在今年的政府工作報(bào)告中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是改變居民住房消費(fèi)模式、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、遏制部分地方過(guò)高的房?jī)r(jià)及建立有效的住房保障體系�？梢哉f(shuō)，就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，哪一個(gè)方面都十分重要。但是，何為今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控切入點(diǎn)，應(yīng)該是較為重要的事情了。
筆者發(fā)現(xiàn)，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與往年不同，往年更強(qiáng)調(diào)從面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理，而今年更多的是專(zhuān)項(xiàng)治理，以此來(lái)深化與細(xì)化對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。比如，即將出臺(tái)對(duì)住房預(yù)售款專(zhuān)戶管理之規(guī)則以及查處房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、強(qiáng)化調(diào)整效果方面的巨大決心。
專(zhuān)戶管理卡住企業(yè)命門(mén)
今年的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實(shí)行專(zhuān)戶管理。所謂預(yù)售款專(zhuān)戶管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個(gè)銀行賬戶，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門(mén)的審核后提取用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需的費(fèi)用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護(hù)單個(gè)項(xiàng)目工程款的按期發(fā)放，不出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款等，而且也降低了住房預(yù)售中消費(fèi)者及銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
住房預(yù)售制度不僅是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展的最根本的制度，也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繁榮的最根本的制度。但是，在這種制度建立與實(shí)施過(guò)程中，由于有選擇地移植國(guó)際慣例，從而使得中國(guó)的住房預(yù)售制度成為一種單邊風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。即目前的住房預(yù)售制度更多的是有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不利住房消費(fèi)者及銀行。這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了許多潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及銀行風(fēng)險(xiǎn)。
我們可以看到，在發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于預(yù)售款，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家法律或制度會(huì)在預(yù)售時(shí)讓購(gòu)買(mǎi)者一次付清并交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的�；蚴琴�(gòu)買(mǎi)者預(yù)付10-20%保證金，其余的款項(xiàng)隨著工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但第三者專(zhuān)門(mén)保管。也就是說(shuō)，無(wú)論任何形式的預(yù)付，其款項(xiàng)都不會(huì)直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶，款項(xiàng)按工程進(jìn)度經(jīng)工程測(cè)量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國(guó)房地產(chǎn)的情況來(lái)看，一方面是說(shuō)住房預(yù)售制度是國(guó)際先進(jìn)東西要引進(jìn)，但另一方面則引進(jìn)時(shí)僅引進(jìn)了有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的那一部分。比如開(kāi)發(fā)商做了預(yù)售，要購(gòu)買(mǎi)者一次支付購(gòu)房款(包括按揭)，并且讓其款項(xiàng)全部進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬戶。這樣做給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng)造了條件。比如，目前國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅將住房預(yù)售款用于后期建設(shè)，而且還拿來(lái)購(gòu)買(mǎi)新的土地和項(xiàng)目，達(dá)到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。也正因?yàn)檫@點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者及銀行金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。
正是從這個(gè)意義上說(shuō)，住房預(yù)售款的專(zhuān)戶管理不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將帶來(lái)巨大影響，因?yàn)椴糠謱?duì)預(yù)售款依賴(lài)較大的開(kāi)發(fā)商將要重新調(diào)整開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，可以給一些資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被清除出市場(chǎng)。
查處商業(yè)賄賂是治本之舉
年初有人說(shuō)，2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀不會(huì)出臺(tái)什么政策，只不過(guò)是把原有的政策落實(shí)，但實(shí)際上從上述可以看到政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)工具及手段有的是。除了對(duì)于預(yù)售款的專(zhuān)戶管理之外，近日出臺(tái)的對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂相的治本之舉。
不過(guò)，在筆者看來(lái)，這次針對(duì)商業(yè)賄賂的專(zhuān)項(xiàng)整治最為重要的是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)力等行為，主要是要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)、權(quán)錢(qián)交易的問(wèn)題。
幾年來(lái)，為什么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控與目標(biāo)差距較遠(yuǎn)？這其中既有房地產(chǎn)政策目標(biāo)的模糊性、不確定性及針對(duì)性不足等方面的原因，也有各地房地產(chǎn)領(lǐng)域用官商勾結(jié)、錢(qián)權(quán)交易等方式來(lái)對(duì)抗中央政策的因素。前者可以通過(guò)政策的深化與細(xì)化來(lái)解決，后者則要通過(guò)嚴(yán)格專(zhuān)門(mén)治理來(lái)解決。如果不通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結(jié)、錢(qián)權(quán)交易嚴(yán)格治理，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序是無(wú)法建立起來(lái)的。
但是，要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢(qián)權(quán)交易的問(wèn)題并非僅是檢查可以解決問(wèn)題的，而是要從根本上入手，即必須對(duì)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行清理與完善，以制度源頭上來(lái)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢(qián)權(quán)交易的問(wèn)題。因此，這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序整頓，并非一場(chǎng)檢查、匯報(bào)及對(duì)不法行為的處理，而更為重要的是制度確立的過(guò)程。如果這次檢查真對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結(jié)、錢(qián)權(quán)交易動(dòng)真格，打真老虎，它對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到非同凡響的作用。
今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控可以與往年不同，往年強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理，今年更多的是專(zhuān)項(xiàng)治理，以此來(lái)深化與細(xì)化對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。從目前實(shí)際情況來(lái)看，管理層將首先從預(yù)售款專(zhuān)戶管理與查處商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策、強(qiáng)化調(diào)整效果方面的巨大決心。
作者認(rèn)為：住房預(yù)售款的專(zhuān)戶管理就是對(duì)目前廣為詬病的住房預(yù)示制度進(jìn)行重大的改革，雖然這種改革目前是在悄悄地進(jìn)行，但它將觸及國(guó)內(nèi)住房預(yù)售制度核心。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及交易環(huán)節(jié)中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂相的治本之舉。(易憲容)
