中國房地產(chǎn)：7月成交升溫 房企仍面臨降價壓力

　　在即將到來的8月11日，走入第十個年頭的博鰲房地產(chǎn)論壇將要討論的題目是 “新政下的中國房地產(chǎn)”。自今年4月15日以來，中央果斷地對驟然升溫的內(nèi)地樓市施以 “重拳”，由此，多地樓市成交量大幅下跌，萬科5月的銷售額環(huán)比下跌了34%，綠城更是下跌了69%。

　　在博鰲論壇召開前，各家房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀如何？《每日經(jīng)濟新聞》結(jié)合各主要地產(chǎn)公司6~8月三個月的月報和部分公司已經(jīng)公布的半年報，發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商已經(jīng)提前走出了宏觀調(diào)控的影響，一些公司的銷售業(yè)績甚至比5月之前還要好。樓市調(diào)控對主要地產(chǎn)商的影響是否已經(jīng)結(jié)束？《每日經(jīng)濟新聞》記者就此展開調(diào)查。

　　日前：銷售業(yè)績迅速回升

　　富力地產(chǎn)8月1日公布了最新的銷售數(shù)據(jù)：7月份協(xié)議銷售額約人民幣30.92億元，較6月份上升89%，銷售面積達約20.5萬平方米，較上月增36%。與去年同期相比，銷售額和銷售面積則分別增加70%和19%。值得注意的是，富力7月份的銷售額甚至超過了富力今年3月份時的最佳業(yè)績——當時富力地產(chǎn)銷售收入為30億元，銷售面積為24.9萬平方米。

　　這是富力地產(chǎn)新政后連續(xù)第二個月宣布成交上升，此前2010年6月，富力錄得銷售收入共約16.36億元，銷售面積達約15.13萬平方米。和去年同期相比，分別下降了31%和29%。但是和今年5月相比，則分別增加了31%和43%。

　　在富力地產(chǎn)宣布連續(xù)兩月成交量恢復(fù)性上漲后，世茂房地產(chǎn)也宣布公司六七月份連續(xù)兩月成交量上漲。世茂房地產(chǎn)周二公布，7月份實現(xiàn)合同銷售金額為20億元人民幣，按月上升13%。和富力地產(chǎn)一樣，世茂房地產(chǎn)也是已經(jīng)連續(xù)兩個月業(yè)績增長，6月的銷售額是18億元，比5月的15億元增加了兩成。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌預(yù)測，除上述公司外的其他開發(fā)商7月份的銷售業(yè)績會比6月份好，因為在整個7月份，包括上海、北京、廣州、深圳四個受樓市新政影響最大的城市成交量也較6月份出現(xiàn)一定增長。尤其是為了迎接即將到來的9月市場旺季，開發(fā)商的推盤力度較此前大幅度增加，如不出意外，大部分開發(fā)商的7月業(yè)績都會好于6月，出現(xiàn)兩連陽的情況。

　　日后：達標難度大 資金或承壓

　　雖然，主要房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績較5月份有所回升，部分公司的銷售業(yè)績甚至已經(jīng)超過今年4月，但是這并不足以讓各公司營銷高管高枕無憂，去年底制訂的銷售目標成為大部分地產(chǎn)商心頭揮之不去的“大山”。

　　國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平曾在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，全國前20名的房地產(chǎn)商中，除了恒大地產(chǎn)上半年的銷售業(yè)績完成了原定銷售目標的50%以上外，其他房地產(chǎn)公司都沒有達到原定銷售額的50%。上半年結(jié)束時，銷售額接近全年目標40%左右的開發(fā)商也只有幾家而已。

　　招商地產(chǎn)上半年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額為61億元，同比增長188.77%，但即使如此，距離全年150億元的銷售目標只完成了40%。而前7月只完成了133億元銷售額的世茂房地產(chǎn)距離全年300億元的差距更是懸殊。此外，金地前6月的銷售額為53.76億元，僅完成全年210億元目標的四分之一。

　　即使向來被視為適應(yīng)市場調(diào)整能力最強的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)——萬科，前6月銷售額也只達到全年銷售目標800億元的46%。

　　龍勝平認為，在這樣的大背景下，開發(fā)商面臨兩種調(diào)整選擇。一是調(diào)整銷售目標，將銷售目標調(diào)整至更容易達成的范圍；二是調(diào)整銷售策略，通過一系列的促銷手段，使項目的銷售量和銷售目標相吻合。這兩項調(diào)整，主要取決于各家地產(chǎn)商的資金。資金脆弱者，必須要完成先前制訂的目標；資金情況比較好的公司，則可以適當調(diào)低銷售目標。

　　在房企的資金方面，此前，有多家機構(gòu)發(fā)布報告稱，房地產(chǎn)公司目前的資金比較緊張，但是，一些房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)發(fā)布的2010年上半年財報卻清楚地顯示，開發(fā)商目前遭遇的資金危機，并沒有想象的嚴重。

　　中原地產(chǎn)曾根據(jù)富力、金地、萬科等十家房地產(chǎn)公司2009年的年報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這些公司今年到期的短期借款總額為448億元，但這些公司的貨幣資金總額達到1142.5億元。同時，這十家房企今年上半年的購地金額達到857億元，但是它們上半年的銷售額達到1463億元。

　　而在融資方面，此前，世茂股份就和海爾家居簽署合作協(xié)議，由后者的財務(wù)公司向世茂股份提供3.5億元的貸款，這也成為內(nèi)地首例供應(yīng)商貸款。而金地、中海、復(fù)地等開發(fā)商則自建基金，投資自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。擁有海外資本市場途徑的恒大、碧桂園、雅居樂等則通過發(fā)行高息票據(jù)長期借款。

　　一些業(yè)內(nèi)人士介紹說，除了上述融資渠道外，不少實業(yè)企業(yè)家甚至主動向房地產(chǎn)公司提供資金，或借貸或股權(quán)合作，甚至以自己公司的土地和品牌開發(fā)商合作等方式，幫助這些公司擴大資金渠道。

　　中原地產(chǎn)分析師許萌說，僅就現(xiàn)階段來說，開發(fā)商實際上并不太缺錢。而真正可能會令他們遭遇財務(wù)困難的是今年9月以后的供應(yīng)高峰，此時可能會因為項目間的競爭，而造成一些公司缺錢。

　　此前，金地、世茂等多家房地產(chǎn)公司宣布，為了實現(xiàn)年初制訂的目標，公司將會在9月份以后大量推出新盤。而多家研究機構(gòu)對北京、上海等多個城市7月份的市場成交調(diào)查表明，上述城市的成交量大幅上升的主要是大幅降價樓盤和價格低開的樓盤，是個別樓盤在拉動整個市場的成交量，并不能由此說明四個主要城市的市場已經(jīng)復(fù)蘇。這意味著日后即將涌出的大量新項目推廣，仍然需要以低價或降價來吸引客戶。(記者 楊羚強 )