目前有一些居民擁有二套以上住房,目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當(dāng)下的情況是,契稅、營業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等調(diào)控政策紛紛出臺,制約了這些住房出售。
近來,萬科、保利、北辰等房地產(chǎn)企業(yè)大量買地,與此同時(shí),買地的房地產(chǎn)上市公司的股票都扶搖直上,地產(chǎn)商又一次處于風(fēng)口浪尖。(據(jù)《東方早報(bào)》)其實(shí),說這些開發(fā)商囤地可能并不確切,買地之后,若干年不建不賣才算囤積。用一個(gè)時(shí)髦的詞,開發(fā)商在加緊“土地儲(chǔ)備”。
開發(fā)商大量買地,給出了兩個(gè)信息。一是政府部門近期大量推出招投標(biāo)土地,二是開發(fā)商看好后期房價(jià)上漲。近年來的調(diào)控政策基本可以分為三種類型,緊縮銀根,緊縮地根,增加交易稅收。在上世紀(jì)90年代初,這“三板斧”是相當(dāng)有效的,當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場還剛剛起步,任何緊縮政策都會(huì)造成巨大的心理效應(yīng)。但如今這“三板斧”效果正在減弱,房地產(chǎn)市場經(jīng)過了長足的發(fā)展,價(jià)格已經(jīng)主要受供求關(guān)系影響。今年初,政府提出增加供給,穩(wěn)定房價(jià),應(yīng)該說是遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的調(diào)控措施。
政府?dāng)U大土地供應(yīng)是必要的,否則今后幾年會(huì)出現(xiàn)更嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一級市場受開發(fā)商經(jīng)營策略的影響,并不能直接形成當(dāng)前的供給,現(xiàn)在要解決的問題是增加當(dāng)前的供應(yīng)。許多建議都認(rèn)為應(yīng)該促進(jìn)存量土地形成供給,因?yàn)槟承┏鞘械拇媪客恋乜山娣e甚至和目前的所有住房面積相當(dāng)。
但是,存量土地短期內(nèi)形成商品房供給同樣比較困難。
一是開發(fā)商刻意長期閑置囤積的土地并不多。2004年之前土地出讓的成本比較低,閑置項(xiàng)目具有相當(dāng)大的獲利空間,堅(jiān)持捂地的項(xiàng)目可能有一些。但是,經(jīng)過2005年以來的調(diào)控,有資金和風(fēng)險(xiǎn)承受能力的閑置項(xiàng)目就大量減少。二是爛尾樓也大量減少。在一線城市市中心一般是“錢找項(xiàng)目”,各種基金、投資銀行在社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長期利好條件下,熱購樓宇,開發(fā)商被“套牢”的可能性非常小。三是開發(fā)環(huán)節(jié)的延遲。一般來說,已經(jīng)出讓的存量土地要形成竣工商品房要經(jīng)過約180個(gè)圖章審批。正常情況下這個(gè)過程要2到3年時(shí)間,但開發(fā)過程難免有某個(gè)環(huán)節(jié)遇到阻礙。四是動(dòng)遷的延遲,近年來動(dòng)遷成本逐年提高,政府為緩解動(dòng)遷矛盾而控制動(dòng)遷節(jié)奏,使動(dòng)遷的周期越來越長。五是政府的土地儲(chǔ)備,生地出讓促使開發(fā)商追求經(jīng)濟(jì)利益,造成動(dòng)遷矛盾。把生地開發(fā)成熟地出讓,這個(gè)過程比較漫長。六是根據(jù)“雙增雙減”調(diào)整規(guī)劃,提升城市環(huán)境,使原來的可建面積重新規(guī)劃減少。可見存量土地轉(zhuǎn)入住房供應(yīng)也不是一件易事。
增加住房供給最直接的辦法就是盤活存量住房。美國的房地產(chǎn)市場有80%是二手房交易,新建住房非常少。中國的開發(fā)商開發(fā)的住房,要滿足大部分需求,而在美國只需要滿足20%的需求。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場,最重要的標(biāo)志就是二手房交易的比例占多數(shù)。中國目前有一些居民擁有二套以上住房,并且一些投資者是投資房價(jià)增值,而不是投資出租。
目前需要有政策促使這些多余的住房推向市場。而當(dāng)下的情況是,契稅、營業(yè)稅、印花稅、轉(zhuǎn)讓所得稅等等調(diào)控政策紛紛出臺,制約了這些住房出售。杭州市開征20%轉(zhuǎn)讓所得稅之時(shí),就是房價(jià)漲20%之時(shí)。上海市在春節(jié)房地產(chǎn)銷售價(jià)格處于低潮的時(shí)候,上家不愿承擔(dān)這些稅賦,市場根本沒有二手房供應(yīng),房價(jià)反彈必然。北京公房還沒有完全放開,市場有效的供給只能來自于新建房。而盤活存量,前提就是減稅。(陳則明 上海學(xué)者)