2007年7月20日,央行決定一年期存貸利息上調(diào)0.27%,同時(shí),國務(wù)院決定自8月15日起,將儲(chǔ)蓄存款利息所得個(gè)人所得稅的適用稅率由現(xiàn)行的20%調(diào)減為5%。
易憲容:樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)政府加息減稅劍指房地產(chǎn)
“今年上半年深圳的房?jī)r(jià)上漲50%以上,基本上是房地產(chǎn)炒作之結(jié)果!蹦壳皣鴥(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng),不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增溫,上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)達(dá)到28.5%,而且全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作也十分盛行。
經(jīng)濟(jì)學(xué)者易憲容近日表示,目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飆升,特別是在國內(nèi)一線城市的價(jià)格快速飆升,無不是與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資炒作有關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么會(huì)投資炒作盛行?易憲容表示,由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式定位不清,國內(nèi)商業(yè)銀行銀行為了追求短期利益,紛紛為這些房地產(chǎn)投資炒作提供了便利的融資渠道,為房地產(chǎn)炒作提供過高的金融杠桿。銀行資金易獲得性及過高的金融杠桿驅(qū)使,使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格炒高。
國內(nèi)樓市投資零風(fēng)險(xiǎn)
目前來看,最大的問題還在于中國的低利率政策或負(fù)利率政策。從6月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,CPI增長(zhǎng)是4.4%,但居民一年期存款利率為3.06%,加上利息稅,6月份居民的一年期存款利息為-1.952%。即使這次加息后居民一年期存款利息上升為3.33%及利息稅下降為5%,如果7月份的通貨膨脹率保持在6月份4.4%的水平,7月份國內(nèi)居民的一年期存款利息仍然為-1.2365%。
在嚴(yán)重負(fù)利率的情況下,光是從目前的結(jié)果來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者只要從銀行借到錢,就能夠輕易地獲利。再加上房?jī)r(jià)快速上升,房地產(chǎn)投資者不僅從負(fù)利率上得利,也能夠從房?jī)r(jià)的飆升中大獲其利。另外,加上政府要穩(wěn)定房?jī)r(jià),房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)零風(fēng)險(xiǎn)的投資市場(chǎng)。在這種情況下,國內(nèi)的投資者豈能不大量地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)?當(dāng)大量的投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),全國各地房?jī)r(jià)推高也自然了。
政府此次調(diào)控有新意
易憲容表示,從國家統(tǒng)計(jì)局所公布的二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看,無論GDP增長(zhǎng)11.9%,六月份的CPI上升4.4%,還是固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)為25.9%,都表明當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)處于過熱之中。特別是CPI的快速上升,更是表明利息的上調(diào)勢(shì)在必行。他認(rèn)為,從房地產(chǎn)商的角度來看,他們肯定會(huì)認(rèn)為加息這樣小對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)沒有什么影響,甚至可以忽略不計(jì)。因?yàn)樵黾?.27%的融資成本,對(duì)于利潤(rùn)率在20%、30%、50%等以上甚至更高的房地產(chǎn)企業(yè)來說,這點(diǎn)成本是可以忽略不計(jì)。
但他同時(shí)表示,這次加息及減利息稅的政策出臺(tái)與前幾次宏觀政策出臺(tái)有一個(gè)很大的差別,就是無論是貨幣政策委員會(huì)還是央行官員,對(duì)利息在金融市場(chǎng)中的作用有了更多清楚的認(rèn)識(shí)。這次貨幣政策委員會(huì)的例行公告中就明確表示,就當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)而言,不僅要采取適度從緊的貨幣政策,而且要更有效利用價(jià)格型工具。
同時(shí),央行的官員早就在公開會(huì)議上表示,負(fù)利率是不利經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,政府有責(zé)任來改變這種負(fù)利率局面。根據(jù)這種情況,全國人大也與政府一起在努力調(diào)整法規(guī)。所以,在二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布前后,對(duì)加息與減利息稅早就成了市場(chǎng)共識(shí)。如果政府的宏觀調(diào)控手段與目標(biāo)從根本上得以改變,那么這種低利率政策的局面要想再持續(xù)下去是不可能了。低利率政策的改變,對(duì)房地產(chǎn)投資者來說將是壓倒駱駝背上的一根稻草。
加息減稅直指房地產(chǎn)
“另外加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者直接成本的影響也是巨大的。”易憲容舉例說,本金一元,利率復(fù)利為5%時(shí),30年后一元的終值利息系數(shù)為4.322;利率為8%,30年后一元的終值利息系數(shù)為10.062;利率為10%時(shí),30年后一元的終值利息系數(shù)為17.449。也就是說,當(dāng)復(fù)利計(jì)算時(shí),當(dāng)利率由5%上升到10%時(shí),其終值利息系數(shù)為四倍多。如果你購買房子總價(jià)為120萬元,首期付款20萬元,貸款100萬元,分30年付清,貸款利率為10%,你每月按揭貸款8775.70元,30年后你連本帶利得總支付332萬元,其中利息支付232萬元。因此在復(fù)利的情況下,利率上升對(duì)房地產(chǎn)購買者的成本影響會(huì)十分大的。
易憲容說:“利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并非是一次性的、突發(fā)的,而是逐漸的、滲透性的。如果說央行加息成為一種常規(guī)性的手段,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者不僅要觀察加息之后房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預(yù)期的變化,而且也得關(guān)注央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為預(yù)期的反映可能出臺(tái)什么政策。而正是這種市場(chǎng)預(yù)期連鎖反應(yīng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響誰敢低估呢?”易憲容表示,如果利息進(jìn)入上升的通道,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為與消費(fèi)者行為都會(huì)改變。而政府要改變目前負(fù)利息狀況,就得不斷地讓利息上調(diào),而一旦利息進(jìn)入了一個(gè)上升的通道,它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是巨大。由此可以看出,政府此次的加息減稅是直指房地產(chǎn)。
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