一、“熱錢”將繼續(xù)堅挺上海房價
深圳某工作室主人、知名地產(chǎn)劍客與他山MSN時透露,2006年進(jìn)入上海的房地產(chǎn)市場的熱錢達(dá)100億美元之巨,上海房價可能降嗎?該數(shù)據(jù)是怎樣來的,有多大可信度,我無法探究,但這放出一個信號,已有大量熱錢進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場。央行上海總部發(fā)布的《2006上海金融穩(wěn)定報告》中披露,2005年通過流入上海房地產(chǎn)市場的境外熱錢有37.63億美元,比2004年公布的數(shù)據(jù)增長了約40%。
如果按官方公布的2005年相比上年的增幅計算,2006年上海樓市的熱錢達(dá)到100億美元的這組數(shù)據(jù),決非空穴來風(fēng),劍客提供的數(shù)據(jù)有非常高的可信度。這100億美元,我們能想到的,進(jìn)入房地產(chǎn)市場的最簡單、最主要的無非兩種方式:一種是直接將外匯資金結(jié)匯購買房產(chǎn);另一種是以參股的形式進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。100億元中,如果有50%進(jìn)入均價為15000元/平方米的產(chǎn)品交易環(huán)節(jié),將要造成正常市場供應(yīng)短缺2000多萬平方米。這難道不是上海房價堅挺的充分理由嗎?
二、“捂盤”變相支撐房價
“捂盤”之說是在《國六條》出臺的背景下出來的,當(dāng)時他山在西安,拜訪一位從成都過來的開發(fā)商,他說《國六條》出臺的次日晚上,成都開發(fā)商召集了一個無媒體參與的秘密會議,議題就是“上有政策,下有對策”,這對策便是“捂盤”。“捂盤”的操作技巧其實很簡單,刻意放慢銷售節(jié)奏,或干脆對上門的客戶說“售罄”。央視的新聞頻道曾揭露《“捂盤惜售”的玄機(jī)》,但開發(fā)商似乎充耳不聞。
“捂盤”是一件令政府和置業(yè)者都深惡痛絕的事,但沒有哪一個開發(fā)商勇敢地承認(rèn)。媒體說開發(fā)商囤積房源、惡意炒作、哄抬房價也好,媒體仿佛自言自語,開發(fā)商從頭到尾置之不理,依舊我行我素。北京開發(fā)商會玩“捂盤”,上海開發(fā)商同樣會玩。
三、披著羊皮的“投機(jī)者”
10年前,中國人說紐約既是天堂,也是地獄,今天的上海可能就是10年前的紐約。他山與一位朋友在外灘散步是,他指著那里林林總總各種外資銀行的“幡旗”說,有多少披著羊皮的“投機(jī)者”啊!這比喻不一定準(zhǔn)確。在《國六條》之后,不少開發(fā)商組建專門融資的班子,媒體公開報道的,他山比較關(guān)注的,像萬科、金地、百仕達(dá)在內(nèi)的許多開發(fā)商都在積極開拓新的資金源頭。
上海開發(fā)商也在主動投向一些機(jī)構(gòu)投資者的懷抱,大部分通過房地產(chǎn)類企業(yè)借入外債的形式流入上海。還有一些通過購買上海房產(chǎn)類境外上市公司在香港主板市場發(fā)售的H股進(jìn)入,這些資本對上海虎視眈眈。他山只找到一份比較老的數(shù)據(jù),2005年,上海房產(chǎn)類企業(yè)借用外債累計提款9.56億美元。2006年有可能更多。這些資金進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié),從宏觀層面看,它成為了上海的開發(fā)商抵御政策風(fēng)險的利器,從微觀來看,它可以是開發(fā)商“捂盤”的堅強(qiáng)后盾。
四、土地的黃金,或價格的鉑金
與北京、深圳一樣,上海土地同樣吃緊。靜安、黃浦等幾個區(qū)域高聳的租金和售價,讓人真實地接觸到上海的寸土寸金。2006年9月6日,浦東“花木新民北塊”土地使用權(quán)的競標(biāo)結(jié)果:金地集團(tuán)的報價59.89億元,按照這樣的價格,以土地規(guī)劃最大限53萬平方米總建筑面積計算,樓面地價達(dá)到了11300元/平方米,如果加上建安成本等費(fèi)用,項目成本價將超過15000元/平方米。
在這種土地競價的背景下,普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地顯得非常遙遠(yuǎn)。與此相反的是,“加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)”給上海帶來的輿論壓力。5月29日,上海市房屋土地管理局發(fā)布公告,“放閘”土地市場,推出了87幅土地,其余8幅為住宅、商業(yè)、辦公用途的經(jīng)營性用地,但因其位置在寶山、崇明等郊區(qū),這個放量怎么可能撼動市內(nèi)土地的黃金,或價格的鉑金。
五、“世博”之于上海樓市,猶“奧運(yùn)”之于北京
2010年在上海召開的“世博”,猶2008年在北京召開的“奧運(yùn)”。“奧運(yùn)”概念是堅挺北京房價的原因之一,同樣,“世博”也是堅挺上海房價的因素之一。戴上政治色彩的“世博效應(yīng)”,從提高城市價值的角度來分析,這個概念客觀抬高了房價。
六、征收印花稅對上海樓價有正面影響
五一長假后,A股日新增開戶數(shù)首超30萬戶,這決非正常現(xiàn)象。股市泡沫的言論泛濫,已暗示了股市存在問題。監(jiān)管機(jī)構(gòu)幾次上調(diào)存款利息和存款準(zhǔn)備金率后,無功而返。市場傳言印花稅率上調(diào)的消息在5月30日得到驗證,由現(xiàn)行1‰調(diào)整為3‰。該消息對于樓市來說,這是一個極大的利好,炒股門檻提高,必然會有部分股民轉(zhuǎn)身為“樓民”,能分流多少資金進(jìn)入到樓市,目前不好預(yù)測和判斷,但征收印花稅對上海樓價上升影響,他山認(rèn)為是不能小覷和忽視的。(他山)