二三線城市帶來業(yè)績?cè)鲩L 房企怎樣開發(fā)更受益？

　　7月1日，中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布最新研究報(bào)告，二三線城市拿地建設(shè)較多的開發(fā)商，如恒大、萬科、綠城取得較好業(yè)績，成為大贏家。與此同時(shí)，一線城市的銷售額占企業(yè)銷售額的幅度大幅縮小，已由去年的40%下降至現(xiàn)在的29%。

　　二三線城市將成為房企未來的贏利點(diǎn)，未來房企將怎樣發(fā)展這一塊市場(chǎng)呢？二三線城市房地產(chǎn)有什么樣的特點(diǎn)？怎樣布局才能將利潤最大化？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》(以下簡稱NBD)本期“地產(chǎn)峰會(huì)”采訪了奧園地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營總裁楊忠、上海世茂股份有限公司首席財(cái)務(wù)官陳汝俠、龍湖地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的代表，請(qǐng)他們談一談各自企業(yè)的情況。

　　話題1：城市布局

　　NBD：公司是什么時(shí)候開始關(guān)注二三線城市的？目前已經(jīng)或者計(jì)劃進(jìn)入哪些城市？二三線城市值得大量布局的城市是哪些？這些城市的發(fā)展?jié)摿τ卸啻螅?/p>

　　楊忠：奧園在幾年前就開始關(guān)注與研究二三線城市地產(chǎn)發(fā)展前景，目前已進(jìn)入廣東清遠(yuǎn)市、中山市、江門市，遼寧沈陽市，廣西玉林市等。奧園布局重點(diǎn)在珠三角、長三角、京津唐、東北地區(qū)、中西部等區(qū)域，我認(rèn)為珠三角、長三角、東北新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)地區(qū)、中西部核心區(qū)域的城市帶具有較大的發(fā)展?jié)摿�。這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度與競爭性都低于一線城市，發(fā)展商以當(dāng)?shù)氐幕騾^(qū)域性企業(yè)為主，當(dāng)?shù)叵�費(fèi)者對(duì)住宅剛性需求強(qiáng)勁，開發(fā)物業(yè)升值潛力明顯。

　　陳汝俠：世茂股份是最早介入二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)公司之一，目前公司在沈陽、青島、南京、福州、廈門、杭州、紹興、蘇州、徐州、常州、無錫、蕪湖、昆山、常熟、嘉興、武漢等近20個(gè)城市中均有位于城市核心位置的大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。未來，我們還將重點(diǎn)開發(fā)長三角、環(huán)渤海和海西這些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市。

　　總體來看，這些城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)較發(fā)達(dá)、GDP增長迅速，需求多、購買力強(qiáng)，且商業(yè)檔次急需升級(jí)。隨著中國城鎮(zhèn)化和拉動(dòng)內(nèi)需的政策逐步實(shí)施，二三線城市將有更大的商業(yè)空間。

　　龍湖：我們發(fā)源于重慶，可以說生于二線城市。我們的第一擴(kuò)張選擇了相近的成都、西安，上市后集中進(jìn)入了無錫、常州、沈陽、青島等地區(qū)。目前我們圍繞京、滬、渝三個(gè)基地，關(guān)注環(huán)渤海、長三角和西部的其他二線城市，一二線均衡布局。隨著一線城市人口日漸飽和，就業(yè)和居住將逐漸向二線城市轉(zhuǎn)移，未來除了幾個(gè)一線核心城市外，具有國家發(fā)展戰(zhàn)略支持和交通節(jié)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的二線城市能夠成為區(qū)域城市帶的中心，這些城市的可發(fā)展空間相對(duì)較大。

　　中海：進(jìn)入城市一般會(huì)考慮該城市GDP排名和具體地塊素質(zhì)，這包括區(qū)位、意向客戶、價(jià)格空間等因素。在此基礎(chǔ)上，會(huì)側(cè)重區(qū)域布局，如環(huán)渤海、長三角、西部等。這些城市都是核心城市或一線城市的衛(wèi)星城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，常住人口多，在省內(nèi)有示范效應(yīng)；地價(jià)相較一線城市比較溫和，發(fā)展?jié)摿��?yōu)于省內(nèi)其他區(qū)域。

　　話題2：市場(chǎng)培育

　　NBD：您的公司在哪些二三線城市比較受歡迎？公司在對(duì)二三線城市的品牌推廣活動(dòng)中，遇到的最大的困難是什么？二三線城市的品牌培育周期是否會(huì)比一線城市更長？

　　楊忠：奧園已開盤銷售的清遠(yuǎn)奧園和廣西玉林奧園均獲得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。兩類產(chǎn)品在二三線城市受歡迎產(chǎn)品中具代表性的，一類是高端改善居住型產(chǎn)，一類是屬于首次置業(yè)的剛性需求住宅產(chǎn)品。品牌培育周期首先與集團(tuán)戰(zhàn)略布局有關(guān)，在一些重點(diǎn)布局區(qū)域，如珠三角二三線城市，奧園已迅速在當(dāng)?shù)亟�立了良好的品牌形象；二是和產(chǎn)品以及服務(wù)的綜合滿意度有關(guān)，根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)，這需要一定時(shí)間。