樓市陷深度觀望 心理價差千元買家賣家斗法(2)

　　滿堂紅專業人士表示，新政調控至今3個多月，買賣雙方心理價格的差距仍比較明顯，保持1000~2000元/m2價差的樓盤較多。目前約有七成左右的買家仍在濃郁的觀望情緒中，一方面對未來樓市走向猶豫不決；另一方面則是等待樓價下半年繼續調整。在買家濃郁的觀望情緒及“大刀闊斧”的還價幅度下，目前市場上能夠達成交易的二手房成交價普遍低于業主的主流報價，但是降價幅度不會太大，可見大部分區域業主的心態仍然強硬，目前有心成交的買賣雙方僵持時間也常常長達10天以上。

　　30大屋苑價格走勢：

　　一半微漲 一半微跌

　　從本報30大二手屋苑樣本分析看，樓市調整百日以來，一半樓盤呈現小幅上漲勢頭，一半則出現微跌，微跌區域集中在之前漲幅驚人的越秀和天河及近郊的番禺。記者選擇了越秀區淘金家園、天河區華景新城和番禺區三個區域做調查。

　　滿堂紅有關人士表示，目前在越秀、荔灣等老城區，業主的心態依然有增無減，除了少數急賣的業主愿意接受外，大部分交易仍談不攏，實際成交不多。淘金家園近3個月成交價略有下挫，但由于物業有中星小學學位和地段的雙重優勢，業主達不到放盤價格的就會轉售為租，畢竟現在租賃市場活躍，淘金家園的兩房租金在4000元/月基本不成問題。

　　中原地產天河區高級營業經理葉建永介紹，近期華景新城的成交比較淡靜。買賣雙方對價格預期差距大是一方面的因素，另一方面是銀行對改善型置業者貸款條件收窄，多間銀行已實行“認房又認貸”，讓這部分入市意欲較強買家的置業門檻提高。相反，那部分不受新政影響的首次置業者，觀望情緒較濃，不敢輕易入市，認為樓市還會有一定的下調空間。

　　據中原地產成交數據顯示，目前華景新城成交價主要集中在1.4萬~1.5萬元/m2，業主放盤價一般在1.2萬~1.8萬元/m2，買家心理價大約在1.3萬~1.4萬元/m2，對于一些朝向，景觀優越的單位，他們可接受的價格稍高。同樣，若單位朝向或環境欠佳，買家接受的價格會更低。前段時間，分行收到一個北向兩房單位，單價約1.3萬元/m2，但因噪音較大，即使價錢優惠，仍未有成交。

　　葉建永表示，在華景新城附近有一個樓盤將會在9月開售，現時吹風價為2萬元/m2，倘若屬實，將會對華景新城的二手物業買賣帶來一定影響。因為該樓盤是針對改善型買家，主力戶型都是大面積單位，與現時華景新城的主要置業群有所重疊，形成一定競爭性�，F時有部分改善型買家選擇持幣觀望，待新盤開售后，再決定買一手還是二手。有心出售的業主可趁現時買家選擇相對較少，調整價格出售。

　　近郊區域如番禺區，買家與業主的心理價位亦存在一定差距，但幅度相對較小。中原地產高級營業經理關經宇表示，麗江花園、祈福新村等大盤，買家與業主的心理價位相差大約在10%~15%左右�，F時成交都以一些中端物業居多，低端或高端單位成交只占了極少數。(記者 李鳳荷)