北辰"長(zhǎng)沙三角洲"即將入市 吸金地王變"奶牛"

　　樓市調(diào)控影響下，“地王族”的命運(yùn)總是容易引發(fā)人們的關(guān)注。而在上一個(gè)地產(chǎn)高峰期出現(xiàn)的總價(jià)地王——北辰實(shí)業(yè)(601588)2007年以92億元拿下的長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目，在經(jīng)歷3年的蟄伏后，已準(zhǔn)備高調(diào)出場(chǎng)。北辰實(shí)業(yè)16日在長(zhǎng)沙舉行了“北辰三角洲首發(fā)儀式”，正式宣布面積共30萬(wàn)平方米的首開(kāi)區(qū)一期項(xiàng)目將在年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。

　　時(shí)過(guò)境遷，雖說(shuō)當(dāng)下再值房地產(chǎn)低迷，但經(jīng)歷2009年的火熱后，長(zhǎng)沙樓市的價(jià)格已不可跟該地王誕生時(shí)相比，這塊曾經(jīng)備受爭(zhēng)議的地王，很可能成為給北辰源源不斷地提供利潤(rùn)的“奶�！�。

　　一期項(xiàng)目年底開(kāi)盤(pán)

　　中國(guó)證券報(bào)記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，一期項(xiàng)目的建設(shè)正在有序進(jìn)行中，地上的建筑樓體已經(jīng)用綠色的防護(hù)網(wǎng)圍裹，不遠(yuǎn)處則是尚待開(kāi)發(fā)的片片荒地。而距離整個(gè)長(zhǎng)沙項(xiàng)目西面不到一百米的堤壩內(nèi)，就是寬闊的湘江水面。項(xiàng)目的最北段，則是正在修建的長(zhǎng)沙市博物館、圖書(shū)館和音樂(lè)廳。

　　北辰實(shí)業(yè)副總經(jīng)理兼長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理曾勁透露，30余層的住宅地面主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)建到25層，預(yù)計(jì)一期30萬(wàn)平方米的住宅將在10月份結(jié)構(gòu)封頂，并在年底前開(kāi)盤(pán)。

　　據(jù)了解，北辰三角洲項(xiàng)目總建筑面積537萬(wàn)平方米，其中住宅300萬(wàn)平方米，公建80萬(wàn)平方米，架空平臺(tái)下總建筑面積157萬(wàn)平方米；首開(kāi)區(qū)60萬(wàn)平方米，一期開(kāi)盤(pán)30萬(wàn)平方米，共計(jì)8個(gè)樓座。項(xiàng)目的總體定位是“商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng)，生態(tài)居住為主體，集文化、休閑、商業(yè)、商務(wù)、居住、旅游為一體的多功能復(fù)合型城市綜合體”。

　　從2007年拿地到今年年底計(jì)劃開(kāi)盤(pán)，3年時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了翻天覆地的變化。據(jù)業(yè)內(nèi)計(jì)算，總價(jià)92億元的三角洲地塊拿地成本為2421元/平方米，開(kāi)發(fā)后的成本約為3721元/平方米，而當(dāng)年長(zhǎng)沙市純商品住宅的均價(jià)僅為3372元/平方米。

　　然而時(shí)過(guò)境遷，2009年下半年及2010年上半年，長(zhǎng)沙市的新房開(kāi)發(fā)面積及銷(xiāo)售量都有了較大提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長(zhǎng)沙市的住宅新開(kāi)工面積為919.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了133.24%。進(jìn)入7月份后，長(zhǎng)沙商品房的成交均價(jià)已經(jīng)超過(guò)5100元/平方米。

　　“目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比約為5.2倍，武漢約為7.1倍，一線(xiàn)城市通常在10倍以上，而房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間在6-8倍之間�！痹鴦疟硎荆�長(zhǎng)沙的人均收入水平在中南六省市中排名第一，房?jī)r(jià)相對(duì)處于價(jià)值洼地。而長(zhǎng)沙目前一線(xiàn)江景房的均價(jià)在8000元-10000元，二線(xiàn)江景房在6000元-8000元之間，公司將根據(jù)市場(chǎng)情況確定價(jià)格。

　　盡管今年年底之前的主體結(jié)構(gòu)就能封頂，但是一期項(xiàng)目還需要一年的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)裝、外裝、機(jī)電安裝、景觀綠化以及構(gòu)造人車(chē)分流系統(tǒng)等。“三角洲項(xiàng)目從2012年開(kāi)始進(jìn)入大規(guī)模結(jié)算。”曾勁告訴中國(guó)證券報(bào)記者，三角洲項(xiàng)目的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)將在2012年體現(xiàn)在公司的報(bào)表中，對(duì)業(yè)績(jī)形成貢獻(xiàn)。

　　資金支付能力無(wú)礙

　　對(duì)于任何一家房企而言，豪執(zhí)92億元拿下的項(xiàng)目都可謂“大手筆”。吞下這塊肥肉后，能夠順利消化還是如鯁在喉，是北辰面臨的首要問(wèn)題。土地支付款所帶來(lái)的沉沒(méi)成本，銀行信貸收緊、再融資受阻所引發(fā)的資金鏈壓力、大體量項(xiàng)目所需要的開(kāi)發(fā)能力和統(tǒng)籌能力等，都是對(duì)開(kāi)發(fā)商的考驗(yàn)。

　　“三角洲項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)用地的地價(jià)款已經(jīng)交清，建設(shè)資金可以通過(guò)銀行開(kāi)發(fā)貸款獲得�！北背綄�(shí)業(yè)董秘郭川介紹，公司通過(guò)中國(guó)銀行成功向央行和銀監(jiān)會(huì)就總部融資模式進(jìn)行了報(bào)備，按照“統(tǒng)借統(tǒng)還、統(tǒng)一管理”的模式，可以大大提高資金使用的計(jì)劃性和效率性。

　　郭川表示，開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)可以基本保證公司項(xiàng)目建設(shè)資金的需要，除此以外，京內(nèi)多個(gè)高端項(xiàng)目的未來(lái)收入預(yù)期十分樂(lè)觀，加之新增的近60萬(wàn)平方米持有型物業(yè)也會(huì)提供比較穩(wěn)定的租金收入。

　　其實(shí)，對(duì)于公司資金鏈的擔(dān)憂(yōu)并非空穴來(lái)風(fēng)。根據(jù)2009年年報(bào)，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁涤?008年底的24.66億元直降到4.07億元，同比下降了83.5%。

　　“從去年到今年，可售房源減少是困擾公司的最大問(wèn)題。今年的可售房源只有55萬(wàn)平方米，大部分是常營(yíng)的兩限房項(xiàng)目以及北辰香麓項(xiàng)目，可售房源的減少肯定會(huì)影響到公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。”不過(guò)，郭川也同時(shí)指出，長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目的前期資金投入已經(jīng)完成，后續(xù)基本是開(kāi)發(fā)的建安成本支出，資金壓力并不大。

　　如果從公司2010年一季度的財(cái)報(bào)來(lái)看，現(xiàn)金流情況出現(xiàn)了一定好轉(zhuǎn)。公司一季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?.31億元，較2009年年底增長(zhǎng)了5.9%，同比增長(zhǎng)了158.08%。本報(bào)記者 于萍