進入21世紀以來,我國房地產業進入了一個高速發展時期,各地房價均保持著持續上漲,截至2007年上半年,各主要城市房價相對于2004年初翻了一倍還要多,毋庸置疑,房地產市場確實存在著一定程度的泡沫。政府為了給房市降溫,從2005年開始,接連出臺了一系列調控政策,比如國八條、國六條等以抑制快速上漲的房價,但這些政策的實施效果卻難以令人滿意,三年的宏觀調控,不僅沒使房價降下來,有些城市房價上漲速度卻達到了令人瞠目結舌的程度。
與此形成鮮明對比的是,今年四月份以來,特別是五月份,政府利用貨幣政策、財政政策等手段對股市進行了宏觀調控,一個多月時間,就把牛市打回了階段性熊市。在第一次下調過程中,上證指數下跌了約1000點,在第二波股市下跌中,一些個股股價跌破了65%,基本上接近2500多點的水平,股市市值在這段時間內縮水近5萬億,超過2003和2004年兩年財政收入的總和,這個結果非常出人意料。
大家可能會反思這個問題:為什么政府調控股市容易,卻對房市一籌莫展?我們可以將原因歸結為以下幾點:
其一,從信息經濟角度看,在股票市場,政府處于信息優勢,而廣大股民和中小機構卻處于信息劣勢。由此,具有信息優勢的政府便掌握了主動權,對股市漲跌能夠起到關鍵作用。我們再回過頭來看看房市,信息優勢掌握在房地產商和地方政府手里,因此,處于劣勢的中央政府出臺的相關調控政策或者到地方上變了味,或者遭遇地方政府阻力無法得到執行。這樣一來,調控不力,就導致了房地產市場很難降溫。
其二,我們可以把股市比作關在籠中的老虎,俗話說籠中的老虎好對付,中央政府可以根據對當前經濟形勢的判斷直接對股市進行調控,而不需要經過任何中間環節;而房市則是籠外的老虎,中央出臺的很多政策都需要通過地方政府去具體執行,如遇到地方政府不積極配合,中央政府的調控政策很可能就如同隔靴搔癢,難以有的放矢、一針見血地取得實質性調控作用。
其三,房地產市場往往和地方政府的利益息息相關,房市的繁榮一方面可以刺激當地GDP增長,另外也增加了某些地方官員獲得更高灰色收入的可能。因此,一些地方政府時常會不遺余力的借助各種手段(以建設工業園區或者開發區等名義)對違規操作的建設項目進行保護和掩蓋,這就造成了中央政府實施的調控政策貫徹到下面之后,就會遭遇嚴重扭曲。而股市則不同,股市基本上沒有地方政府的利益,即使有也由于信息不在地方政府一邊使其難有作為,而且,股市作為籠中的老虎,地方政府想保護,也無能為力。這就導致了政府調控股市容易,調控房市困難現象的出現。
其四,政府對股市進行大力度調控之前,大型的機構往往會通過各種渠道提前得到消息,及時采取措施,把損失降到最低,而損失最大的卻是大多數股民和中小機構。但房地產市場就不同,房地產商進行投資、開發的資金大多數來源于銀行貸款,而且銀行貸給房地產行業的貸款占其對外貸款的很大比例,假如國家出臺的調控政策力度過大,造成房地產商經營難以為繼,那么將會出現更多銀行死賬、呆賬、賴賬,銀行吃不消,國家也吃不消。從某種意義上來說,政府對房市和股市的感情是有區別的,所以采取措施的力度也會有所不同,這也造成了調控房市難于股市。
前段時間,火爆的股市吸引住了各方的眼球,但經過近期調整,股市泡沫已經得到很大程度的減輕。近來在各種因素的影響下,房價呈加速上漲態勢,房市又重新引起了各方的嚴重關注,政府為了抑制房市泡沫,也為了給廣大老百姓一個交待,絕不會放任房價如此快速的上漲。政府有關部門今年4月份就派出調查組奔赴北京、上海、杭州、廣州、深圳等地進行調研,研究報告提交后最遲9月或10月份就可能會相繼出臺相應政策對房市進行調控。想必很多人都了解“城門失火,殃及池魚”這個典故,筆者在這里想要提醒的是,股市現在已經很脆弱了,建議政府在調控房市時,避免歪打正著,不小心又將股市一棍子打倒。(何維達)