任志強(qiáng):未來房價不會暴跌 房產(chǎn)稅出臺“難度大”

　　講師名片　　任志強(qiáng)，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁，同時兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險公司董事，在房地產(chǎn)界具有極高的知名度。

　　中國房地產(chǎn)的每個動靜，每次變化，幾乎都有一個人的聲音在伴隨，同時此人的每一個觀點(diǎn)都會引來民眾的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑，這個人就是華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)。他被人們稱為“任大炮”、“全民公敵”。

　　上周六，任志強(qiáng)帶著他的第三本書《任你評說》風(fēng)塵仆仆從上海趕到杭州，參加由藍(lán)獅子讀書會等承辦的“2010浙江青年大講堂”。以口出狂言出名的他，這次也不忘強(qiáng)力向“新政下的中國房地產(chǎn)”開炮。

　　房地產(chǎn)就像愛情一樣

　　沒有人能夠說得清楚

　　在我們業(yè)內(nèi)，馮侖先生曾經(jīng)說過一句話：房地產(chǎn)就像愛情一樣，每個人都在討論。從老人到孩子，都在參與這場愛情的討論。但是愛情最終能給人們留下來的最深記憶可能是沒有愛情，或者是沒有結(jié)果。比如說國內(nèi)流傳最廣的梁祝，兩個人都準(zhǔn)備變成蝴蝶，七夕會，兩個人都隔著銀河。似乎沒有人能夠說清楚愛情到底是什么，我們今天房地產(chǎn)就變成了似乎永遠(yuǎn)沒有人能夠說得清楚的東西。

　　未來房價不會暴跌

　　在今年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限貸”、“限購”等由政府主導(dǎo)的行政手段不斷出臺。 大家一定最關(guān)心未來房價的走勢，我認(rèn)為，各種房產(chǎn)新政出臺，抑制了需求，但未來房價總體趨勢還是上漲的，不排除個別樓盤會出現(xiàn)下跌，但此前有聲音說房價會下跌30%甚至50%，那是不可能的。

　　從全世界情況來看，80%的人口集中在離海岸線20公里距離附近，中國也是這樣，30%國土面積上住了90%的人口，原因是沿海地區(qū)有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且教育、醫(yī)療和其他的市場基礎(chǔ)資源暫時不可能全部配備到所有人中去，這導(dǎo)致還是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市轉(zhuǎn)移，就會產(chǎn)生對樓房的需求。這個趨勢是不可能改變的。

　　所以在這種趨勢下，你今天買了明天一定比今天還貴，我說的這個明天是“長期的明天”。因?yàn)橥恋卦絹碓劫F，房子怎么會越來越便宜呢？不現(xiàn)實(shí)。當(dāng)然我們不希望暴漲，暴漲政府一定會發(fā)怒，政府就會采取措施。

　　不過，從股市來說，每個人都想抄底，買房也一樣，其實(shí)大家的心理真的是買漲不買跌，所以很難在最底部的時候出手。也許有時候有人碰上了，但是從長期規(guī)律來說不要去抄底，這個底沒有人能抄得住，神仙也不行。

　　我個人覺得中國房地產(chǎn)市場什么時候會跌？其實(shí)我已經(jīng)說了，趨勢是漲，跌通常有三個因素：一個是我們的住房普及率在1∶1.1以上的時候，就是每一個城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚戶區(qū)改造，有很多房子沒有衛(wèi)生間和廁所，那就是得改，所以這是一個建設(shè)過程。第二個有沒有后備力量進(jìn)入城市，也就是城市化率到多少，一般來說65%以上到80%之間，這是緩慢增長的過程，65%以上就是大頭進(jìn)城了。中國比較特殊，中國農(nóng)民如果不變成城市人的話，農(nóng)村土地沒有辦法集約化生產(chǎn)，沒有辦法提高收入。我們現(xiàn)在人均1.32畝耕種面積，你要把4億多農(nóng)民變成城市人的時候，這個土地才夠用。所以現(xiàn)在我們重點(diǎn)解決的也是城市化率和農(nóng)村變成城市的重要問題。在這種情況下，我認(rèn)為房價是不可能跌的。

　　你的房子不斷增值

　　你怎么是奴隸呢

　　我曾說過商品房是給富人蓋的，有些媒體把它變成房子是給富人蓋的，于是很多人說你太黑心了，只給富人蓋房子。其實(shí)我認(rèn)為，房子是給人住的，不分窮富，但商品房是按消費(fèi)能力享用的。

　　商品房具有金融與投資功能，首先土地就是房地產(chǎn)本身的一部分；然后是房屋，把土地變成房屋就變成了增值；第三是現(xiàn)金流，人們通過房屋的出租或者是通過房屋的買賣產(chǎn)生一個現(xiàn)金流，就形成了一個不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)。更重要的一條是它的投資功能和金融功能，就是投資收益，因此最大的房地產(chǎn)商不是把房子建了就賣掉，而是把房子存起來在經(jīng)營過程中實(shí)現(xiàn)升值的。