上半年樓市政策頻出 高燒樓價(jià)終降溫

　　2010年一開春，樓市調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，半年時(shí)間過(guò)去了，東莞樓市出現(xiàn)不少新變化，成交量大幅度下降，樓盤促銷越來(lái)越多，促銷幅度加大。

　　日前，《廣州日?qǐng)?bào)·東莞新聞》聯(lián)合房掌柜進(jìn)行樓市問(wèn)卷調(diào)查，總結(jié)半年來(lái)樓市政策調(diào)控對(duì)東莞樓市的影響及網(wǎng)友對(duì)樓市現(xiàn)狀的看法。

　　政策1

　　二套房貸首付款比例不得低于40%

　　1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布通知稱，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，需要引起高度重視，并要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%。

　　政策解讀：信貸持續(xù)收緊，二套房貸規(guī)定逐步明確并開始嚴(yán)格執(zhí)行。貨幣政策已經(jīng)外松內(nèi)緊，銀行信貸已經(jīng)明顯收緊，而且銀監(jiān)會(huì)明確二套房貸規(guī)定，銀行也開始嚴(yán)格執(zhí)行，貸款購(gòu)買第二套住房均要首付四成，而利率優(yōu)惠空間也在收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：東莞樓市繼一線城市成交回落后，節(jié)后成交開始放緩，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理車德銳介紹，數(shù)據(jù)顯示，1月份東莞商品住宅成交環(huán)比前一個(gè)月僅下降5.6%，市場(chǎng)仍然維持較高熱度，但成交分化明顯，受短期年終效應(yīng)影響，豪宅和剛性自住需求持續(xù)釋放。

　　但隨著二套房貸規(guī)定的嚴(yán)格執(zhí)行，投資需求、改善需求將明顯受到平抑，大戶洋房及小戶型公寓成交預(yù)期放緩。

　　部分樓盤價(jià)格開始出現(xiàn)松動(dòng)，促銷優(yōu)惠力度開始加強(qiáng)，但整體均價(jià)仍然維持平穩(wěn)。

　　政策2

　　“粵四條”增加普通住房供應(yīng)

　　2月份，廣東出臺(tái)“粵4條”，明確支持普通自住購(gòu)房需求，契稅仍然是征收1%，同時(shí)結(jié)合廣東的三舊改造重點(diǎn)工作，增加城市中心區(qū)的普通住房供應(yīng)，另外，港澳臺(tái)居民在廣東購(gòu)房不再享受與內(nèi)地居民同等優(yōu)惠政策。

　　政策解讀：2010年的頭兩個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息頻頻，既有政策方面的，也有市場(chǎng)信息的反饋。各地政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策開始逐步地細(xì)化落實(shí)。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：在東莞，中國(guó)銀行、交通銀行、招商銀行、廣東發(fā)展銀行、東莞銀行都上調(diào)了首次購(gòu)房貸款的首付門檻，由之前的兩成提高到三成，利率7折優(yōu)惠都上調(diào)到了8.5折。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，樓市短期內(nèi)進(jìn)入了信貸最緊的階段。

　　業(yè)內(nèi)紛紛預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策仍未出盡，從而延長(zhǎng)了市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控的消化期和觀望期，直接影響到上半年的市場(chǎng)成交。

　　政策3

　　全國(guó)“兩會(huì)”堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　3月5日，全國(guó)“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時(shí)提出四大措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡健康發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　政策解讀：調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，四大措施是對(duì)之前出臺(tái)的調(diào)控政策的強(qiáng)調(diào)和完善。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，3月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)反映全球主要經(jīng)濟(jì)體制造業(yè)強(qiáng)勁向好，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升；信貸增量高于市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房信貸整體上仍然趨緊；而房地產(chǎn)調(diào)控政策基本明朗，市場(chǎng)逐步消化，剛性需求仍然受到鼓勵(lì)和支持，同時(shí)房?jī)r(jià)預(yù)期趨向穩(wěn)定，商品房供應(yīng)持續(xù)偏緊，市場(chǎng)成交逐步回暖，市場(chǎng)需求蓄勢(shì)待發(fā)，只等開發(fā)商積極推盤推貨。

　　政策4

　　新“國(guó)十條”　二套房首付比例不得低于50%

　　4月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)新“國(guó)十條”，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：

　　對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

　　政策解讀：新政提高了首付比率及二套房利率的政策，增加購(gòu)房資金成本，改變政策環(huán)境預(yù)期，購(gòu)房者進(jìn)入新一輪觀望，在短期內(nèi)可令成交量下降，同時(shí)對(duì)投資客也是當(dāng)頭一棒。

　　而對(duì)于異地炒房也出臺(tái)了相關(guān)政策：對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

　　市場(chǎng)反應(yīng)：新“國(guó)十條”被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱為“史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控”。

　　東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，新一輪市場(chǎng)觀望產(chǎn)生，政策調(diào)控預(yù)期持續(xù)；供需拐點(diǎn)即將顯現(xiàn)；量?jī)r(jià)明顯背離，縮量滯漲后預(yù)計(jì)進(jìn)入盤整；地產(chǎn)龍頭股價(jià)再創(chuàng)新低，樓市調(diào)整壓力劇增。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　政策半年效果明顯

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺認(rèn)為，目前有幾方面導(dǎo)致了成交量下降，一部分買家進(jìn)入了觀望，他們看市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)期價(jià)格會(huì)下跌，會(huì)推遲買房，另一部分買家是因?yàn)槭赘短岣撸��?gòu)買門檻提高。

　　光大景湖時(shí)代城項(xiàng)目經(jīng)理程偉也表示，此次房地產(chǎn)政策出臺(tái)的主要目的是擠掉樓市泡沫，可能會(huì)傷害一部分改善型客戶的需求和剛性需求，先一刀切，再逐步規(guī)范，不僅是從金融門檻，更要配合其他立體化舉措。程偉表示，他個(gè)人預(yù)計(jì)年底之前不可能再出臺(tái)更嚴(yán)厲的舉措。

　　東莞不會(huì)有大面積降價(jià)

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示今年的政策調(diào)控和2008年情況不同，不會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)現(xiàn)象。

　　李興旺表示，今年經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)回暖的階段，政策對(duì)價(jià)格的影響不一樣，大部分開發(fā)商的資金鏈仍然扎實(shí)，而開發(fā)商經(jīng)歷了幾年的市場(chǎng)變動(dòng)，對(duì)政策比較理性，因此會(huì)拿出小部分房源進(jìn)行促銷，一方面保持人氣，適當(dāng)?shù)鼗鼗\資金，一方面也是通過(guò)各種手段維持市場(chǎng)信心。記者蔣幸端