問企業
消“民怨”拓“錢途” 怎么玩
“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲,暢談房地產風云。十年后,那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。”
如經濟學家樊綱所言,“十年前是一群春風得意的人相聚博鰲,暢談房地產風云”。十年,中國房地產經歷了一個高速增長的輝煌。然而,面對數次調控帶來的考驗,十年后再次相聚博鰲,那群春風得意的人開始為下一個周期做更多的風險思考。怎樣減少經濟周期的負面影響?怎樣預防政策調控的嚴厲打擊?商業地產和地產金融創新成為探討最多的話題。
十年一覺 商業地產當道
商業地產緣何受到如此青睞。“一個原因就是這么多次針對樓市的宏觀調控,幾乎每次都是針對住宅市場。住宅市場的風險較高。”平安物業投資管理有限公司董事長鄒益民在論壇上透露,目前越來越多的房地產公司表現出對商業地產的熱心。
以萬科為例,作為房地產行業龍頭,曾經宣稱專注于住宅市場的萬科從去年底開始轉變思路,宣布進軍商業地產領域,住宅與持有物業比例將調整為8∶2。之所以放棄堅守只做住宅的理念,最主要的原因就是萬科深受2008年的調控影響,當年凈利潤只有40.3億元,同比下降了16.7%。
在博鰲論壇上,對于商業地產抵御政策風險的警示有著更為鮮活的案例解讀。
金地集團董事長凌克表示:“我們投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉,投資回報在2倍左右。如果長期持有辦公樓,包括租金回報,資產增值,這樣算下來投資了6年,有4倍多回報。” “做商業地產可以分享到資產升值時段帶來的豐厚利潤。”鄒益民表示,商業地產的高回報率有著巨大吸引力。
也有開發商向記者表示,中國經濟包括中國的房地產已經度過了一個黃金十年,然而經濟總存在周期性。一旦出現周期性調整,對住宅市場將是致命的打擊。“更多的房企開始考慮商業地產也出于對從宏觀經濟周期的考慮。”
資金為王 加速金融創新
資金是房地產開發的根本,地產融資一直都是博鰲房地產論壇的熱點。這一次,房地產企業開始更多的談到地產金融創新。
凌克表示,中國房地產的開發資金的來源主要有三個方面:自有資金、銀行資金和私募資金。而來自銀行的資金占比達到67%。
這種過度依賴銀行的現狀,在宏觀調控時就容易暴露出較多問題。萬科副總裁肖莉在主題演講中表示。過度依賴銀行,使銀行體系積累過多金融風險、優秀企業信用優勢難以體現、債務短期化。資金來源和行業驚景氣度高度相關,共振加劇行業波動。預售款承擔過多融資功能,但驟然弱化又將產生金融風險。民間閑置資金缺乏投資渠道,加大炒房壓力。
“房地產是十年九調控,我們發現房地產投資基金可能是解決這樣一個怪圈的一條路。”盛世神州房地產投資基金(北京)管理有限公司董事長張民耕表示。
張民耕看來,房地產基金的對房地產行業的作用體現在幾個方面,第一,能動員巨額的社會資金參與城市化進程和房地產開發中。增加供給,緩和供求矛盾,平抑房價,降低中國城市化的經濟和社會成本。
第二,房地產投資基金促進行業分工細化,可以分化出房地產開發、投資、基金管理、營銷和物業管理,促進行業健康、精細、平穩發展。此外,房地產投資基金使中小投資者能夠從源頭上進入房地產開發,分享城市和房地產開發紅利,減少盲目投資需求,增加理性投資需求。
肖莉認為,要加大對債券的支持力度,提高債券發行的效率,可考慮類似股票非公開發行的模式,即債券的私募發行。此外,向民間資本開發更多投資領域,加快金融創新,拓展更多的投資渠道,有效分流投資性購房資金。
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