北京二手房交易 買方有了話語權(quán)

　　9月底，國家為遏制過快上漲的房價(jià)出臺(tái)了第二輪調(diào)控政策。如今，政策已經(jīng)執(zhí)行了一個(gè)月。北京二手房市場發(fā)生了很大的變化。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份北京市二手房的成交量是13440套，9月份北京市二手房成交為16545套，成交量降幅19.8%，成交量呈現(xiàn)明顯的下降。相反，成交價(jià)格19658元/平方米，未出現(xiàn)明顯下降。但是從各項(xiàng)市場交易指標(biāo)已反映出房價(jià)下行的壓力較大。

　　●調(diào)低報(bào)價(jià)的業(yè)主比9月份多了20%

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，10月份二手房新增房源價(jià)穩(wěn)量跌，即掛牌量下降6%，而掛牌均價(jià)在21500元/平方米左右，與9月份基本持平；但與此同時(shí)，已上市存量掛牌房源價(jià)格回調(diào)明顯，調(diào)低報(bào)價(jià)業(yè)主相比9月份上漲了20%左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師認(rèn)為，部分不急于出售房產(chǎn)并預(yù)期近期難以高價(jià)賣房的業(yè)主取消掛牌開始惜售，造成了掛牌量下降。而當(dāng)前仍然堅(jiān)持掛牌出售的業(yè)主，則售出意愿較強(qiáng)，因此在掛牌一段時(shí)間還未成功交易時(shí)，業(yè)主調(diào)低價(jià)格趨勢明顯。而新入市業(yè)主目前還未體會(huì)明顯的銷售壓力，但隨著交易市場逐漸轉(zhuǎn)淡，市場將進(jìn)入買方市場，價(jià)格下降壓力將大增。

　　●零成交樓盤增多

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，一部分9月份成交在10套以上的二手樓盤，在10月份成交為零的占比達(dá)到20%。“鏈家地產(chǎn)”首席分析師認(rèn)為，零成交的樓盤大部分優(yōu)勢并不明顯。而部分樓盤在二次調(diào)控之后，價(jià)格仍然居高不下，一部分樓盤呈現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，10月份北京市出現(xiàn)價(jià)量齊漲且成交量多于20套的樓盤約為30個(gè)，預(yù)計(jì)成交量將不超過全市成交量的10%。由于部分樓盤的優(yōu)勢比較明顯，并且有不可替代性，例如一些學(xué)區(qū)房，還有一部分地段好、升值潛力大的樓盤，所以房價(jià)受到市場調(diào)控政策影響較小。

　　“我愛我家”認(rèn)為由于客戶看到政府調(diào)控房價(jià)的決心和力度很大，因此心理預(yù)期房價(jià)有所下降，與業(yè)主議價(jià)情況較多。這使得10月二手房成交均價(jià)下降了1.3%。

　　●房貸量比9月降近三成

　　二次調(diào)控后，首套房首付比例調(diào)至30%，借款人購房首付壓力大大增加，原來一部分剛剛湊齊首付款的購房人，因?yàn)樯险{(diào)了一成的首付而無法補(bǔ)足購房款，只能擱淺購房計(jì)劃。據(jù)“偉嘉安捷”統(tǒng)計(jì)，受首套房首付上調(diào)影響，約20%的首次置業(yè)人群選擇了退單。

　　上月商業(yè)貸款和公積金貸款利率雙雙上調(diào)，成為交易量下降不可或缺的一個(gè)因素。“偉嘉安捷”指出，一方面，此次央行時(shí)隔三年再加息，對(duì)借款人心理影響較大，不少準(zhǔn)備出手入市的購房人，擔(dān)心加息后還款月供增加，再加上之前首套房首付的上調(diào)，不少購房人感到心有余而力不足，紛紛選擇放棄購房計(jì)劃；另一方面，更多的購房人對(duì)此輪二次調(diào)控充滿信心，寄希望于房價(jià)在新一輪調(diào)控中能夠回歸理性，選擇觀望不肯出手。這兩部分退市和觀望的借款人，都導(dǎo)致了房貸市場交易量的下降。(記者 周宏)