樓市調控還沒有“見底” 下半年房價難顯著反彈

　　樓市調控的高壓不但沒有放松，而且還在持續加碼——

　　8月13日和8月21日，國務院副總理李克強8天內在兩地重復強調：要繼續落實房地產調控政策，堅決抑制投機炒作行為。新華社前天刊文稱，“這給敏感時期的樓市猶如注入了一針‘清醒劑’。 ”

　　眾多開發商都把市場回暖的希望寄托在了“金九銀十”這一傳統銷售旺季身上。是否真是如此，開發商們會否如愿？記者昨天對上海樓市展開了一番調查后發現，這一美好的愿望注定要泡湯。

　　成交量大跌，價格跌得不明顯

　　房地產市場最近真的很“忙”——

　　繼央行、住建部、統計局、國土部等部門紛紛出來表示不會輕易放松房地產調控后，8月，銀監會也加入進來，要求商業銀行對房價過快上漲地區暫停發放第三套房貸；銀監會還要求銀行做房價下跌60%的壓力測試；隨后國土部公布了閑置土地名單和處置情況，刮起又一輪調控風暴。在上海，公積金第三套房貸和裝修貸款被全面叫停，意味著從中央到地方的地產銀根全面收緊；而在北京、西安等地，政府推出了商品房預售款監管制度，使得開發商的資金更加緊張。

　　更重要的，來自最高管理層的“敲打”，令近期成交量不斷回升的樓市看似即將由陰轉晴的美好愿望化為一池泡影——短短8天之內，李克強副總理在不同場合兩次重申，堅決抑制房地產投機炒作，鞏固調控的初步成果。

　　分析人士指出，李克強的這一表態沿續了前段時間國家的相關口徑，即繼續從嚴執行4月17日出臺的“新國十條”。

　　就在此之前，以“樓市應該不會再有更嚴厲的調控了”為代表性觀點的“調控終結論”、“見底論”籠罩在業內的上空，一定程度上影響著部分人對未來調控的走向及房價走勢的預期。

　　所謂“調控終結論”，其核心內容就是“政策松動論”，其主要觀點是宣稱，此輪房地產調控將一如以往的多次調控一樣再次中途“夭折”，房地產調控政策將松動。后來，由于銀監會、住建部等機構公開避謠，相繼表示調控政策不會松動，將堅定不移地將調控進行到底，于是，“調控終結論”便偃旗息鼓。而隨后，便是“見底論”開始浮出水面。

　　房地產評論人士陳真誠認為，所謂“見底”，一種是“房價見底”，主要是指市場成交量下降進而房價下降已經“見底”，其后將出現報復性返彈。另一種是“政策見底”，其主要觀點是此輪調控中央及地方政府的政策已經 “見底”，將不會繼續出臺或不應繼續出臺調控政策。在陳看來，二者釋放的信號是一樣的——即此輪房地產市場調整步入了階段性底部。

　　“當前，全國和上海樓市就像一潭死水。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，“全國市場低迷，上海更為慘淡。 ”

　　由楊紅旭提供的一份數據顯示，從成交量上分析，“新國十條”4月中旬出臺，5月開始，一手商品住宅市場成交量就變得很難看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆遷安置房)成交面積分別為30、42、43萬平方米——處于近幾年來的歷史低谷。 2008年最低迷的9-10月，還尚有近50萬平方米的成交量。

　　另據中國指數研究院統計，在4月17日“新國十條”出臺后的一周，即4月19日至4月25日，在該機構監測的35個城市中，21個城市成交量環比下跌。一線城市全線下跌，二線城市中杭州跌幅最大，環比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量繼續大幅下滑，但是價格并沒有明顯下跌。

　　樓盤打折熱銷致折扣減少

　　正是在這樣的一種“量跌價不跌”的制衡狀態中，8月，部分一線城市卻意外出現了成交量復蘇的跡象。

　　昨天，中國房產信息集團公布的最新數據顯示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量達到16.49萬平方米，創下 “新國十條”新政頒布17周以來的最高水平；受到成交量持續大幅回升的帶動，開發商也增加了供應，上周共有11個樓盤推出23.3萬平方米，是前周4.7萬平方米供應量的近5倍。上周成交面積前10名的樓盤中也未見大幅降價的樓盤。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟還透露，上周，上海市商品住宅成交均價為20095元/平方米，環比微漲1%，再度突破兩萬元，這也是上海市連續三周出現的量漲價穩情況。

　　同為一線城市的北京和廣州，也延續著相同的軌跡。據廣州房管部門統計數據顯示，8月1日-8月16日，廣州十區二縣一手住宅成交面積為32.5萬平方米，已達到7月46.3萬平方米的70%，成交套數為3177套，更達到7月3690套的86%，以此計算，8月份廣州成交極有可能重上50萬平方米水平，成交出現明顯回暖。而一手住宅成交均價為11102元/平方米，與7月份成交均價相比大幅反彈近8%。

　　近期的量漲價穩的現象，被外界認為是部分開發商降價所致。然而數據則顯示，部分降價樓盤獲得市場追捧，基本上沒有出現三成這樣的顯著優惠，一般是10%-20%的優惠就會引起熱銷。這還是相對于4月前后的預推價格，若與2009年底的實際銷售價格相比，基本上沒有任何優惠。而在2008年下半年降價潮中，很多舊盤新推房源價格，較前期出現三成下跌的大有盤在。

　　而據記者的調查，市場實際情況是，部分樓盤打折后賣得相當不錯，甚至重新出現排隊購房現象，這就使企業不愿意增加促銷力度，有些樓盤價格折扣呈減小態勢。

　　“去年，(上海樓市)幾乎每個月都是供不應求，而今年每個月都是供大于求。 ”楊紅旭分析指出，近三個月開發商不敢輕易開盤，如果照常推盤，則供大于求的情況會更為突出。當然，在這一總體不景氣的情況下，少數樓盤和產品賣得還不錯，主要是開發商賣力促銷的緣故。

　　有關數據顯示，今4-5月，商品住宅成交均價曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分樓盤價格確有下跌外，主要與高檔樓盤在成交結構中所占比重下滑有關。市場上，綠地、萬科、保利等企業的部分樓盤進行降價促銷，幅度在5%-20%之間，也有個別樓盤的降幅達到近三成。

　　但值得關注的是，很多樓盤降價即出現熱銷，機敏的開發商再推房源時就適當提高了一點價格，如此反復試探購房者的承受能力，部分剛性需求開始有點被動了。可在中央調控政策依然“緊咬牙關”的情況下，今年下半年房價注定難以顯著反彈，正所謂“進退兩難”。