針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問(wèn)題，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組建議把目前的期房銷(xiāo)售制度，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。
這種建議并非第一次提出。2005年8月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布房地產(chǎn)金融報(bào)告建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷(xiāo)售為現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。2007年，全國(guó)兩會(huì)期間多位人大代表和政協(xié)委員繼續(xù)建議取消商品房預(yù)售。
事實(shí)上，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，商品房預(yù)售制度的確已經(jīng)沒(méi)有存在的必要。
商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程緊密聯(lián)系。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)不足，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。但是，我國(guó)剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)資金嚴(yán)重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎(chǔ)較好的上海房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的惟一選擇。
由于自有資金嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)企業(yè)存在著嚴(yán)重的投機(jī)性，這引來(lái)更多的限制。1993年，國(guó)家開(kāi)始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國(guó)家明確提出不鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策(并且，此后好幾年這一限制也未有松動(dòng)：1996年，證監(jiān)會(huì)《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》，要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“暫不考慮”，1997年，證監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申，繼續(xù)對(duì)“房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理”。)
一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要發(fā)展，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。于是，建設(shè)部主導(dǎo)設(shè)立了商品房預(yù)售制度。1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》，對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，但是，卻留下來(lái)一個(gè)巨大的漏洞，即對(duì)侵權(quán)、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款。商品房預(yù)售制度實(shí)行后，各主要城市商品房預(yù)售比例逐漸發(fā)展到80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%以上，許多開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房人。
商品房預(yù)售制度的推行導(dǎo)致了一系列問(wèn)題，首先就是對(duì)購(gòu)房人權(quán)益的損害。由于購(gòu)房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，開(kāi)發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費(fèi)者的動(dòng)力不復(fù)存在，這不僅導(dǎo)致了房屋質(zhì)量問(wèn)題連連，也導(dǎo)致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。7月25日上午，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國(guó)受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢(shì)，但商品房投訴比去年同期上升了15%，增幅第一。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所所長(zhǎng)助理劉俊海認(rèn)為，只要房屋預(yù)售制度存在一天，消費(fèi)者必然處于受掠奪與打壓的被動(dòng)地位。
預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開(kāi)發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒(méi)有了后顧之憂，通過(guò)囤積居奇等方式步步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開(kāi)發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過(guò)程中，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理推動(dòng)下，人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)變得更為強(qiáng)烈，這種循環(huán)推動(dòng)力促使房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。
當(dāng)初設(shè)立商品房預(yù)售制度的條件如今都已經(jīng)不復(fù)存在。從融資渠道來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。由于普遍對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開(kāi)發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門(mén)來(lái)，降低門(mén)檻為開(kāi)發(fā)商提供貸款。而且，經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對(duì)預(yù)售房制度的依賴(lài)性逐漸減弱。
更重要的是，當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度，是因?yàn)楫?dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房?jī)r(jià)低迷，需要鼓勵(lì)房地產(chǎn)的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，房?jī)r(jià)大幅度攀升，接連兩次房市調(diào)控政策都未能阻擋住房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。從某種程度上來(lái)看，商品房預(yù)售制度正在成為開(kāi)發(fā)商囤積居奇、推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的幫兇。把目前的期房銷(xiāo)售制度，改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，于國(guó)于民都是大為有益的。(陳軍華)
