國內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔(dān)制度,只是讓消費者及銀行來承擔(dān),具有先天嚴(yán)重缺陷。這樣的制度即使不完全取消,也得全面修改。
最近,國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院的報告建議,將住房預(yù)售改為現(xiàn)房銷售,引起了輿論的關(guān)注。
從最根本說,國內(nèi)住房預(yù)售制度是一種單邊的風(fēng)險分擔(dān)制度,只是讓消費者及銀行來承擔(dān),具有先天嚴(yán)重缺陷。
這樣的制度即使不完全取消,也得全面修改。
從國際經(jīng)驗來看,房屋預(yù)售制度促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán),關(guān)鍵在于設(shè)計合理的風(fēng)險擔(dān)保機制以分散其各個環(huán)節(jié)的風(fēng)險。無論是嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入或退出制度,預(yù)售資金的專項管理,嚴(yán)格的法律監(jiān)管,或是為購房者提供更多的合約選擇形式等,這些都是風(fēng)險分擔(dān)機制的重要組成部分。
目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)許多問題,其中一個重要原因在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機制,大量不合格的企業(yè)過度和無序涌入,一些不適應(yīng)市場規(guī)律或不符合國家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)很難退出市場,或者利用不完善的退出機制來逃避責(zé)任。只有實施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌鰷?zhǔn)入和退出制度,才能保證房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量,減少開發(fā)商的敗德行為。
住房預(yù)售存在著嚴(yán)重的信息不對稱,不少國家都制定嚴(yán)格的法律規(guī)則,要求開發(fā)商公布其樓盤的詳細信息。如在樓盤開盤之前,開發(fā)商申請預(yù)售或是銷售許可時,政府要求開發(fā)商公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時間、預(yù)計價格;在銷售中,政府主管部門會要求開發(fā)商及時公布已售套數(shù)、面積、價格,以及可售套數(shù)、面積等等。也就是說,采用住房預(yù)售制度,信息公開化、透明化是必要前提。
在一個成熟的住房預(yù)售市場,住房預(yù)售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同,而是一個多樣化的選擇體系。消費者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同,也可以是住房消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商就住房銷售合同談判的結(jié)果。政府、銀行以及開發(fā)商應(yīng)為具有不同風(fēng)險偏好、不同風(fēng)險承擔(dān)能力的利益主體設(shè)計不同的預(yù)售合同。
在一個成熟的住房預(yù)售市場,住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下,而是有制度安排由專門的機構(gòu)或銀行來專業(yè)管理。
住房預(yù)售款的使用是在嚴(yán)格監(jiān)管下隨著工程進度快慢來發(fā)放。因此,對住房預(yù)售資金還可采取專項管理、專項信托、專門賬號等方式來管理這些資金。這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項資金,也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。
住房預(yù)售制度還包括了對商品房預(yù)售的監(jiān)管,事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實力進行一系列的審查;工程開工后,要檢查是否按合同要求進行施工,是否延期和修改合同;在交房時,要有相關(guān)機構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正地與購房者做房屋交接;要通過多種手段的綜合運用,形成一個完整的對房地產(chǎn)業(yè)進行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條,確保購房者的合法權(quán)益不受侵害。
如果允許預(yù)售制度的存在,就必須建立救助機制,其核心在于建立風(fēng)險擔(dān)保基金,這項基金是預(yù)售出問題之后進行快速賠付、穩(wěn)定公眾信心,履行風(fēng)險擔(dān)保職責(zé)的重要保證。它是一種基金籌集模式,即通過風(fēng)險擔(dān)保基金的籌集與積累,把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險合理均衡地分散到各負擔(dān)主體的制度模式,不僅可以把風(fēng)險分散給消費者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān),而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。(易憲容 中國社科院金融所研究員)