xiàng)目2個(gè)、新增套數(shù)416套；而6月份新增的商住樓項(xiàng)目達(dá)10個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)達(dá)4436套，6月份商住項(xiàng)目有了10倍的增長(zhǎng)。而從需求情況來(lái)看，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月15日至6月25日的七十余日，新開(kāi)盤(pán)的18個(gè)商住項(xiàng)目共成交了1921套，銷(xiāo)售率達(dá)26.7%，明顯好于普通的住宅項(xiàng)目。

　　●或?qū)⑾��?“商改住”上演最后的狂歡

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，商住項(xiàng)目雖然具有一定的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，但不可否認(rèn)這類項(xiàng)目也有其天生的缺憾：產(chǎn)權(quán)年限短、公攤面積大、生活成本高、商住混雜管理難度大等等，這些均是這類項(xiàng)目難以克服的短板。

　　“商住項(xiàng)目本是特定市場(chǎng)環(huán)境下的階段性產(chǎn)物，在住宅需求旺盛、供不應(yīng)求的時(shí)期填補(bǔ)了一定的供給缺口，但與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商將商業(yè)、公建改為住宅出售，政府統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)、寫(xiě)字樓等綜合配套必然無(wú)法實(shí)現(xiàn)，在區(qū)域配套發(fā)展的完善程度與居住人口無(wú)法匹配時(shí)，勢(shì)必影響到住宅產(chǎn)品的升值空間，長(zhǎng)期來(lái)看有損于購(gòu)買(mǎi)住宅類型商品房的業(yè)主利益。而隨著市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的逐步成熟，對(duì)于商住項(xiàng)目的管理正在趨于嚴(yán)格。”任啟鑫表示。

　　也有專家認(rèn)為，總的來(lái)看，在當(dāng)前政策調(diào)控及市場(chǎng)環(huán)境的獨(dú)特作用下，盡管商住項(xiàng)目供需兩旺，但從調(diào)控趨勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這類項(xiàng)目的前途令人擔(dān)憂。“政府近期的動(dòng)作已經(jīng)表明，‘商改住’項(xiàng)目將在不久的將來(lái)壽終正寢。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，抓住時(shí)機(jī)盡早開(kāi)盤(pán)乃是上策。”(衛(wèi)東)