小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)過媒體的一輪討論，終于偃旗息鼓，建設(shè)部剛剛發(fā)布了對購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)提示，6月26日，北京市國土資源局也明確表示，小產(chǎn)權(quán)房必須停工停售。
幸虧，還有廣東的宅基地合法化試驗(yàn)。早在今年2月初，廣東省召開“兩會(huì)”期間，廣東省國土資源廳廳長林浩坤(現(xiàn)已調(diào)任省監(jiān)察廳廳長)就向媒體表示，由該部門草擬的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報(bào)廣東省政府審批，其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓、出租，并擁有收益權(quán)。
廣東宅基地流轉(zhuǎn)所透露的信息十分重要，在今年全國“兩會(huì)”上，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中指出，包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，都要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度。在宅基地上建小產(chǎn)權(quán)房用以出售出租，符合盤活存量、集約利用土地的要義。而新通過的物權(quán)證也將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”改為“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。
反對小產(chǎn)權(quán)房最厲害的，莫過于一些地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商。如果小產(chǎn)權(quán)房合法化，那么，到目前為止進(jìn)行的土地招拍掛制度就會(huì)喪失市場基礎(chǔ)，如果一個(gè)城市有三分之一的房屋(哪怕是在郊區(qū))售價(jià)在現(xiàn)行房價(jià)的三分之二左右，試問還會(huì)有哪個(gè)房地產(chǎn)商到天價(jià)的土地市場舉牌？那么，地方政府的土地財(cái)政還如何生存？開發(fā)商的反對也在情理之中，他們花了大筆的錢購買土地，不想被農(nóng)民兄弟甚至一些開發(fā)同道拔得頭籌，如果北京占比三分之一的小產(chǎn)權(quán)房合法化，必然帶動(dòng)樓價(jià)大幅下挫，那么開發(fā)商不僅無法得利，連當(dāng)初購買土地與支付稅費(fèi)的成本恐怕都收不回來。
但是，如果廣東試行的宅基地轉(zhuǎn)讓、出租、擁有收益權(quán)能夠成功，市場將會(huì)如何？
首先，普通商品房價(jià)格會(huì)下降，而小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格會(huì)上升，最終形成市場均價(jià)，廣州的宅基地房比商品房低一半左右，高于北京小產(chǎn)權(quán)房，正反映了市場調(diào)節(jié)已開始發(fā)揮作用。這對于飽受攻擊，想做成百年老店的開發(fā)商未必不是好事，敵意會(huì)讓市場夭折，也會(huì)讓政府在民意之下出臺(tái)越來越多的稅費(fèi)政策。
第二，如今鐵板一塊的土地制度有可能松動(dòng)，當(dāng)開發(fā)商面對多個(gè)議價(jià)主體時(shí)，當(dāng)宅基地可以流轉(zhuǎn)，只要價(jià)格低于目前均價(jià)，這意味著農(nóng)民、開發(fā)商與購房者同時(shí)分獲土地溢價(jià)，困擾中國房地產(chǎn)制度的核心問題———土地問題就可以一步步得到解決。
第三，小產(chǎn)權(quán)房獲得合法之身，可以大大緩解政府解決保障型住房的壓力，事實(shí)上，從北京紙面上節(jié)節(jié)攀升的供地計(jì)劃以及事實(shí)上的供地下降來看，政府要建立保障住房已力不從心。
第四，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是城市人對于農(nóng)民的盤剝，筆者在《小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相》中已經(jīng)論證其非。事實(shí)也證明了這一點(diǎn)，在《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者對于廣州宅基地商品房的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)匾研纬闪苏亓鬓D(zhuǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈條，消費(fèi)者以公證維護(hù)自身的權(quán)益，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民靠“種房子”過上了好日子。不同區(qū)域的宅基地房面向?qū)W生、剛就業(yè)的年輕人、外國人、農(nóng)村進(jìn)城打工者等不同的消費(fèi)群體，滿足了市場所需。同時(shí)，宅基地房以出租為主，20世紀(jì)80年代廣州天河地區(qū)的宅基地房如今成為中心城區(qū)，農(nóng)民大受其益，筆者在浙江天目山看到的宅基地房也印證了這一點(diǎn)。像小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)這樣的利國、利民、符合公共利益之舉，正符合新農(nóng)村建設(shè)的要義。
希望廣州宅基地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)?zāi)軌蛉〉贸晒Γ@才能從打破壟斷的角度，解開中國房地產(chǎn)市場的死結(jié)。(葉檀)
