小產權房經過媒體的一輪討論,終于偃旗息鼓,建設部剛剛發布了對購買小產權房的風險提示,6月26日,北京市國土資源局也明確表示,小產權房必須停工停售。
幸虧,還有廣東的宅基地合法化試驗。早在今年2月初,廣東省召開“兩會”期間,廣東省國土資源廳廳長林浩坤(現已調任省監察廳廳長)就向媒體表示,由該部門草擬的《關于加強農村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批,其中明確了農民合法的宅基地可上市流轉,其中包括宅基地的轉讓、出租,并擁有收益權。
廣東宅基地流轉所透露的信息十分重要,在今年全國“兩會”上,溫家寶總理在政府工作報告中指出,包括農村集體建設用地和宅基地,都要控制增量,盤活存量,提高土地利用效率和集約化程度。在宅基地上建小產權房用以出售出租,符合盤活存量、集約利用土地的要義。而新通過的物權證也將“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”改為“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定”。
反對小產權房最厲害的,莫過于一些地方政府與房地產開發商。如果小產權房合法化,那么,到目前為止進行的土地招拍掛制度就會喪失市場基礎,如果一個城市有三分之一的房屋(哪怕是在郊區)售價在現行房價的三分之二左右,試問還會有哪個房地產商到天價的土地市場舉牌?那么,地方政府的土地財政還如何生存?開發商的反對也在情理之中,他們花了大筆的錢購買土地,不想被農民兄弟甚至一些開發同道拔得頭籌,如果北京占比三分之一的小產權房合法化,必然帶動樓價大幅下挫,那么開發商不僅無法得利,連當初購買土地與支付稅費的成本恐怕都收不回來。
但是,如果廣東試行的宅基地轉讓、出租、擁有收益權能夠成功,市場將會如何?
首先,普通商品房價格會下降,而小產權房價格會上升,最終形成市場均價,廣州的宅基地房比商品房低一半左右,高于北京小產權房,正反映了市場調節已開始發揮作用。這對于飽受攻擊,想做成百年老店的開發商未必不是好事,敵意會讓市場夭折,也會讓政府在民意之下出臺越來越多的稅費政策。
第二,如今鐵板一塊的土地制度有可能松動,當開發商面對多個議價主體時,當宅基地可以流轉,只要價格低于目前均價,這意味著農民、開發商與購房者同時分獲土地溢價,困擾中國房地產制度的核心問題———土地問題就可以一步步得到解決。
第三,小產權房獲得合法之身,可以大大緩解政府解決保障型住房的壓力,事實上,從北京紙面上節節攀升的供地計劃以及事實上的供地下降來看,政府要建立保障住房已力不從心。
第四,有人認為小產權房是城市人對于農民的盤剝,筆者在《小產權房挑明樓市真相》中已經論證其非。事實也證明了這一點,在《中國經濟周刊》記者對于廣州宅基地商品房的調查中,發現當地已形成了宅基地流轉的完整產業鏈條,消費者以公證維護自身的權益,當地農民靠“種房子”過上了好日子。不同區域的宅基地房面向學生、剛就業的年輕人、外國人、農村進城打工者等不同的消費群體,滿足了市場所需。同時,宅基地房以出租為主,20世紀80年代廣州天河地區的宅基地房如今成為中心城區,農民大受其益,筆者在浙江天目山看到的宅基地房也印證了這一點。像小產權房流轉這樣的利國、利民、符合公共利益之舉,正符合新農村建設的要義。
希望廣州宅基地流轉試驗能夠取得成功,這才能從打破壟斷的角度,解開中國房地產市場的死結。(葉檀)