15日起,上海正式對轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開征土地增值稅。這一原本意在抑制投機的舉措,在二手房指數創近年新高、供需存在缺口、價格漲幅顯著放大的情況下,開始演變成對買房人的稅負轉嫁。(《中國青年報》7月16日)
從理論上講,稅收調控房地產市場,可以將增加售房者的開支成本,繼而提高房價、抑制需求,使得房價回落到合理價位,但在現實操作過程中,稅收負擔是可以轉嫁的,如果買房者的需求更加強烈,也就是需求彈性較小,那么稅收負擔可以輕松轉嫁給買房者。我想,像上海市此次開征土地增值稅,也難免會重蹈稅收政策誤傷購房者的覆轍,正如宇地產的一位物業顧問所言:“賣方要的是到手價,這稅、那稅他們可不管。”
政府對非商品房開征土地增值稅,其本意是通過稅收負擔來增加二手房轉讓成本,以減少二手房的市場投機行為,那么,出發點絕對正確的公共政策為何會誤傷購買者呢?首先,就目前而言,房地產市場是一個賣方市場,市場由賣方一統天下。房地產市場從土地出讓到房屋建設、銷售和相關信息,全由權力部門和相關利益集團所把持和壟斷,由于買賣雙方信息嚴重不對稱,一些利益集團往往趁機制造虛假繁榮,造成供不應求的假象,從而引導乃至操縱房地產市場,將買房者置于被動位置,這是中國房地產市場連續數年只漲不跌的重要根源。
在一個賣方所主導的市場,稅收及相關費用很輕松地被轉嫁到買方身上。現在,國內房價依然在“高歌猛進”,就連中央一系列類似于“鐵砂掌”的強硬宏觀調控政策,也未能阻止房價一路上漲的勢頭。從國家統計局每個月發布的房價變動數據看,2007年上半年全國各大城市的房價“漲”聲一片,目前全國幾乎所有城市的房價都已遠離普通購房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線城市,二環以內的房價平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價也已經達到1.42萬元/平方米,超過普通購房者可承受極限的兩倍!在這種背景下,與房產有關的任何負擔,都可能輕而易舉地被轉嫁到買房者身上,更遑論二手土地增值稅這樣一個不會影響市場局面的小稅種。
與此同時,缺乏利益相關方充分博弈,也是造成公共政策頻頻“誤殺”購買方的重要因素。按道理講,國家在出臺一項公共政策時,要充分考慮多方利益主體博弈問題,應將博弈前置,換句話說,要假想各利益方抵制或消解政策為出發點,進而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言,在政策出臺之前,就要考慮政府、開發商與購房者是否與發生沖突,稅務機關應承擔什么樣的責任,納稅人意見和建議如何納入制度安排框架。我們不難發現,由于上海二手房土地增值稅政策出臺前,沒有給各利益主體提供充分博弈的平臺,導致了政策還未正式實施,各方利益主體就出現了討價還價、公開抵制、推諉扯皮等現象。
應該承認,在平抑房價方面,僅憑依仗交易環節中稅收調整,只會觸及皮毛,而不會從根子上破解困局。事實上,我國在房屋流通領域上,涉及稅種多達數十種。譬如,根據國家稅法和政策規定,國家對個人轉讓房地產征稅涉及的稅種包括契稅、營業稅、印花稅等,但是,稅收這套系列“組合拳”,并未對國內居高不下的房價起到很大的遏治效果。可以想象,即便再加上二手房土地增值稅的開征,所起的效果也未必讓公眾滿意。(吳睿鶇)