排隊搖號、爭搶購房卡這樣的熱鬧場面再度回歸樓市,當5月的總成交量創下歷史新高之后,專業人士一方面擔憂市場過熱盛景下潛伏的隱患,一方面無不異口同聲地宣稱現在又進入“賣方市場”。
內環沿線的房子漲了,新江灣的房子漲了,三林的房子漲了,九亭的房子也漲了。根據相關機構統計,進入6月后,許多樓盤的平均成交價格的上漲幅度已經突破20%,甚至更多。“買漲不買跌”,這條鐵律從來不單適用于股市,在樓市同樣為眾人所認可。
與去年樓市從低谷緩緩走出的情形不同。2006年的房產市場,還是以結婚購房、拆遷購房構成的剛性需求主導樓市;而2007年,在剛性需求未減弱的情況下,為提升居住品質、改善居住生活的柔性需求逐漸抬頭,以二線藍籌的發展態勢一路走高,最終和剛性需求成為兩股主宰市場走向的強大力量。
在二手房市場,中小戶型房源成為交易主流產品。中原地產調查數據顯示,改善型需求客戶逐步取代首次置業的剛性需求客戶,占到總量的六成左右。可以預見,類似的柔性需求客戶將轉換成為未來二手房市場的主力軍。相比剛性需求,柔性需求的購房者,不但注意房屋總價,便捷的交通和完善的生活配套也是其考慮的重要因素。由于目前在售新盤主要集中在外環線以外,市區內多為中高檔大戶型房源,對于普通自住客來說,二手房成為置業主要對象,因此,中小戶型二手房成交活躍。甚至有部分中介為獲得更多新房源,模仿新房市場,推出許多新鮮促銷手段。
根據易居中國研究院的統計數據,2004年上海住宅成交量高達3300萬平方米,2005年只有約1800萬平方米,2006年回升至約2200萬平方米。不難看出,在過去兩年持續的宏觀調控政策之下,上海樓市需求明顯受到硬性抑制。在投資、投機需求銳減的同時,普通市民的改善型需求亦陷入觀望,只有剛性需求仍“一枝獨放”。隨著股市獲利資金回流,改善型需求從慢慢復蘇躍升至樓市主流力量之一。
專家表示,樓市短時期的供不應求勢必推動價格上揚。而“剛柔并濟”的樓市結構變化也正印證了調整協調供求關系的矛盾,才能推動市場的健康有序發展。(王巍立)