光鮮業(yè)績背后 房企現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)

　　截至目前，大型房企半年報已公布完畢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，A股上市房企有36家公布了半年報，其中30家凈利潤實現(xiàn)增長，營業(yè)收入也基本上全線飄紅。

　　然而在上市房企業(yè)績普遍增長的亮麗報表下，房企卻普遍出現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象，負(fù)債率也普遍升高，在新政調(diào)控下，下半年的銷售前景未卜，房企的融資渠道收緊，與此對比的是，房企購地的熱情并未明顯減退，未來的現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加大。

　　四大“龍頭”現(xiàn)金流均告負(fù)

　　根據(jù)中報信息顯示，有36家房地產(chǎn)上市公司披露半年報，一線地產(chǎn)商萬科、保利、招商和金地均已披露完畢。

　　數(shù)據(jù)顯示，已披露中報的36家上市房企凈利潤為107.83億元，2009年同期為72.83億元，同比增長近50%。不過，盡管營業(yè)收入凈利潤普遍出現(xiàn)飄紅，但是上市房企的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)現(xiàn)象也很明顯。據(jù)統(tǒng)計，36家上市房企經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流合計為-499.96億元，而2009年同期為267.74億元。

　　中報顯示，36家上市房企中，有23家的經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值。其中四大龍頭企業(yè)首當(dāng)其沖：保利地產(chǎn)以-233.48億元居首，萬科為-95.14億元，金地集團(tuán)為-45.36億元，招商地產(chǎn)為-19.99億元。除此以外，8月13日發(fā)布中報的首開股份，現(xiàn)金流為-29.06億元。

　　國信證券分析師表示，經(jīng)營活動現(xiàn)金流由2009年中期的正值轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲曛衅诘呢?fù)值，現(xiàn)金流從凈流入變?yōu)榱藘袅鞒�，這或說明房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資，加快了開發(fā)速度，但貨幣資金未能及時回收，未能實現(xiàn)同比例增長，房企的資金壓力進(jìn)一步加大。

　　仍在“大手筆”投資買地

　　事實上，房企的資金流入主要來源于銷售回款，2010年4月中旬政府出臺對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪密集調(diào)控政策以來，房地產(chǎn)銷售價格漲幅趨緩，成交量出現(xiàn)萎縮。上市房企的銷售也反應(yīng)明顯。在今年年初，上市房企都雄心勃勃定下全年的銷售目標(biāo)，但到了中場業(yè)績公布之時，僅有恒大集團(tuán)完成了全年目標(biāo)的一半。

　　不過，即使面臨調(diào)控，銷售放緩，上市房企也沒有減少土地的投資，購地款大大占用了房企的現(xiàn)金流。

　　以保利地產(chǎn)為例，今年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流達(dá)到-233.48億元，位居所有房企的首位，今年1-7月，沒有停下拿地的腳步。上半年,保利新增土地儲備(占地面積)約359萬平方米,總土地儲備花費約227億元。保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海在接受媒體采訪時稱，保利在發(fā)展區(qū)域的選擇上仍將以一線城市為主，并持續(xù)在一線城市拿地，保利也將為了現(xiàn)金流而持有商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)也使如此，雖然今年上半年招商地產(chǎn)銷售額僅為42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷售目標(biāo)的28%。但是，其上半年增加土地儲備46萬平米，使得全國總土地儲備超過1000萬平方米，為2007年的3倍。

　　今年下半年，不少房企表示，將進(jìn)一步加大推盤量。保利地產(chǎn)公告顯示，今年下半年新增可銷售資源200萬平方米，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)。金地集團(tuán)也同樣表示，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)，預(yù)計下半年新增可銷售資源200萬平方米。這也意味著，房企也將加大建設(shè)資金，同時也將有不小的銷售壓力。房企的主動推盤，是否會得到市場的認(rèn)可，這仍是下半年樓市的一團(tuán)迷霧。

　　負(fù)債率上升考驗融資能力

　　從已公布的上市房企資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，36家房企中有14家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%，其中天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率最高,達(dá)到了90.19%。“招寶萬金”四家公司，除金地集團(tuán)外，負(fù)債率均出現(xiàn)上升，其中保利地產(chǎn)最高，達(dá)到69.85%。

　　2010年上半年，地產(chǎn)商仍然通過大量的借貸保持高速發(fā)展；受調(diào)控影響，房地產(chǎn)公司借貸審查更加嚴(yán)格，而房企如果要在資本市場上進(jìn)行新股增發(fā)、定向增發(fā)，銀監(jiān)會在審查時需要聽取國土部門的意見，如果有囤地等行為，將很難放行。因為審查監(jiān)管趨于嚴(yán)格，再融資難以開閘，增發(fā)再融資基本暫停。比如萬科在去年發(fā)布的112億元融資計劃，據(jù)任志強(qiáng)博客透露，因為萬科的項目中有的是收購而來，早已過了開竣工時間，有可能被認(rèn)定為不符合要求而無法通過。

　　眼看再融資開閘無望，包括招商地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)均撤銷了定向增發(fā)方案，多家房企都暫時放棄了這一成本低廉的融資方式。還有一些房企未來的現(xiàn)金流壓力較大，迫不得已選擇了海外借貸、民間高息借款以及項目信托等非常規(guī)的借貸方式來維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　一位南城開發(fā)商向記者表示，新政后新房價格下降不明顯，是因為去年年底到今年年初，房子賣得好開發(fā)商手里有錢，不需要降價也能過得很好。隨著下半年銷售量的下降，以及全年業(yè)績的要求，還有年底貸款到期償還等因素，開發(fā)商的資金壓力會逐步緊張，有可能會迫使部分開發(fā)商選擇時機(jī)降價。

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　　開發(fā)商將隨行就市

　　主流開發(fā)商半年報已悉數(shù)公布，在業(yè)績飄紅的背后，透露出企業(yè)在經(jīng)營現(xiàn)金流、負(fù)債率等方面的資金壓力。而要完成全年銷售目標(biāo)，開發(fā)商在下半年銷售壓力巨大。

　　不少上市房企在年報中表示，從4月開始的房地產(chǎn)政策效果逐步顯現(xiàn)，及時有效地遏制了房價過快上漲的勢頭，市場也逐步回歸理性。而對于今年下半年的房價走勢，不少開發(fā)商已做好降價的準(zhǔn)備，隨時根據(jù)市場調(diào)整銷售策略。

　　金地集團(tuán)由于上半年存貨不多，銷售業(yè)績受到影響。今年下半年，金地集團(tuán)將加大供應(yīng)量。金地集團(tuán)表示，一方面，供應(yīng)的增多會加大市場競爭，從而使買方擁有更多的博弈空間，另一方面，新上市的項目也會根據(jù)市場的需求采取更為靈活的定價策略，兩者結(jié)合，房價的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個更為理性的定價將會推動交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場在新的平臺上達(dá)到均衡。今年下半年，金地集團(tuán)將通過更為多樣化的銷售渠道，更有針對性的銷售方案，更具靈活性的定價策略來加快公司銷售現(xiàn)金流的回收。隨著下半年可售資源的增多，公司對完成既定的銷售目標(biāo)充滿信心。

　　中海地產(chǎn)主席孔慶平也稱，預(yù)計今年下半年房價回調(diào)的幅度也會在10%以內(nèi)。而在此前的7月份，中海已對旗下的部分樓盤價格進(jìn)行下調(diào)。下一階段，孔慶平表示中海會根據(jù)市場積極調(diào)整銷售策略，順應(yīng)市場完成全年任務(wù)。

　　保利地產(chǎn)也表示，公司對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期前景堅定看好，公司管理層將密切關(guān)注市場變化，把握市場機(jī)會，保持公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。(記者 袁玥)