乍一看，豬肉和房子似乎不具有可比性，但同為基本生活需求范疇，完全可以把房?jī)r(jià)與肉價(jià)問(wèn)題拿來(lái)作一番比較。與肉價(jià)的發(fā)展史不同的是，房?jī)r(jià)問(wèn)題由來(lái)已有四年之久，從2003年開始，上海等長(zhǎng)三角城市的居民都在抱怨房?jī)r(jià)漲得太快，經(jīng)過(guò)幾年的宏觀調(diào)控，2005、2006兩年長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)整體有所回落，可北京、深圳、廣州、大連等城市卻逆勢(shì)而起，至今仍不肯低頭。近兩三個(gè)月，上海樓市重新升溫，南京、杭州也跟著亢奮，整個(gè)長(zhǎng)三角樓市似有“王者歸來(lái)”之勢(shì)，真讓買房人摸不著房?jī)r(jià)的“筋”。
對(duì)于房?jī)r(jià)居高不下，老百姓和部分專家認(rèn)為是政府宏調(diào)不力和開發(fā)商捂盤所致，開發(fā)商們則認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲主要緣于需求旺盛，政府土地供應(yīng)不足�？陀^地說(shuō)，目前影響中國(guó)住宅價(jià)格的因素太多太復(fù)雜，比如股市獲利資金回流已成為短期內(nèi)的重要暖市因素——這是以前從未有過(guò)的。但若一定要找出最關(guān)鍵的一個(gè)原因，必定是市場(chǎng)有效供應(yīng)不足。
住宅有效供應(yīng)不足的癥結(jié)何在？不妨拿生豬供應(yīng)作參照。首先，針對(duì)近期的肉價(jià)飆升，國(guó)務(wù)院立即通知“要抓好生豬生產(chǎn)”，通過(guò)擴(kuò)大供應(yīng)抑制肉價(jià)的思路非常明確且正確。而針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控思路，有一些值得商榷，2004、2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)是緊縮“地根”和“銀根”、增加流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)、整治市場(chǎng)秩序等，其作用是同時(shí)增加了開發(fā)和購(gòu)買成本，一方面不同程度地分別抑制了投機(jī)、投資、自居需求，另一方面也減少了土地出讓規(guī)模、增加了開發(fā)成本，推高了房?jī)r(jià)。2006年“90/70”政策的出臺(tái)，表明政府把調(diào)控房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)向調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大幅增加中小房型的普通住宅。這一思路是正確的，但卻需要1~2年才能真正形成有效供應(yīng)，而去年?duì)可娴礁鞯卣烷_發(fā)商在對(duì)“90/70”政策認(rèn)知理解、討價(jià)還價(jià)、修改原有項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等上面花費(fèi)了不少時(shí)間，使部分樓盤開工時(shí)間推遲數(shù)月，也就在一定程度上造成目前供應(yīng)相對(duì)不足的現(xiàn)況。
其次，從產(chǎn)業(yè)組織形式上，養(yǎng)豬業(yè)與住宅業(yè)完全不同。生豬的生產(chǎn)主要控制在單個(gè)農(nóng)戶手中，或是“公司+農(nóng)戶”的組織形式，養(yǎng)豬企業(yè)無(wú)法在供應(yīng)上形成壟斷，因此整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)化程度非常高，在肉價(jià)看漲的形勢(shì)下，政府只要稍加引導(dǎo)，供應(yīng)量就會(huì)激增；而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的形式單一，開發(fā)商實(shí)際上壟斷了住宅生產(chǎn)，這一利益集團(tuán)擁有強(qiáng)大的行業(yè)和市場(chǎng)影響力，雖然就單個(gè)企業(yè)、就整個(gè)市場(chǎng)而言，絕對(duì)不可能形成壟斷，甚至連寡頭壟斷的可能性也不大，但在某些城市、城區(qū)或板塊的市場(chǎng)供應(yīng)，完全有可能被幾個(gè)大型開發(fā)商所主導(dǎo)。顯而易見(jiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度和生產(chǎn)的透明度，比生豬生產(chǎn)低得多。
有效供應(yīng)不足，可以分兩個(gè)方面分析，一方面是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，比如中小戶型、中低檔住宅比重偏��；另一方面是土地出讓之后長(zhǎng)期不開發(fā)，不能形成有效供應(yīng)。
既然糾正歷史偏差的難度大、成本高，中央政府尤其是地方政府，更應(yīng)“防重于治”。比如大盤開發(fā)問(wèn)題。過(guò)去幾年，大盤開發(fā)成為住宅開發(fā)的一大潮流，而且規(guī)模呈越來(lái)越大之勢(shì)，近期碧桂園就在沈陽(yáng)拿下一個(gè)8000畝項(xiàng)目，城市運(yùn)營(yíng)商成為部分大開發(fā)商自封的稱號(hào)。大盤開發(fā)的利在于片區(qū)發(fā)展的統(tǒng)籌性、協(xié)調(diào)性、配套優(yōu)化，但其弊端也很明顯：開發(fā)商借機(jī)囤地，以地價(jià)上漲牟取暴利；分期開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，不利于短期內(nèi)形成市場(chǎng)供應(yīng)；開發(fā)商在后續(xù)開發(fā)中存在修改用地性質(zhì)以謀取更高利潤(rùn)的可能性與可行性。因此，今年5月，國(guó)土資源部為進(jìn)一步深化土地市場(chǎng)治理整頓工作，強(qiáng)調(diào)要抓好六個(gè)方面的工作，其中一條就是“進(jìn)一步嚴(yán)格控制土地出讓的地塊面積”。但與諸多中央政策一樣，地方政府的執(zhí)行力仍令人擔(dān)心。
綜上所述，相比豬肉生產(chǎn)模式，住宅開發(fā)要復(fù)雜許多，但任何商品市場(chǎng)的價(jià)格都由供求關(guān)系主導(dǎo)，這是條非常簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。政府部門在調(diào)控肉價(jià)時(shí)能夠一刀砍在“供應(yīng)不足”的“病灶”上，又怎能在調(diào)控房?jī)r(jià)上亂下“藥方”？筆者認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是地方政府必須在落實(shí)中央相關(guān)政策和增加住宅有效供應(yīng)方面下大力氣。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員)
