4月樓市調控政策出臺后,買賣市場持續低迷,少數開發商在重壓下日漸出現現金流緊張的局面,開始采取降價措施以促成成交。在這種背景下,京城樓市部分區域又再次出現新房價格低于二手房價格的現象,引起了廣泛關注。
在近期開盤項目中,從郊區來看,大興、房山等地都出現了新房價格低于二手房;而城區內望京出現了新房價格低于二手房價格的情況。盡管目前一、二手倒掛現象僅表現在局部區域,不過,隨著政策的加碼,業內預期曾經在2008年出現過的一二手房倒掛現象會再度呈現擴大化的趨勢。
新盤定價“底氣不足”
面臨市場的嚴格調控,部分區域的新開樓盤面臨很大的銷售壓力,開發商為了達成銷售目標,就會選擇降價銷售,甚至一部分房屋價格低于二手房,形成了價格倒掛。
記者從鏈家地產了解到,望京地區的首開國風上觀,價格為25000元/平米左右,但是周邊的二手房的價格在27000元/平米—28000元/平米,而周邊融科橄欖城的價格甚至達到了30000元/平米,出現了價格的倒掛現象。
“鏈家地產”市場研究部認為,之所以會出現這種情況,主要是因為周邊二手房的戶型和格局優于首開國風上觀,而且周邊二手房距離地鐵比較近,交通環境比較好,此外,二手房樓盤相對來說小區環境成熟,設施齊備。首開國風上觀雖說也屬于高檔樓盤,但是由于小區環境的原因,開發商有些“底氣不足”,所以目前價格較低。
不過,按照以往望京房價的走勢來看,當首開國風上觀的環境成熟之后,與二手房價格差距會縮小。
業主降價意愿不明顯
據業內人士介紹,相對于新盤來說,目前多數二手房業主的降價意愿并不明顯。如果不是急于出售的房屋,價格一般不會下降。
舉例來說,大興區的保利茉莉公館,售價基本在16000元/平米左右,與周邊二手房持平,甚至比一些周邊二手房價格還低。目前周邊業主卻很少有調低報價的動作。
“鏈家地產”市場研究部認為,當地業主的心理預期價位比較高,主要有兩個原因,首先,二手房經過裝修之后成本增加,轉嫁到房價上面,其次二手房業主比開發商更有底氣,因為即使房屋不能出售,業主還有其他的方式來獲利,比如說出租,或者抵押消費等等,而一些急于用錢的開發商即使做抵押,銀行也會有很嚴格的要求。因此,業主并不著急出售,扛價能力強。
成交結構影響價格比
記者調查發現,除了開發商降價等因素外,還有一些特殊因素也在造成一二手房價倒掛。比如部分新盤的成交均價低于二手房,實際上是由于成交時戶型、朝向、樓層的不同,新盤的均價會偏低,而相反的二手房的價格偏高造成的。
據介紹,清河地區的萊圳家園,價格是23000元/平米-26000元/平米,周邊同類型的二手房的價格大約是22000元/平米-24000元/平米左右。該小區部分新房與二手價格形成倒掛。調查顯示,該項目均價比周邊二手房低,主要是成交結構造成的,周邊二手房主要成交的是中小戶型,一般為一居室或者兩居室,因此單價都相對較高,所以也就相應推高了二手房的成交均價。這種現象只是相對價格倒掛,并不是絕對的倒掛。
此外,還有一些特殊原因,例如部分區域的二手房是學區房,而新房卻沒有入學資格,因此價格相對要高一些。因此,價格倒掛背后的原因是由于二手房的優勢比較明顯。
“鏈家地產”認為,新房二手房倒掛的現象對于二手房市場沒有直接的降價作用,但是對于一部分心理抵抗能力相對較弱的業主來說,面對需求的短暫轉移,可能會選擇降價。新盤低價入市能否對二手房市場產生影響,在短期之內看不到明顯的效果。而對于新盤市場來說,低價入市或許促使更多的開發商效仿。(記者 張家齊)
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