任志強與潘石屹雙方爭鋒相對的觀點,不能簡單講孰是孰非,首先如何征收都還不知道呢。如果不收土地出讓金,那么房價必然有下降的可能。但如果土地出讓金繼續(xù)征收,并且再增加物業(yè)稅,那么只能增加成本。開發(fā)商只有兩種選擇,要不增加房價,要不降低利潤。如果開發(fā)商不愿意降低利潤,那么只能增加房價。
但物業(yè)稅的征收不管是從國際經(jīng)驗還是國內(nèi)的需求來看,都很重要并且必要,其作用毋庸質(zhì)疑。物業(yè)稅的征收是一個長遠的工作,如果想要迅速地對房價產(chǎn)生影響,只能依靠六個關鍵點,如果能把以下六個點的度把握好,那么我相信,房價的控制就會自然而然地出現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。這六點是:
一、保障型供應和市場型供應的度。保障型供應就是我們通常所指的廉租房和經(jīng)濟適用房,而市場型供應則是指商品房。首先要有兩者之間度的區(qū)分,其次要把價格分開。
二、并不是保障型供應的全由政府來承擔,開發(fā)商也要在保障型上做出貢獻。這就要體現(xiàn)出90/70,并且,我認為這個方面對房地產(chǎn)價格的影響比較直接,因為對結(jié)構進行相應調(diào)整,必然會反映到價格上。
三、整體的土地控制跟土地供應的度。既要保障一定的供應量但也不能大開閘門,因為有供應量才會有房價的增長。有很多政策會導致樓盤的供應量下降,不一定是開發(fā)商主觀意愿要捂盤,所以需要足夠符合市場需求的量,同時要盤活土地的存量,使得整個土地的供應維持在一定的高位上,才能有明顯抑制房價的作用。
四、開發(fā)商的整合度。要淘汰一批小企業(yè),形成一批大企業(yè),大企業(yè)的供應量在整個市場里對決定房價會起到一定的作用。大企業(yè)能夠符合一些政策的要求。其實很多開商是歡迎宏觀調(diào)控的,因為越調(diào)控其實力越強,對那些不想做灰色交易的開發(fā)商反而是發(fā)展機會。從某個角度來說,這些也會傳遞到房價上,形成穩(wěn)定、合理、符合市場要求的房價。
五、外資與內(nèi)資進入的度。現(xiàn)在外企進入的區(qū)域,利潤以及房價都太高,盡管外資的客戶群與普通老百姓不一樣,但這種示范效應容易傳遞到房價上。
六、奢侈需求與剛性需求的度。剛性需求的度一定要加大力度,奢侈性需求的度一定要抑制在一定的范圍內(nèi)。(陳晟 中國指數(shù)研究院華東分院副院長)