今年以來,深圳、北京等地房價又一次飚升。居然有不少地方政府官員出來表態,認為當地房價飚升是正常的,高房價能夠提升當地城市的競爭力。他們以香港、紐約、東京等國際大都市為例,說明高房價提升了這些城市的競爭力。如果一個城市不能夠維持高房價,就會喪失城市競爭力。因為,高房價能夠淘汰“層次比較低的人”,把最有能力、最有競爭力的人吸引到這個城市來,城市的經濟也就繁榮了,城市的競爭力也就提升了。
這樣的觀點無論是從理論角度上,還是從實證角度及民生角度來說,既沒有邏輯,也無法得到經驗的驗證,更與現代文明社會保障民眾基本居住權相悖。
一般來說,一個城市的競爭力不僅依賴于該城市的要素資源稟賦,更重要的是取決于城市市民素質、科技創新、社會和諧及政府優質服務等。它是由人才、產業、政府服務、社會諸因素的綜合競爭力構成的。如果以高房價來提升城市競爭力,不僅讓城市競爭力回歸到依賴于要素資源稟賦的傳統老路,而且會給城市競爭力帶來嚴重的負面影響。
2006年的《中國城市競爭力報告》實證研究指出,城市房地產規模與城市競爭力的各個表現指標是存在一定的正相關,不過,城市房地產市場發展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業的高速增長會導致城市經濟較快增長,如果房地產發展速度過快,超過了居民有效需求,就會降低城市經濟運行效率,過高的房價會使城市競爭力嚴重偏離應有的水平。同時,過高的房價使得城市房屋的空置率上升,它與城市競爭力負相關。也就是說,房價越高,居民有效需求就越弱,城市房屋空置率可能越高,而城市競爭力就越弱。
我們從香港城市發展的歷史來看,盡管房地產在香港經濟仍然具有重要的地位,但房地產早就被排除在經濟未來發展四大支柱產業之外(四大支柱產業是旅游、物流與進出口轉口貿易、專業服務業及金融服務業)。
市場為什么會流行“高房價能夠提升城市競爭力”這種似是而非的看法呢?其根本原因就在于,在這些人看來,高房價是房地產市場繁榮的主要標志,房地產市場的繁榮是體現當屆政府GDP最好的方式。同時,高房價一定會推動當地地價快速上漲。地價上漲不僅能增加地方政府的財政收入,也為某些擁有權力者創造出更大的尋租空間。這是無本生大利的事情,地方政府當然有動力來推高房價。雖然高房價容易聚集經濟風險及金融風險,但由于房地產生產的同期性,這就使這些風險可能在短期或當政者任內不會發生。也就是說,風險延后性也為地方政府推高房價創造了條件。
希望推高房價提升城市競爭力,只能是一種奢望。歷史經驗表明,房價推高,一定會形成房地產泡沫。而房地產市場的泡沫一旦形成,就有破滅的一天。歐美發達的市場經濟是這樣,新興的發展中國家同樣如此。希望借助高房價把一些“層次比較低的人”淘汰出城市,不僅會弱化城市競爭力,還會制造整個社會的沖突與矛盾。(易憲容)