面對(duì)全中國(guó)房?jī)r(jià)如雨后春筍般飛漲的現(xiàn)狀，那些備受質(zhì)疑的房地產(chǎn)開發(fā)商解釋為把成本轉(zhuǎn)嫁到了土地招拍掛的制度上，但作為全國(guó)土地資源管理部門的國(guó)土資源部并不認(rèn)可這一說法。
當(dāng)政府與開發(fā)商就土地價(jià)格與房屋價(jià)格到底有多大的聯(lián)系爭(zhēng)執(zhí)不休時(shí)，全國(guó)渴望買房的消費(fèi)者并不會(huì)過多地考慮這個(gè)問題。當(dāng)國(guó)土部部長(zhǎng)以普通人的角度審視房?jī)r(jià)也感覺難以承受時(shí)，房?jī)r(jià)漲跌的是與非，似乎也值得更多的人多一些思考。
國(guó)土部部長(zhǎng)為什么買不起房
當(dāng)人們還在爭(zhēng)論高房?jī)r(jià)和高地價(jià)誰為因誰為果的時(shí)候，全國(guó)各地的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在不斷飛漲著。這樣的漲價(jià)幅度已經(jīng)到了讓國(guó)土資源部部長(zhǎng)都表示出了在北京買不起房的無奈。
作為掌管全國(guó)土地資源的部長(zhǎng)，是因?yàn)閲?guó)家公務(wù)員身份的部長(zhǎng)每月的工資養(yǎng)不起北京的房子，還是因?yàn)楸本┑姆孔右呀?jīng)超出大部分每月賺取固定工資收入人群的承受能力呢？
從北京6月份的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，普通住宅開盤整體均價(jià)10280元/平方米，比5月上漲了20.4%。而去年同期普通住宅的均價(jià)一般在8500元/平方米左右。
不光是買不起房子，而且很多購(gòu)房者也不知道該在哪買。因?yàn)樵诔菂^(qū)內(nèi)住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出大多數(shù)人的承受范圍，而今后，城區(qū)內(nèi)也已經(jīng)很難再覓到住宅用地。南四環(huán)至南五環(huán)之間，6月份開盤項(xiàng)目中僅有三個(gè)項(xiàng)目開盤均價(jià)未過萬元。遠(yuǎn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)也就勢(shì)持續(xù)上漲著。
前天，北京市第三批兩限房開始投標(biāo)，建設(shè)用地面積6萬平方米的豐臺(tái)區(qū)宋莊路38號(hào)地的競(jìng)標(biāo)價(jià)已經(jīng)被開發(fā)商飆到6億元的價(jià)格。而其銷售限價(jià)為6200元。
地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度與大多數(shù)人工資單上的數(shù)字相比，完全不在一個(gè)區(qū)間之內(nèi)。當(dāng)房地產(chǎn)商們一邊“不好意思”地獲取利潤(rùn)，一邊高喊地荒論埋怨政府土地供應(yīng)不足。政府一邊強(qiáng)調(diào)其住宅用地的供應(yīng)是在逐步加大，一邊卻不斷提高土地出讓金。
一會(huì)兒是房地產(chǎn)商自曝官商勾結(jié)內(nèi)幕，一會(huì)兒又是開發(fā)商囤積土地制造“地荒論”，房地產(chǎn)商“捂盤”惜售。在房?jī)r(jià)和地價(jià)的爭(zhēng)論下，普通老百姓同我們的國(guó)土部部長(zhǎng)一起患上“購(gòu)房恐懼癥”。
專家觀點(diǎn)
土地價(jià)格必然計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本
現(xiàn)在的情況是，國(guó)土資源部鼓勵(lì)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地，而且要求進(jìn)一步提高以這樣的方式出讓土地的比例。
“房地產(chǎn)開發(fā)商通過公開競(jìng)拍的方式獲得土地，他們可以理直氣壯地把這部分增加資金加入成本中。” 鏈家市場(chǎng)總監(jiān)金育松說，土地價(jià)格逐漸提高，會(huì)促使土地開發(fā)商的成本上升。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也持有同樣的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本主要由兩部分組成，土地出讓金和建設(shè)成本。“土地價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商整體開發(fā)成本的上升，為了保證利潤(rùn)開發(fā)商一般會(huì)提升房屋價(jià)格。”
現(xiàn)在的情況是近些年土地價(jià)格逐年攀高。房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛訴苦，土地價(jià)格的上升使其在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的比例越來越高，甚至土地費(fèi)用所占成本比例幾乎和建安成本持平。
這樣的情況下，開發(fā)商要么是維持房?jī)r(jià)降低自己利潤(rùn)，要么是提高房?jī)r(jià)保證自己的利潤(rùn)。大多數(shù)開發(fā)商當(dāng)然會(huì)毫不猶豫地選擇保證自己的利潤(rùn)，因此土地價(jià)格必然會(huì)被開發(fā)商計(jì)入成本之中。
一塊地價(jià)上升將抬高一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)
“假如一塊土地的價(jià)格從100萬漲到了150萬，房地產(chǎn)商花在土地上的成本就提高了50%。”陳國(guó)強(qiáng)用更直觀的數(shù)據(jù)說明土地價(jià)格能夠影響一塊樓板的房?jī)r(jià)。
而這樣還不僅僅會(huì)影響一塊房?jī)r(jià)，它的影響會(huì)更加廣泛，有可能擴(kuò)大到一個(gè)地區(qū)。陳國(guó)強(qiáng)舉例解釋。
假如兩塊地相鄰，其中一塊地在一年前已經(jīng)被一個(gè)開發(fā)商買到手。相鄰地塊的價(jià)格已經(jīng)上漲，由于土地成本上升，該地塊的開發(fā)商提高自己的房?jī)r(jià)。而前一塊土地的開發(fā)商會(huì)參照這個(gè)更高的價(jià)格定價(jià)，可能會(huì)以同樣的價(jià)格出售。這樣土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)的影響便擴(kuò)大了。
“當(dāng)然，供求還是決定房?jī)r(jià)的主要因素。”金育松說，房屋也是商品，在持續(xù)強(qiáng)勁的需求下，房?jī)r(jià)肯定是不斷上漲的。
陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，土地供應(yīng)量放大保證充足的房屋供應(yīng)，是解決問題的一個(gè)好辦法。同時(shí)，陳國(guó)強(qiáng)表示土地價(jià)格的上升與保護(hù)土地資源的關(guān)系不大。
土地成本激增已成房?jī)r(jià)上漲主因
今年上半年，國(guó)研中心宏觀部的一份報(bào)告指出，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)右颉?
報(bào)告中給出的數(shù)據(jù)稱，2000年到2004年期間商品房銷售價(jià)格提高了30%，利潤(rùn)與銷售費(fèi)用等其他因素提高了30%，同時(shí)土地成本上漲了50%，而工程造價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響的邊際效應(yīng)則很小。同時(shí)，從近幾年我國(guó)住房的空置狀態(tài)來看，供求因素也并非房?jī)r(jià)猛漲的決定性因素。
在我國(guó)商品房銷售價(jià)格中，土地成本所占比重為8%到13%之間，工程造價(jià)為62%到68%之間，土地、銷售費(fèi)用及利稅等其他因素為32%到38%之間。2001年到2005年間，住宅土地交易價(jià)格指數(shù)上漲了49%，住宅價(jià)格也上漲了30%。
對(duì)于未來5年的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，報(bào)告預(yù)測(cè)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積到2010年將會(huì)增加到200.89億平方米，2004年這一數(shù)字僅為131.2億平方米，“十一五”期間的年增長(zhǎng)率將為7.35%。此外，由于北京房地產(chǎn)投資的總量較大，占35個(gè)大中城市房地產(chǎn)投資總量的20%左右，預(yù)計(jì)“十一五”期間北京房地產(chǎn)投資平均增速將保持在25%左右。
地產(chǎn)商觀點(diǎn)
京城開發(fā)商集體緘口土地成本
昨天上午，國(guó)土資源部方面表示將加大土地供應(yīng)總量，以達(dá)到抑制京城房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的目的。然而，記者在下午的采訪過程中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有開發(fā)商都對(duì)此觀點(diǎn)選擇避而不談。
一位開發(fā)商委婉地告訴記者，“目前，作為北京開發(fā)商，不太方便對(duì)政府觀點(diǎn)進(jìn)行分析”。這似乎也印證了在今年初國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大亨潘石屹所說的一句話，“房?jī)r(jià)是這幾年越來越受社會(huì)關(guān)注的話題，進(jìn)入2007年更是如此，這個(gè)話題變得格外敏感。許多房地產(chǎn)同行一見這樣的話題都避而不談，我也是如此”。
昨天上午，徐紹史在介紹國(guó)家土地督察制度實(shí)施進(jìn)展等方面時(shí)表示，2007年國(guó)土資源系統(tǒng)將加大房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。根據(jù)記者了解，今年1-5月份統(tǒng)計(jì)，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同比增長(zhǎng)35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量比去年同比增加76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。面對(duì)上述一組數(shù)據(jù)，徐紹史認(rèn)為，“土地從供應(yīng)最后轉(zhuǎn)化為住宅的提供上還有一個(gè)時(shí)間過程，相信這些措施實(shí)施之后，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)平穩(wěn)下來”。
然而，土地供需關(guān)系決定京城房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)卻與京城各大房地產(chǎn)開發(fā)商的說法存在區(qū)別。
2007年7月6日，北京市華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在其博客中暗示，城市房?jī)r(jià)爭(zhēng)創(chuàng)天價(jià)，與國(guó)有土地的招拍掛制度存在必然聯(lián)系。據(jù)資料顯示，北京2006年公開出讓的土地86宗，總成交額271億元，比標(biāo)的溢價(jià)了56億元，溢價(jià)了26%。這個(gè)土地價(jià)格的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了北京房?jī)r(jià)的增幅，平均土地價(jià)格約占房?jī)r(jià)的50%左右。即使按土地溢價(jià)增幅的50%計(jì)算，增幅也大于房?jī)r(jià)的增幅。
任志強(qiáng)認(rèn)為：“土地是房?jī)r(jià)的先期信號(hào)，不管曾有多少土地是原有儲(chǔ)備或低成本土地，但只要有公開的信號(hào)能讓這些原有的存量土地有進(jìn)行重置或交易的機(jī)會(huì)，那么這些經(jīng)重估的土地都會(huì)瞄準(zhǔn)新的地價(jià)和預(yù)期房?jī)r(jià)而進(jìn)行調(diào)整。”
但昨天下午記者對(duì)京城各房地產(chǎn)開發(fā)商逐一采訪中，多數(shù)開發(fā)商表示，不方便對(duì)房?jī)r(jià)問題做出解答。
一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以目前北京城市土地供應(yīng)現(xiàn)狀，政府選擇的土地供應(yīng)多屬于京郊地區(qū)，市內(nèi)土地供應(yīng)量有限。“大量的京郊土地供應(yīng)可以說是無效放量，因?yàn)樗荒軡M足當(dāng)?shù)刭?gòu)房者，而不能滿足想在城市里買房的購(gòu)房者的消費(fèi)需求。”
同時(shí)，上述負(fù)責(zé)人向記者透露，促使北京市房?jī)r(jià)上漲的因素還包括京城一些具有實(shí)力的開發(fā)商有意暫停期房供應(yīng)，而是等到房屋工程結(jié)束后，再根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期提高房屋價(jià)格。“比如一套期房可以賣到1.3萬元/平方米，等幾個(gè)月后的現(xiàn)房?jī)r(jià)格就可以提高2000元/平方米。”(任思強(qiáng) 謝秋爭(zhēng) 丁蕊)
