半年上漲50%和均價突破2萬,兩個小小的數字讓深圳樓市成為全國關注的風暴眼!在引起國土資源部等數個國家部委關注的同時,全國媒體的焦點也瞄準了深圳。
“中國股市和深圳房地產市場向何處去?”前晚,在深圳會展中心舉行的全球通VIP俱樂部名家講堂上,知名經濟學家徐滇慶的演講吸引了近千名深圳聽眾,他們當中的很多人此前從未聽說過“徐滇慶”這個名字,不過“股市”和“房地產市場”這兩個在2007年深圳最敏感的詞匯,已經足夠讓可以容納700人的會堂爆滿。
“深圳房價上漲理由充分”
盡管談論的都是關乎每個人切身利益的敏感問題,前晚,徐滇慶呼吁聽眾應該拋棄主觀情緒,用“經濟學的科學邏輯和分析”,來看待高漲的深圳房地產市場與中國股市。
徐滇慶認為,購房者,擁有住房的人,房地產開發商,地方政府和新聞媒體是推動房價上升的力量,“這些力量都很強大,所以沒有不漲的理由。”徐滇慶認為。“產業轉移,經濟蕭條,利率和匯率上升,土地政策放松,政府干預和金融危機,是房價下跌的幾個主要原因。”徐滇慶認為,目前看來,房價下跌的因素都不具備,而最可能導致房價大幅度下跌的是金融危機,現在更是沒有數據可以顯示會到來。
此外,徐滇慶堅持認為,人們在關注房價近期上漲的同時,忽視了改革開放近30年來,收入水平是在持續不斷增長。“不能只看最近一兩年房子漲價,30年收入漲了多少?很多人漲了100倍、200倍。”徐滇慶說。
“炒房無罪,是稅法沒跟上”
今年5月,深圳市中心區福田區的一手商品住宅成交均價突破每平方米2萬元。
“深圳房價2萬元(每平方米,下同)一點都不高,一手房均價2萬不是一個可怕的數字,根本用不著慌張,沒有必要人云亦云驚慌失措。”目前深圳房價上漲,“好不好?應該是好事!2萬元不是一個可怕的數字,要看人民的幸福指數。”徐滇慶說。
徐滇慶認為,任何一個市場都是由真實需求和投機需求共同組成的,“炒房無罪,炒房也就是一種普通的商業行為和投資行為。”徐滇慶說,關鍵在于目前我國的稅法沒有跟上,富人擁有住房的成本非常低。
“絕不能補貼中等家庭買房”
“現在很多政策制定者經濟學沒畢業!”徐滇慶認為,目前房地產市場秩序混亂的根本原因,是政策出發點不清晰,“有些政府部門該管的沒管好,又去管了不該管的”“要幫助解決中低收入家庭住房問題”,這一政策是目前幾乎所有關于住房政策的文件所強調的。徐滇慶認為,政府決不能夠去補貼幫助中等家庭買房,“住房秩序混亂的根源,追根究底,很可能就在這里。”徐滇慶說。
徐滇慶認為,從政策角度來講,只有兩大類住房:社會保障性質的住房和商品房。前者是需要政府來管,來照顧窮人和社會上的弱勢群體。“中等家庭應當鼓勵競爭,積累財富購買商品房,自己逐步解決自己的問題。有限的資源,只能照顧5%最窮的窮人”。
“我們到底需要什么樣的住房供應體系?首先要建立起有效的市場區隔。”徐滇慶說,市場的歸市場,政府做好提供住房保障的事情,目前國家批給經濟適用房的土地,只有1/3建成經濟適用房推向市場,2/3被各級政府以團購的名義分下去了,“嚴重不合法”。
“說4000點是泡沫沒根據”
“我最頭疼的是,明明沒有根據的話,也有人敢出來說,語不驚人死不休。”談到中國股市,徐滇慶認為,有人說中國股市是個大泡沫,有人說股指4000點太高了,“我看不出這樣的說法有什么理論根據”。
徐滇慶分析,從中國經濟的基本面來說,股市還有很大的發展空間,今后股指達到6000點,8000點都是可能的。“但是應該好好診斷一下股市的增長速度是不是正常的”。
“有些人巴不得股市每天都漲幾百個點,別老惦記自己手里的那幾只股票,要想想為什么國家要發展股票市場。”徐滇慶說,國家發展證券市場目的有兩個,一是給企業籌資,再就是為資產定價改善資源分配的效率,“瘋漲的市場根本起不到資源優化配置,投資風實在太熱了”。
“股指暴漲,國家得不到任何好處,可是孕育的風險卻越來越大。”徐滇慶分析,暴漲之后必然暴跌,也會讓中小股民成為受害者,“政府的態度很明確,放任自流死路一條,行政打壓和推倒重來也不合適,穩步發展證券市場是國家的國策,”徐滇慶說,這樣我們就沒有理由對中國股市過于悲觀。
對話
“深圳房價肯定是向香港看齊”
記者:伴隨著深圳房價的上漲,企業外遷和產業轉移的趨勢明顯,也在影響對人才的吸引力,如何看待房價上漲對城市整體經濟的影響?
徐滇慶:房價上漲帶來企業經營成本上升,員工對工資的要求越來越高,幸福指數也在下降,企業外遷和產業轉移是正常的,也是我們由窮變富必須走過的過程,亞洲四小龍無一不是這樣,這是符合歷史發展規律的好事。
“限制港人買房,太笨了”
記者:近期出現一種分析,認為炒高深圳房價的原因之一就是香港人北上買房炒房,應該限制港人買房炒房,你怎么看?
徐滇慶:深圳和香港僅一河之隔,在深港一體化的背景下,深圳房價肯定是向香港看齊,要阻止這個趨勢,只有一條路可走:關閉深港間所有通道!有些政策的制定者沒腦子,太笨了,根本行不通。
深圳房地產價格的天花板就是香港房價。現在提倡粵港一體化,勞動力和消費自由流通越來越明顯,不僅是深圳和香港,整個粵港的房價,都有看齊的趨勢。
年輕人要從租小房間開始
記者:我是上世紀80年代的人,現在在深圳買房的話,近20年內就將背負很大壓力,我肯定會選擇去其它地方買房,深圳房地產還會有剛性需求嗎?
徐滇慶:我跟你說,買不起房子是很普遍的,商品房的消費者本來就不應該是剛剛畢業的(上世紀)80年代的年輕人,年輕人應該多培養艱苦奮斗的精神,不要幻想一步登天,要從租小房間,甚至是租地下室開始,逐步改善。
到明年,肉價估計也不會降
記者:最近豬肉雞蛋等都在漲價,牛肉面都在限價,是不是通貨膨脹和泡沫?
徐滇慶:這個問題根本不用慌張,現在全社會600多種產品,570多種都是供過于求。豬肉價格上漲,是在通過市場機制為農民提高收入,通過價格機制來調配資源,這正是市場經濟的優勢所在,最遲到明年,豬肉肯定供求平衡,但是肉價估計也不會降。(姜鏘 羅燦)