調(diào)控政策效果初顯 房企融資碰壁樓價(jià)扛不下去？

　　在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，開發(fā)商在銀行、股市、銷售等各種渠道資金都不順暢，而目前備受開發(fā)商“青睞”的信托融資，不僅成本高昂，也受到嚴(yán)格監(jiān)管。分析人士稱，如果開發(fā)商繼續(xù)選擇扛價(jià)，可能遭遇資金“鬼門關(guān)”。

　　在中央一連串的政策嚴(yán)控下，無論是銀行借貸，還是股市融資都收得很緊,而被稱為開發(fā)商“救命稻草”的信托融資，不僅監(jiān)管變嚴(yán)，而且融資成本高昂，容易造成企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)耗。因此，有專家認(rèn)為，如果繼續(xù)扛價(jià)，市場(chǎng)銷售進(jìn)一步萎縮，開發(fā)商將面臨資金的“鬼門關(guān)”。

　　據(jù)了解，目前房企資金來源，除開發(fā)商原始積累少量自有資金外，預(yù)售款、現(xiàn)房回籠、銀行貸款、同行借貸、發(fā)行公司債、上市或增發(fā)等一直是獲得資金的主要渠道。但從最近的情況看，昔日的這些融資渠道似乎不再暢通。

　　銀行由于考慮風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，授信貸款兩個(gè)月來幾乎絕跡。同時(shí)，開發(fā)商IPO、上市公司再融資也基本泡湯。而近期火熱的信托融資受到更嚴(yán)格監(jiān)管，而且融資成本非常高昂。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元。而2009年全年有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。根據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，5月以來，包括中南建設(shè)、中華企業(yè)、南國置業(yè)、世茂股份等多家房地產(chǎn)公司發(fā)布了信托融資計(jì)劃，總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元。但目前銀行信托雙雙提高開發(fā)商的貸款門檻，信托融資成本隨之上升，資質(zhì)一般的開發(fā)商融資的利率水平也已高達(dá)15%~17%；資質(zhì)好的也達(dá)到10%~12%。值得注意的是，目前部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率沖到17%。普益財(cái)富信托研究部趙揚(yáng)指出，收益率17%意味著整個(gè)項(xiàng)目的融資成本要接近30%�！叭绱烁叩娜谫Y成本，將會(huì)對(duì)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況造成嚴(yán)重內(nèi)耗，很多開發(fā)商選擇信托融資可能是迫于無奈�！睎|莞某房企高管透露。

　　房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，考慮到目前市場(chǎng)銷售低迷，除去2010年下半年“拿地錢”，支付公司外債以及銀行負(fù)債的資金外，開發(fā)商資金壓力劇增�！叭绻�房企繼續(xù)選擇扛價(jià)，大部分房企將踏入資金鬼門關(guān)。”

　　調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)

　　國土資源部部長(zhǎng)徐紹史日前表示，再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整。國土資源部總規(guī)劃師胡存智也表示，將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度。這些被網(wǎng)民解讀為管理層在為第二波樓市調(diào)控釋放信號(hào)。不過，有業(yè)內(nèi)專家就表示，目前樓市調(diào)整才剛剛開始，即使出臺(tái)政策，多數(shù)也是對(duì)先前政策的執(zhí)行。

　　易居中國研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭表示，今年以來，國務(wù)院層面的調(diào)控文件有兩個(gè)，總的調(diào)控目標(biāo)是“促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，核心目標(biāo)是“遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”。而數(shù)據(jù)顯示，這兩個(gè)調(diào)控政策的效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。地產(chǎn)人士陳建明也表示，樓市第一波調(diào)控政策力度大，政策實(shí)施一個(gè)季度后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)出明顯的下滑趨勢(shì)。因此，即使有政策出臺(tái)，也是對(duì)第一輪調(diào)控的補(bǔ)修。

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在其檢測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)中，有五個(gè)城市本月首周成交環(huán)比上漲，其中，廣州成交14.07萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)23.46%。而北京、上海、重慶、廣州和武漢這五個(gè)城市成交均價(jià)環(huán)比下降，即使在部分上漲的城市中，漲幅也明顯收窄。“現(xiàn)在的狀況基本上是沿著中央調(diào)控的方向走，多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲明顯放緩，而且部分區(qū)域的價(jià)格也有所松動(dòng)。只要既有政策正常執(zhí)行，未來開發(fā)商降價(jià)是不可能避免的�！睎|莞某開發(fā)商高管私下對(duì)記者表示。(記者 張忠安)