據本報(新京報)8月4日報道,盡管商業銀行目前尚未有動作,但銀監會已經明確表示,希望提高房貸首付。自2006年6月1日商業銀行住房貸款首付比例限定為最低不得低于30%之后,購房首付有可能再次調高。聯系到今年5月份央行要求房貸首付提高至40%或50%的傳言,這一次應當不是空穴來風。
許多未購房者都對近幾年房地產宏觀調控感到無奈。但房地產調控問題是多方面的,按下葫蘆起來瓢,怎么進行調控,大家總是爭議不斷,吵成一鍋粥。這其實是因為利益浸漬其中,涉及的水太深,包括地方政府、銀行、房地產開發商和炒房人等等。凡是政策影響本地區、本行業、本部門的利益就可能以冠冕堂皇的理由投反對票,導致許多政策或出不了臺,或出臺卻走了樣。
在市場經濟條件下,房地產市場的變數是不爭的事實。過去的50年中,許多國家發生過房地產市場的炒作投機。各個國家都曾經制定相關政策,對房地產市場進行調控。去年下半年,韓國的建設部長因控制房價上漲不見成效甚至還丟了官。雖然調控的做法各有差別,但完全相同的是:一用稅收政策與信貸政策打擊在房地產市場的過度投機活動;二是政府盡最大可能保障社會大多數人能夠擁有自己的住房。
近一年多時間內,國內一些官員與學者多次聲稱,國外是以租房為主,中國人過于偏好自有產權,所以推高了房價。有位有著較高知名度的專家說,美國是30%的人買房,60%租房;又有一位地產部門的官員說中國應當有70%的人去租房。這些說法確實在一定時期左右了國家政策。
前不久的7月13日,美國住房和城市發展部(HUD)部長阿方索·杰克遜來中國洽談,打算利用中國的外匯儲備來幫助美國無房的30%人口圓住房夢,披露了一些真實的數據,讓中國的民眾大吃一驚。原來美國擁有自己房產的人已經達到了70%,北歐如瑞典等國這個比例則達到了88.5%.這個證據又一次讓我們認識到中國老祖宗說的“安居才能樂業”并非中國人獨有的情結,在全世界都有大批認同者。
雖然房地產市場的投機與炒作不是新鮮事,國內外皆有發生。但是,縱觀美國近50年,大部分時間房價的年增長率僅在3%以內,少數時間在5%以內,與我國的房價一年動不動就漲20%、40%,甚至像深圳那樣,半年狂漲50%,根本不是一個數量級。
為什么在美國與西歐炒房與投機掀不起大浪?原因就在于人家有一整套的房地產調控政策,拳拳打在房價的關鍵部位。
歸納起來,國外的辦法主要就是四條措施:一是提高第二套房直到N多套的房貸首付。比如在英國,第二套直到第N套的房貸有規矩,只能貸個人年收入的3.5倍,或者家庭年收入的4.2倍,假定本人年收入為10萬元,最多也就貸35萬元。
二是開征不動產稅。在美國,不動產稅通常是1.2%-1.8%,第二套至第N套還會逐步提高;三是對投機所得開征高額稅收,比如韓國,全部轉讓增值稅收高達60%,這就讓投機者幾乎無所得。
四是房屋預售款歸政府相關部門管理。比如美國,房屋預售款不讓開發商使用,實際上等于現房交易,開發商風險大大提高,沒有辦法囤積居奇。
上面的四條,只要有一條措施出臺,中國的房地產市場就不會像現在這樣持續高漲。銀行作為最大的利益集團之一,此次銀監會對提高房貸首付的建議令人遐想,至少表明銀行系統已經十分清楚問題癥結并試圖擺脫利益羈絆。因此,提高房貸首付作為實招之一,或許不久會付諸實施,但需要注意的是,在政策設計中需細化,以保證最大化滿足中低收入購房者的真實需求。(李開發 中國管理科學研究院研究員)