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        “夾縫”中的限價房 怎樣讓百姓的期待不落空?
        2007年05月08日 14:20 來源:新華每日電訊


            圖為北京某住宅小區居民樓。北京市建委負責人日前透露,2007年,北京市將新開工建設300萬平方米“兩限”(限戶型、限價格)商品房、200萬平方米經濟適用房、30萬平方米廉租房,以解決住房困難群眾的住房難題。同時,還將建立全市統一的住房保障領導機構,并配備專職工作人員,負責“兩限”商品房、經濟適用房和廉租房建設和分配管理。住房保障工作實行三級管理,以區為主,市、區縣和街鄉三級政府共同承擔住房保障工作責任,并將住房保障工作作為考核區縣政府目標責任制的一項重要內容。 中新社發 馬小剛 攝


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          對于買經濟適用房排不上隊、買高價商品房又無能為力的普通老百姓而言,限價商品房無疑是房地產調控以來最為期待的事情。

          漫長的等待后,近期北京、廣州、成都等一些城市的老百姓終于看到了揭開神秘面紗的限價房。一系列追問也隨之而來——限價房所“限定”的價格比市場價究竟便宜多少?有多少中低收入家庭能買到限價房?

          處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價房

          2006年5月國務院辦公廳轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。作為“國六條”的配套細則,《意見》明確提出:“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%;土地的供應應在限套型、限房價的基礎上,采取競地價、競房價的辦法,以招標方式確定開發建設單位。”因此,限價房可以簡單地概括為“中低價位、中小套型普通商品房”。

          雖然“限房價”“限戶型”等字眼讓中低收入百姓分外期盼,但限價房的推出過程卻一波三折。

          中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明認為,限價房既區別于保障福利房,也不同于一般的商品房。“既要運用計劃手段限定房價,讓中低收入家庭承受得起;又要遵循市場運行規律。限價房定位的這種特殊性和矛盾性增加了其操作的難度。”嚴金明教授說。

          2006年底,限價房在廣州、成都、杭州、青島等地陸續出爐。今年4月,具有標桿意義的北京限價房地塊招標的高調推出,讓苦苦等待的北京市民頓感“眼前一亮”。

          處在保障性住房與商品住房“夾縫”中的限價房,雖然最終走到房地產市場調控的前臺,但圍繞限價房的各種爭論并未塵埃落定,限價房政策的相關細節也有待進一步細化。

          普通百姓買得起限價房嗎?

          輿論關注的焦點首先是限價房定價是否合理。換言之,普通百姓買得起限價房嗎?

          以北京推出的限價房為例,首批限價房將比當地同質普通商品房平均價格下降10%-15%。其中,西三旗地塊標書明確,項目平均銷售限價為6350元/平方米。而目前該區域普通住宅售價已基本達到8000元/平方米,這樣這塊限價房比周邊項目便宜2000元/平方米左右。市民陳軍在接受記者采訪時說:“每平方米便宜2000元,降價幅度還是比較大的,能夠在一定程度上緩解中等收入家庭的購房壓力。”但在某事業單位工作的王芳的話也道出了一部分市民的觀點:“每平方米6350元,太貴了,我仍然買不起。如果限價房的定價應該以中低收入居民的承受力為標準,現在這樣參照周邊商品房來定價,那不等于承認了高漲房價的合理性嗎?”

          焦點之二是限價房的申購資格問題。也就是說,普通百姓買得到限價房嗎?

          由于此前經濟適用房暴露出的購買資格審核不嚴等問題,使得人們對限價房的資格審核存在擔憂。房地產獨立評論人顧海波認為,限價房等保障性住房的需求巨大,但供應量卻是有限的。如果不能清晰認定購買對象,就很可能滋生腐敗。

          據了解,目前,廣州、北京等對限價房購買資格的要求還僅限于本市戶口、中低收入家庭優先等籠統規定,具體細則仍在制訂過程中。

          焦點之三是限價房的質量問題。即普通百姓買了限價房后住得好嗎?

          由于限價房政策對開發商的利潤有所限制,曾有輿論認為“中小開發商可能更感興趣”。但北京首塊限價房用地招標現場卻演繹了一場地產大鱷的激烈角逐,對此市民陳軍不無擔心地說:“資本的逐利性決定了開發商追逐高額利潤的本能,限價房縮小了開發商的利潤空間,開發商會不會通過偷工減料來降低成本,會不會因此帶來產品質量問題?”對此,嚴金明認為限價房不僅需要政府在質量監管上嚴格把關,而且要讓限價房的購買者全程參與工程質量監督。

          讓政府的歸政府,市場的歸市場

          據了解,北京今年將開工建設300萬平方米限價房,而北京市相關部門的統計資料顯示,近幾年北京商品住宅的年均銷售量為4000萬平方米左右。這樣看來,在住房供應總量里,限價房的比例還不到10%。

          嚴金明指出,目前,限價房還處在探索階段,推出的數量、比例都不大,效果也是有限的,因此還不能說是一種很成熟的房地產市場調控手段。“但可以肯定,隨著限價房數量、規模的不斷擴大,會有越來越多的中低收入家庭,通過這一惠民政策實現安居夢想。”嚴金明教授說。

          顧海波則認為,限價房不是孤立的,是整個住房體系中的一個有機組成部分,必須放在整個體系中來全面考量。限價房只是拉近了房地產市場與普通老百姓的距離。要真正解決廣大普通百姓的自住住房需求,顯然還有不少路要走。

          財經評論人士余豐慧認為,建立政府負責下的多層次住房建設和供給,鼓勵自住性為主的住房消費需求,是中國特點的住房建設和消費模式的核心內容。在解決百姓住房問題上,政府負起低收入者的住房責任,政府協助解決中等收入者的住房,高收入者完全進入商品房市場解決住房問題。

          “讓政府的歸政府,市場的歸市場,這也許才是解決我國百姓住房難、高房價的治本之策。”余豐慧說。(董素玉)

         
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