易憲容談住房高空置率:必須采取措施擠出市場泡沫

　　●國內(nèi)住房高空置率令人吃驚

　　●表明市場投資性購房數(shù)量大

　　●必須采取措施擠出市場泡沫

　　●防止投機炒作拖累整個經(jīng)濟

　　據(jù)國家電網(wǎng)公司的調(diào)查顯示，中國660多個城市現(xiàn)有連續(xù)6個月以上電表讀數(shù)為零的空置房6540萬套，足夠2億人居住。而這僅是房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)交易了的居民持有的住房數(shù)據(jù)。如果加上房地產(chǎn)商已經(jīng)蓋好沒有交易出去的住房，當(dāng)前國內(nèi)住房的空置率之高更是驚人。

　　盡管有人對國家電網(wǎng)公司的調(diào)查數(shù)據(jù)表示懷疑，大量購買者進入房地產(chǎn)市場囤積住房任其空置、待房價上漲賺取價差，已是不爭的事實。從這個意義上說，當(dāng)前國內(nèi)大中城市住房空置率并非僅是突破10%的國際警戒線的問題，也不是住房空置率過高影響住房資源的配置及影響其他居民住房福利條件改善的問題，大量的人參與房地產(chǎn)投機炒作，它不僅導(dǎo)致整個社會資源錯配、價格扭曲、財富浪費，而且也改變了國人的基本價值觀及行為方式，讓國家金融風(fēng)險進一步放大，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)無法調(diào)整及最終導(dǎo)致整個社會的不穩(wěn)定。

　　可以說，當(dāng)前國內(nèi)居民購買住房用于投資的嚴(yán)重程度，不僅表現(xiàn)為全國有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，而且表現(xiàn)為最近的住房銷售全面停止后其價格則仍然處于高位，表現(xiàn)為2009年個人從銀行借得的錢是2008年的4倍多和今年第一季度個人貸款達到9202億元。這些現(xiàn)象說明，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)住房投資性十分普遍，其重要原因是政府優(yōu)惠的信貸政策通過過高的金融杠桿影響了市場的需求，從而使得國內(nèi)絕大多數(shù)地區(qū)的房價都表現(xiàn)為嚴(yán)重的泡沫性。正如政府控制房價過快上漲政策所指出的，如果這種過高的房價泡沫不擠出，它不僅是影響居民的民生問題，而且會影響國家金融安全及國家的經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。

　　現(xiàn)在的問題是，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資性，完全顛覆了中國傳統(tǒng)的投資理財觀念和價格形成體系。如，住房的投資價值代替了居住功能，住房成為投資的工具，一些人形成“購買住房一定會賺錢”、“誰擁有住房就擁有財富”的價值取向，以致讓不少消費者對住房趨之若鶩。這種偏激的投資傾向，也成了這次政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的最大障礙。因為，去年國內(nèi)房地產(chǎn)市場在優(yōu)惠信貸政策推動下，房地產(chǎn)價格快速飚升，擠出了相當(dāng)一部分以消費需求為主的購買者，進一步導(dǎo)致了市場價格的失真。政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就是要全面遏制這種過度的房地產(chǎn)炒作與投機。在這種情況下，這些房地產(chǎn)投機炒作者一定會尋求各種理由來保護其利益。比如他們會說，房價下跌對GDP有負面影響，房價下跌對地方政府財政有負面影響，房價下跌對個人財富增長有負面影響等等；他們也會說，因為通貨膨脹，因為中國經(jīng)濟增長，因為人民幣升值等等，房價不會下跌，希望以此來影響人們的心理預(yù)期，影響市場價格走向。

　　總之，前一段，國內(nèi)房地產(chǎn)投機炒作氛圍在不少人心中形成一個特有概念，即凡是投資性購買住房都能賺錢(特別是利用銀行金融杠桿)。按照這一邏輯，那么，房價只能上漲而不能下跌。而且，依他們的心理，這種房價上漲越快越好。如果這種觀念成氣候，市場熱度再上升，一定會有更多人涌進投資性住房市場跟風(fēng)購買，那么，房地產(chǎn)價格快速飚升及房地產(chǎn)泡沫吹大也就是必然的事了，中國金融及經(jīng)濟面臨的潛在風(fēng)險必然會增大。這個完全與中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及住房的基本功能相悖的住房投機炒作市場，給社會經(jīng)濟帶來的負面影響肯定是需要嚴(yán)加防范的，因為，吹大的房地產(chǎn)泡沫一定會破滅，任何房地產(chǎn)泡沫破滅一定會導(dǎo)致金融危機及經(jīng)濟危機，而任何金融危機及經(jīng)濟危機也一定會給整個社會及人民帶來嚴(yán)重創(chuàng)傷(最近的美國金融危機及歐洲主權(quán)債務(wù)危機正是如此)。

　　(作者為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容)