未來(lái)北京預(yù)售房款有望由銀行監(jiān)管

　　未來(lái)北京預(yù)售房款有望交給銀行監(jiān)管，而不再由房地產(chǎn)企業(yè)直接收存。這對(duì)原先習(xí)慣用預(yù)售回款買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將是一記重拳，此舉或?qū)⑹拐{(diào)控以來(lái)不肯降價(jià)的多數(shù)開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售。

　　多家開(kāi)發(fā)商率先拿到了北京商品房預(yù)售資金管理辦法主要內(nèi)容。該“辦法”提出，首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

　　業(yè)內(nèi)傳北京正在研究出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法———

　　昨天，有關(guān)北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”的消息，成為開(kāi)發(fā)企業(yè)緊急開(kāi)會(huì)應(yīng)對(duì)的要事。據(jù)得到消息的開(kāi)發(fā)商介紹，按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來(lái)北京開(kāi)發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)收款，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。業(yè)內(nèi)對(duì)此分析認(rèn)為，這對(duì)原先習(xí)慣用預(yù)售回款買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商而言，很有可能會(huì)是滅頂之災(zāi)，或?qū)⒁虼吮频枚鄶?shù)調(diào)控以來(lái)不肯降價(jià)的開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售。

　　事實(shí)上，有關(guān)商品房預(yù)售資金要進(jìn)行監(jiān)管的說(shuō)法由來(lái)已久，住建部等主管部委不止一次在相關(guān)文件中提及。就在今年4月20日，住建部出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》即53號(hào)文的第九條，就明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。”“商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。”

　　從率先拿到有關(guān)北京商品房預(yù)售資金管理辦法主要內(nèi)容的多家開(kāi)發(fā)商手上，記者看到了正在研究的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》核心內(nèi)容有3點(diǎn)。首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目總投資(即重點(diǎn)監(jiān)管資金)、用款計(jì)劃及監(jiān)管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件； 其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶(hù)；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項(xiàng)目預(yù)售款用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分為基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監(jiān)管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請(qǐng)。

　　昨天，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,一旦有關(guān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的辦法執(zhí)行，可以預(yù)見(jiàn)的是，北京的房地產(chǎn)公司在新項(xiàng)目銷(xiāo)售前期難以獲得現(xiàn)金的流出，在銷(xiāo)售后期直至購(gòu)房人辦理完產(chǎn)權(quán)都會(huì)有部分銷(xiāo)售資金處于監(jiān)管狀態(tài)，公司無(wú)法支配，這對(duì)房地產(chǎn)公司未來(lái)整體現(xiàn)金流及新項(xiàng)目拓展進(jìn)度上，影響致命。開(kāi)發(fā)商只有降價(jià)以求快速銷(xiāo)售回款，保證足夠資金竣工，完成產(chǎn)權(quán)登記，以求撤銷(xiāo)資金監(jiān)管。 (余美英）