如果一種制度只是讓作為少數(shù)強勢群體的政府與房地產(chǎn)開發(fā)商一味“大發(fā)橫財”，而讓屬于多數(shù)的土地真正擁有者與消費者受損，難道還不值得反思？但當前“房地產(chǎn)宏觀調控”的真正重中之重是各級政府，而非開發(fā)商，更不是購房者。如果不能運用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒有什么“市場化手段”可言的，將政府在房地產(chǎn)鏈中的巨大利益紐帶斬斷，就不可能達到預期的“調控目的”，就難以走出“越調控越漲價”的怪圈。
古典經(jīng)濟學有關土地、勞動與資本的生產(chǎn)三要素學說，不僅古典，而且“今典”。類似“土地是財富之母，勞動是財富之父”這樣樸實生動而富有哲理的話語，蘊涵的卻是真正長久的思想。土地在財富生產(chǎn)與積累過程中的重要性，不是正被當今“新興加轉軌”的中國體現(xiàn)得淋漓盡致嗎？
看看那些層出不窮的“財富排行榜”中的“先富者”，有多少是以房地產(chǎn)起家的，又有多少人的財富帝國是以房地產(chǎn)為最核心利器的，就會明白為什么古典經(jīng)濟學家始終將土地作為第一位的生產(chǎn)要素了。再瞧瞧我們現(xiàn)在的各級地方政府財政，“土地財政”無一例外地成為了鮮明特色�？梢�，這土地成了極少數(shù)“能人”與政府的生財之道與命根子。
然而，土地卻成了當前絕大多數(shù)城鄉(xiāng)普通百姓的生活負擔與財富“減速器”。這集中表現(xiàn)在住房價格的快速上升上，其上漲速度遠超過居民可支配收入增長速度；住房購買成本極高，與居民平均年收入之比也遠高于世界平均水平。中央政府近年來一而再地“宏觀調控”，但令人遺憾的是，越“調控”，房價反而越上漲，房地產(chǎn)投資越增長。
何以如此？不妨來分析一下整個房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條。在主要的當事人包括農(nóng)民、村鎮(zhèn)行政組織及其當權者、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者中，最大獲利者是地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商其次，村鎮(zhèn)行政當權者再次，農(nóng)民與購房者則是利益受損者。其中的表層機理是，住房的主要成本不在地上建筑物而在地皮，對開發(fā)商而言的高額地皮成本恰恰是地方政府的巨額土地出讓收入，后者壟斷了房地產(chǎn)市場上的土地供給，他們將土地以同出讓價格有著天壤之別的極低價從農(nóng)民手中幾近強行征集來；即便是不到地方政府土地出讓收入2%的“補償款”，也絕大部分以各種名目與渠道落入了村鎮(zhèn)行政組織及其當權者手中，農(nóng)民則成了失去土地的“三無人員”，成了這如火如荼的“房地產(chǎn)熱潮”中最大的利益受損者；巨額地方政府土地轉讓收入與房地產(chǎn)開發(fā)商的高額利潤，最后由作為城鎮(zhèn)普通工薪階層的購房者支付。
再往深層看，則是現(xiàn)行土地制度使然———我在本專欄中曾通過幾篇短文分析過。這一制度的主要特點是，城鎮(zhèn)土地屬國家所有，農(nóng)村土地屬集體所有，不管是誰所有，用于住宅建設的土地必須先經(jīng)政府集中，通過“招拍掛”等方式出讓給開發(fā)商，才最終轉為建設用地；尤其是農(nóng)地，不得越過地方政府直接進入市場交易。由此，地方政府壟斷了土地一級市場。當供給者只有一個，且供給量有限，加之地方政府“與時俱進”地再“按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事”，大肆推行“市場化轉讓方式”時，這土地拍賣出讓價格還能不被惡炒到天上去？
不知官方數(shù)據(jù)如何，從媒體報道和大致的測算看，僅2006年全國各級政府的“土地收入”就達1萬億元，相當于總計4萬億元“預算內”全國財政收入的四分之一。根據(jù)筆者到一些省市所了解到的情況，這個數(shù)字恐怕還是非常保守的估計，一些城市的“土地收入”已近于其“預算內”財政收入的一半。但令人擔憂的是，每年不列入正式“預算”的如此巨額“土地收入”是如何花費的？有哪級政府向社會具體公布過？如果再加上同樣“屬于全民所有卻等于沒有”的1萬億元“國有企業(yè)利潤”，2006年至少有2萬億元財富的花費，從沒有給過公眾一個明確的說法，更談不上什么社會審議與監(jiān)督了。反之，如果各級政府對“社會保障”沒有足夠投入，絕大部分人最關心的“社會保障”仍然陷在“看不起病、上不起學、養(yǎng)不起老”的漩渦中，那么，我們離真正的“公共財政”就還很遠。
想想也是，面對如此巨額“土地收入”，地方政府怎么能希望需求端不熱烈？怎么希望這房地產(chǎn)價格不上升？又怎么能容忍農(nóng)村土地未經(jīng)地方政府“征集轉化出讓”而直接進入市場交易，并直接在上面蓋房出售的所謂“小產(chǎn)權房”呢？于是人們看到了，一些地方政府不僅打著各種幌子，以各種堂而皇之的名義采取多種措施，打擊并取締這種使普通農(nóng)民與購房者受益的“小產(chǎn)權房”，而且找來各種所謂的理論佐證何以禁止“農(nóng)地直接入市”。問題是，如果一種制度只是讓作為少數(shù)強勢群體的政府與房地產(chǎn)開發(fā)商一味“大發(fā)橫財”，而讓屬于多數(shù)的土地真正擁有者與消費者受損，難道還不值得反思？
由此看來，當前“房地產(chǎn)宏觀調控”的真正重中之重是各級政府，而非開發(fā)商，更不是購房者；難點也恰恰是“政府的自身調控”。所以，如果不能運用行政手段與法律手段———在政府序列里是沒有什么“市場化手段”可言的，將政府在房地產(chǎn)鏈中的巨大利益紐帶斬斷，就不可能達到預期的“調控目的”，就難以走出“越調控越漲價”的怪圈。
但是，動不動就“調控”非政府主體與市場而習慣了以自我為基點以他者為客體的政府，突然間要求其“自我調控”，談何容易？企業(yè)管理理論與經(jīng)驗一再證明，“管理者的自我管理”是最難的。但凡是優(yōu)秀的企業(yè)，管理者都是將“自我管理”擺在第一重要的位置，也都是花最多時間并做得最好的。有專家統(tǒng)計，在優(yōu)秀企業(yè)里，管理者一般拿出40%左右的時間與精力“自我管理”。其實，道理也很簡單，一個連自已都懶于疏于管理或管理不好的人，怎么能夠管理好別人和一個團隊呢？這一道理同樣適用于政府的社會管理與“宏觀調控”。
因此，從當前“房地產(chǎn)宏觀調控”的一系列現(xiàn)象剖析中，我們看到，有效的“政府自我調控”是其“宏觀調控”有效的前提，更多時候的“宏觀調控”其實是“政府自我調控”。
我們熱切希望各級政府花更多的時間與精力去“自我管理”。(袁東 中央財經(jīng)大學教授)
