筆者認(rèn)為，相對(duì)于合法開發(fā)、銷售、流轉(zhuǎn)的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”稱為“非產(chǎn)權(quán)房”或許更為準(zhǔn)確
隨著上月底建設(shè)部以“風(fēng)險(xiǎn)提示”的方式向公眾警告了購買集體土地上房屋的風(fēng)險(xiǎn)后，“小產(chǎn)權(quán)房”驟然成為近期房地產(chǎn)新聞的焦點(diǎn)。查閱相關(guān)資料，筆者發(fā)現(xiàn)，“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個(gè)約定俗成的稱謂，并非法定術(shù)語，按現(xiàn)行規(guī)定無法取得合法的房屋產(chǎn)權(quán)證是其本質(zhì)特征。筆者認(rèn)為，相對(duì)于合法開發(fā)、銷售、流轉(zhuǎn)的商品房而言，那些因種種原因無法取得房產(chǎn)證的“小產(chǎn)權(quán)房”稱為“非產(chǎn)權(quán)房”或許更為準(zhǔn)確。
陽光下的“灰色市場”
目前市場上的“非產(chǎn)權(quán)房”主要有兩種，一種是在集體土地上建造并對(duì)外出售的房屋，時(shí)下流行的“小產(chǎn)權(quán)房”主要指的就是這類房屋；另一種是在國有劃撥土地上建造并對(duì)外出售的房屋，盡管是國有土地，但由于土地使用權(quán)為劃撥取得，不符合現(xiàn)行商品房開發(fā)建設(shè)的規(guī)定，實(shí)際上也極難辦理出房產(chǎn)證。
“非產(chǎn)權(quán)房”并非樓市中的新生事物。早在上世紀(jì)90年代那輪房地產(chǎn)開發(fā)高潮中，海南、福建及部分一線城市都曾出現(xiàn)過“非產(chǎn)權(quán)房”。后來隨著樓市步入低谷，其中不少還成了“爛尾樓”，今天有些海邊、湖邊的破舊別墅就是當(dāng)年那些房屋中的一員。十多年來，“非產(chǎn)權(quán)房”一直伴隨著正規(guī)的商品房市場悄然成長，并集中存在于一線城市的城郊接合部。今年，北京的“小產(chǎn)權(quán)房”之所以引起管理部門如此大的關(guān)注，一個(gè)主要的原因是房價(jià)持續(xù)走高的情況下，其成交量快速放大，并引起越來越多人的購買興趣。
在“非產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)、銷售中，可見一些村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府的身影。目前，“非產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)模式主要為：村民委員會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府負(fù)責(zé)拿地，投資商出錢，二者聯(lián)手建造房屋；然后由村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府或其下設(shè)的建設(shè)管理辦公室等名義對(duì)外銷售，并出具購房發(fā)票、銷售合同甚至是村鎮(zhèn)私自制作的房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)證作為購房人的買房憑證。這其中，最為常見的方式是，一些村鎮(zhèn)以舊村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義立項(xiàng)，獲得規(guī)劃審批，以超過村民實(shí)際家庭數(shù)多得多的數(shù)量申請用地指標(biāo)，然后將多建造出的房屋出售。
盡管有些羞羞答答，但“非產(chǎn)權(quán)房”的信息還是觸手可及，如不少網(wǎng)站中不斷閃耀的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤介紹、報(bào)刊分類廣告中的銷售熱線以及朋友間的口口相傳。這一切又極有可能促使“非產(chǎn)權(quán)房”成交量的繼續(xù)上升，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也正在不斷積聚之中。
低房價(jià)后的高風(fēng)險(xiǎn)
“非產(chǎn)權(quán)房”便宜，是因?yàn)闆]有交土地出讓金、土地增值稅、契稅等稅費(fèi)。從目前市場上的數(shù)據(jù)來看，“非產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格一般為同類地段同類房屋的50%左右，甚至更低。但在低房價(jià)的背后，是眾人不能漠然的高風(fēng)險(xiǎn)。
購房人無疑是“非產(chǎn)權(quán)房”風(fēng)險(xiǎn)的最大承受者。沒有房產(chǎn)證，意味著購房人不能轉(zhuǎn)讓、出售自己所購房屋，而且其對(duì)房屋占有、使用的權(quán)利在法律上受到何種程度的保護(hù)也尚有爭議。不僅如此，“非產(chǎn)權(quán)房”沒有質(zhì)量、按期交付等售后保證。如果房屋不能建設(shè)完工，購房者已付房款也很有可能難以討回。
按照法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村集體所有，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)、建設(shè)，須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商須向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)，最后建房銷售。“非產(chǎn)權(quán)房”買賣合同因違法屬于無效合同，如果將來發(fā)生糾紛或者房屋拆遷，購房人的權(quán)益受到保護(hù)的程度也很有限。
“非產(chǎn)權(quán)房”的購買主體多樣化，既有高收入階層，也有無法在城里買起房的中低收入家庭；既有外地務(wù)工者，也有城里退休人員。萬一將來因房屋發(fā)生糾紛，比較容易成為影響穩(wěn)定的社會(huì)問題。
此外，作為一個(gè)“灰色市場”，“非產(chǎn)權(quán)房”還會(huì)對(duì)正常的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利的影響。姑且不論，“非產(chǎn)權(quán)房”的銷售是否存在對(duì)正規(guī)開發(fā)商的不正當(dāng)競爭問題，但肯定影響到正常房地產(chǎn)市場的交易秩序。這種變相的雙軌制最終傷害的是整個(gè)房地產(chǎn)市場。
值得注意的是，目前有些省市正在進(jìn)行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革，其方法一般是，先在農(nóng)村建造成片樓房，讓農(nóng)民集中居住，農(nóng)民搬遷后騰出來的宅基地被復(fù)墾成為耕地，由于耕地增加，當(dāng)?shù)卣@得新的建設(shè)用地指標(biāo)，并在城郊結(jié)合地帶將拿到的土地進(jìn)行工業(yè)廠房或商品住宅的開發(fā)。在這一過程中，既要防止“非產(chǎn)權(quán)房”的批量出現(xiàn)，也要重視對(duì)農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)，不能只顧眼前利益，忘了長遠(yuǎn)發(fā)展。
封堵，還是疏導(dǎo)？
“非產(chǎn)權(quán)房”何去何從？這已成為擺在管理部門案頭的一個(gè)迫切問題。
目前，對(duì)“非產(chǎn)權(quán)房”我國是“有法可依”的。《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等對(duì)這一問題均有明確規(guī)定。但十多年來，“非產(chǎn)權(quán)房”的問題并沒有被相關(guān)部門足夠重視，可以說，某種程度上存在執(zhí)法不嚴(yán)的情況。
管理主體不明是造成已往執(zhí)法不嚴(yán)的原因之一。對(duì)“非產(chǎn)權(quán)房”，國土資源部、建設(shè)部是最有管理權(quán)限的兩個(gè)部門。國土資源部有權(quán)對(duì)“非產(chǎn)權(quán)房”的違法用地進(jìn)行管理，建設(shè)部有權(quán)對(duì)“非產(chǎn)權(quán)房”的銷售行為進(jìn)行執(zhí)法。還有一個(gè)需要考慮的因素是，“非產(chǎn)權(quán)房”還可能與農(nóng)業(yè)部門有關(guān)，加之其違規(guī)行為與一些村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府有關(guān)，這也一定程度上加大了執(zhí)法的難度。
但在依法治國的今天，無論是維護(hù)法律的尊嚴(yán)，還是保障房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展，對(duì)“非產(chǎn)權(quán)房”的違法行為都應(yīng)該嚴(yán)格追究。
封堵并不是解決“非產(chǎn)權(quán)房”問題的唯一答案，疏導(dǎo)更為需要。“非產(chǎn)權(quán)房”的熱銷，一方面反映出越來越多的人難以承受持續(xù)走高的房價(jià)；另一方面也折射出一些省市在中低價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)上的裹足不前。如果不能解決這兩個(gè)根源，即使我們封堵了“非產(chǎn)權(quán)房”，也還會(huì)有其他的替代房屋類型或問題出現(xiàn)。
此外，對(duì)已銷售的“非產(chǎn)權(quán)房”如何處理，如果發(fā)生糾紛對(duì)各方如何保護(hù)？這些也都是非常棘手的問題。現(xiàn)在有不少人買“非產(chǎn)權(quán)房”，一是出于法不責(zé)眾的心理，還有一種是冀望將來法規(guī)變化了，說不定可以拿到房產(chǎn)證。但一旦整個(gè)樓盤銷售完畢，“非產(chǎn)權(quán)房”的投資商可能就關(guān)門大吉，村民委員會(huì)或鎮(zhèn)政府分配到的利潤也可能用到急需的地方，到那時(shí)發(fā)生糾紛，可能購房者會(huì)維權(quán)無門。
要治愈“非產(chǎn)權(quán)房”這一房地產(chǎn)市場中的“畸形兒”，除了“風(fēng)險(xiǎn)提示”，無疑還有更多的工作等著管理部門去做。(陶樂陽)
