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7月14日,為貫徹國(guó)家住建部等三部門有關(guān)二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格執(zhí)行差別化的信貸政策,上海市房管局、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知〉的通知》(滬房管市〔2010〕243號(hào),以下簡(jiǎn)稱 《轉(zhuǎn)發(fā)通知》)。該通知首次細(xì)化了上海核查借款人家庭住房情況程序,再度明確了本市將嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從上海市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉,此次《轉(zhuǎn)發(fā)通知》的下發(fā),除了為讓基層更了解并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定外,與之前中央下發(fā)的三部門通知相比,《轉(zhuǎn)發(fā)通知》更細(xì)化了中央有關(guān)“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢,并出具書面查詢結(jié)果”的規(guī)定,對(duì)如何利用本市房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行認(rèn)證做出了明確指示。
上海明確房貸申請(qǐng)流程
住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)此前聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況,貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策:一是在擬購(gòu)房所在地房屋登記系統(tǒng) (包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭登記有一套 (及以上)成套住房的,二是借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套(及以上)住房的,三是通過(guò)盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的,即“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。同時(shí)規(guī)定“具備查詢條件的城市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢,并出具書面查詢結(jié)果”。
《轉(zhuǎn)發(fā)通知》指出,借款人簽訂購(gòu)房合同后申請(qǐng)住房貸款的,應(yīng)當(dāng)如實(shí)向貸款銀行申報(bào)本人和家庭成員的住房情況;經(jīng)銀行初審后,借款人向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)住房查詢,并提交購(gòu)房合同、申請(qǐng)書、身份證件等相關(guān)材料;房地產(chǎn)交易中心在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出具查詢結(jié)果后,貸款銀行憑出具的查詢結(jié)果審核確定借款人的貸款首付款比例及利率。需要注意的是境內(nèi)居民只能持有效居民身份證申請(qǐng)查詢(不能憑護(hù)照等其他身份證件),未成年子女為境內(nèi)居民的,應(yīng)當(dāng)提交戶口簿。
此外,雖然上海在之前的第二套房認(rèn)定過(guò)程中就已使用了房屋登記信息系統(tǒng),但據(jù)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋,此番調(diào)查查詢與之前的查詢存在“內(nèi)容與作用”上的不同。
該負(fù)責(zé)人稱,之前通過(guò)查詢系統(tǒng)核實(shí)的主要作用,是確定借款人所能貸款的優(yōu)惠條件與利率,而本次通過(guò)系統(tǒng)查詢的結(jié)果,旨在確定該借款人的住房套數(shù)等信息。
7成交易或“被二套”
“上海方面由于地方細(xì)則一直未有出臺(tái),所以銀行在第幾套房的認(rèn)定方面一直延續(xù)著去年以認(rèn)貸為主的標(biāo)準(zhǔn)。如果未來(lái)認(rèn)房原則加入并嚴(yán)格執(zhí)行,至少7成以上的交易將‘被’二套以上”。易居臣信市場(chǎng)研究中心分析師楊晨青表示。
楊晨青告訴記者,認(rèn)房原則實(shí)際依賴上海的房屋登記信息系統(tǒng)得以實(shí)現(xiàn),但是從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看,其流程之復(fù)雜、牽涉的部門之多,也將會(huì)給監(jiān)管層帶來(lái)很多問(wèn)題。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟則表示,雖然政策的執(zhí)行確實(shí)存在難度,在時(shí)間和成本上的投入都會(huì)增加,但是,既然政府表明了決心,細(xì)化了操作程序,就必然會(huì)想辦法去執(zhí)行。
陳晟還表示,上海的三部門之所以會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上下發(fā)這個(gè)二套房認(rèn)定的政策,是針對(duì)最近市場(chǎng)上普遍流傳的第三套房銀行貸款有所松動(dòng)而做出的 “及時(shí)表態(tài)”。同時(shí),《轉(zhuǎn)發(fā)通知》也表明了政府政策調(diào)控并沒有改變。
“未來(lái),相關(guān)稅收的征收程序和工作將會(huì)更為復(fù)雜。這一階段的政策執(zhí)行或也為政府未來(lái)的工作做好了預(yù)熱與鋪墊!标愱烧f(shuō)。
至于《轉(zhuǎn)發(fā)通知》對(duì)后市產(chǎn)生的影響,楊晨青預(yù)計(jì),“從5、6兩個(gè)月來(lái)看,上海一、二手房市場(chǎng)成交量都已經(jīng)回落到近幾年的最低水平,繼續(xù)下滑的空間已經(jīng)很小了,短期內(nèi)政策的影響不會(huì)很大。但從長(zhǎng)期來(lái)看的話,如果銀行堅(jiān)持認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,從壓制需求的角度對(duì)市場(chǎng)的影響無(wú)疑是巨大的,有可能將拉長(zhǎng)本次樓市調(diào)整的周期。”(記者 羅倫 )
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