近兩年，上海房地產(chǎn)市場的動(dòng)向似乎成了全國的“風(fēng)向標(biāo)”。近日，兩則有關(guān)上海房地產(chǎn)市場的消息格外引人注目。一則消息說，上海房貸罰息利率全線上調(diào)，房貸的逾期罰息已由過去按日萬分之2.1計(jì)收，改為如今按借款合同載明的貸款執(zhí)行利率上加收30%—50%，罰息上調(diào)的原因是，房貸壞賬逼近1%，比去年初增加了0.37個(gè)百分點(diǎn)，銀行對房貸壞賬的管控越來越嚴(yán)。另一則消息是，上海新房價(jià)格止跌后再升，比去年同期上漲3.6%，而且今年一季度上海新房的總成交量為461.7萬平方米，比去年同期增長11%。業(yè)內(nèi)人士得出結(jié)論，從成交表現(xiàn)來看，銀行的微幅升息并未對上海新房市場產(chǎn)生影響。
如果不是因?yàn)閮蓜t消息均出自上海，可能人們不會(huì)把他們聯(lián)系在一起， 如果再與兩年前“國八條”的重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，以及今年初美國房貸危機(jī)聯(lián)系在一起，上述兩則消息的深層次東西令人深思。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控搞了兩年多，其間不乏比較強(qiáng)硬的手段，可市場“紅火”的局面并未改觀，當(dāng)然，從某種角度講，說明我們調(diào)控的力度把握得比較好，沒有影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，但房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是否已經(jīng)達(dá)到政策設(shè)計(jì)者的要求，是否已經(jīng)令老百姓滿意，是否已經(jīng)“警報(bào)”消除？答案不言而喻。
房地產(chǎn)的問題錯(cuò)綜復(fù)雜，調(diào)控難度確實(shí)很高，一定程度上是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府干預(yù)市場的典范。我們這兩年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，實(shí)事求是地講，效果是不令人滿意的，可以說，調(diào)控都快成眾矢之的了。房地產(chǎn)商肯定是有怨恨的，因?yàn)檫@是斷他們的“財(cái)路”。銀行也在抱怨，因?yàn)榇尜J差那么大，好一點(diǎn)的領(lǐng)域基本上都具備自我發(fā)展能力，不用借錢搞建設(shè)，就指望房地產(chǎn)這一高回報(bào)行業(yè)賺點(diǎn)利息，還要他們把緊“銀根”。老百姓更有怨氣，好不容易漲了點(diǎn)工資，到頭來一看房價(jià)，還是趕不上。干預(yù)者自己滿意嗎？非也，因?yàn)槭袌霰憩F(xiàn)實(shí)實(shí)在在地?cái)Q著自己干，你讓它落、它偏漲，你讓它冷、它偏熱，太不給面子了。
從理論上講，任何政策的出臺，肯定都會(huì)對某一方面形成利好，因而受其偏好。然而時(shí)至今日，對房地產(chǎn)的調(diào)控卻是哪頭都沒落好，究竟原因何在？現(xiàn)在是時(shí)候坐下來靜心反思一下，我們現(xiàn)行的調(diào)控思路是不是符合市場規(guī)律，是不是符合客觀現(xiàn)實(shí)？理清思路的時(shí)候，兩個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)不應(yīng)忽略。一是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速是客觀的，農(nóng)民轉(zhuǎn)換身份成為市民是一種不可逆的潮流；二是居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)由滿足溫飽的基本型向改善住行的享受型升級是客觀的，城鎮(zhèn)人均住宅面積快速擴(kuò)大是一種不可逆的潮流。
筆者認(rèn)為，基于這兩個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)，我們現(xiàn)行的調(diào)控思路是需要調(diào)整的。理論上講，政府干預(yù)市場，不是供給端就是消費(fèi)端，價(jià)格只是供求關(guān)系的一種反映。從歷史傳承的角度看，我們是習(xí)慣調(diào)控消費(fèi)端的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代“短缺”是一種常態(tài)，沒辦法大幅增加供給的情況下，只能是壓抑消費(fèi)了，其結(jié)果是大家都不滿意。現(xiàn)在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也有類似之處，受“地根”的制約，供給很難有大的作為，因而只能轉(zhuǎn)向需求方“開刀”，即使想對供給方有些動(dòng)作，也只能是硬壓強(qiáng)打，對增加供給卻無大的作用。歸結(jié)到底，如果把住房作為一種商品，在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)下，調(diào)控很可能是失效的。轉(zhuǎn)換思路，不把住房作為商品行不行？福利住房制度搞了多年，結(jié)果是矛盾重重，弊案連連，也行不通。
結(jié)合這兩種形態(tài)，可能才是中國解決住房問題的最終出路，部分商品化，部分福利化。商品化的住房，按市場規(guī)律辦事，物以稀為貴，該是什么價(jià)就是什么價(jià)。福利化的住房，是公益性的，要用于保障社會(huì)的和諧、穩(wěn)定， 由國家掌控，只租不售，只保基本不保享受。如此，是否有可能達(dá)到這樣的效果，即商品化住房可以為福利化住房提供建設(shè)資金的來源，福利化住房可以部分緩解商品化住房的需求，既體現(xiàn)市場原則，也體現(xiàn)社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。(林羊)
