自2005年以來,似乎每個春天,都是樓市的多事之秋,2005年的“國八條”、2006年的“國六條”,今年的“八部委市場整治”。與之相適應,房地產市場春天抬頭、夏天低頭,在一定程度上已成規律。對于上海樓市而言,這一現象更為明顯。
今年春天,樓市依然熱鬧非凡。先看全國。一季度住宅投資同比增長30.4%,外商直接投資同比增長192.5%,70個大中城市新建商品住房價格漲幅約6.0%,深圳、北京、廣州等中心城市房價依然同比上漲10%左右。投資增長、房價漲幅、供應結構、外資購房等多個問題都沒能調控到位,難怪發改委、建設部等主管部門都老大不高興。
上海的情況更加復雜。上海易居房地產研究院的數據表明,3月份住宅成交面積為192萬平方米,環比增長88.7%,同比增長6.2%。環比劇增表明市場已走出春節假期影響;同比亦有所增長,體現住宅需求依然強勁。普通商品住宅比重維持在80%左右,說明自住型需求占據了絕對地位。
值得關注的是,2月、3月,連續兩個月住宅市場都呈現供遠小于求的態勢,3月供求比為1:1.6。傳統銷售淡季、政策及市場走勢難以把握,使開發商推案謹慎,“上海之春”房展會上地產巨頭集體缺席已透露了這一點,事實上買房人的熱情超過了他們的預期。從環線來看,除了郊環外區域供求平衡外,其他四個環線區域全都供小于求,其中內環內和外郊環成交活躍,供求比分別為1:1.92和1:2。
從住宅價格上分析,3月份住宅成交均價由8338元降到8038元,環比下降3.5%,當然其背后的關鍵因素是成交結構有所變化,配套商品住宅比重增加,15000元以上高端住宅比重減少。3月份中房上海住宅價格指數環比漲0.4%,同比去年漲3.6%。從70個大中城市房價指數表明,上海住宅價格自2月份房擺脫持續10個月的下跌態勢后,3月份新建商品住宅價格和二手房價格的上漲幅度逐步擴大。
綜合平衡后,基本可以認為目前上海新增住宅價格仍應以盤整為主,兼微幅上漲之勢。近期的上海樓市,重新出現了排隊購房的現象,如萬源城、金沙雅苑等。多數熱銷樓盤都位于中外環之間,比如位居3月商品住宅銷售榜前三的萬源城、星河世紀城、新江灣城雍景苑,莫不如此。改善型需求的潛力實在不可小覷。
今年3月的樓市氣象,是步入回暖軌道的第一站,還是注定只能“曇花一現”?筆者認為,兩者的可能性都不大,今年上海住宅市場的格局不可能大起大落,3月同比2月增長明顯,很大程度上還是季節因素使然。市場緣何不可能持續走高,原因有三點。
其一,上海目前已出讓但尚未開工的住宅用地多達4000萬平方米(建筑面積),受土地整頓和清算土地增值稅的影響,這些潛在供應量將被加速開發,形成市場供應,供大于求將是今年的常態,而非二三月份的供小于求。其二,一季度全國GDP、固定投資增速、信貸增速、CPI等數據,表明宏觀經濟偏熱,加息、提高存款準備金率等調控措施或將出臺。其三,正如前文所述,一季度全國房地產數據很不理想,新一輪房地產宏觀調控極有可能展開,從4月下旬開始的八部委整治市場秩序的行動可視為“先頭炮”。受上面因素的綜合影響,上海樓市實難高昂頭顱。(楊紅旭 上海易居房地產研究院高級評論員)