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        關注開發商拿地戰爭的背后 地價上升有喜有憂?
        2007年08月09日 14:23 來源:解放日報

          資金和土地是房地產開發的兩個重要元素。近來,對于儲備土地的熱情空前高漲。在資金和決心的助推下,數十輪上百輪的叫價爭奪司空見慣,超出底價三四倍的競買價也很平常。

          近期開發商拿地“戰況”

          6月21日,新江灣城D1地塊出讓,綠城以12.6億元的價格奪得,這個成交價是掛牌起始價5.16億的兩倍半,12509元的樓板價,幾乎將7個月前剛剛出讓的C2地塊樓板價翻番,接近新江灣城附近在售樓盤的價格。而就在幾天前,綠城剛剛在杭州獲得一幅錢江新城土地,樓板價高達1.5萬元/平方米。綠城在江蘇南通的戰利品是一幅住宅用地,以5.83億元代價收入囊中,競拍價格高出起拍價3.81億元。

          7月24日,保利集團用32.4億元拿下上海寶山顧村三幅土地,樓板價接近周邊銷售樓盤的房價。第二天,保利在杭州以22.8億元取得下沙一航母級地塊,折合樓板價比下沙區今年2月份出讓的土地翻了一倍。

          地產業龍頭萬科近來出手也毫不含糊,僅僅在一個月內,購買地塊已花費近60億元。廣東東莞一塊35萬多平方米的土地以26.8億元奪得,超過1.5萬元/平方米的樓面地價創廣東省今年的新高;南京江寧的地塊成交價17.85億元,超出了起拍價3倍多,折合每畝地價437萬元,創下江寧地價新高。

          還有,北辰實業以近百億元的代價在長沙獲得一幅巨幅土地,富力地產在天津以約50億元的價格競得一地塊,華潤亦在武漢以29.74億元取得地塊。

          地價上升,有喜有憂?

          喜的是,經過上一輪的發展競爭,房地產的產業集中度越來越高。細細觀察,最近出巨資拿地的都是實力雄厚的著名開發商,且大多數是上市公司,沒有資金困惑。例如保利地產去年A股上市,浙江綠城去年成功登陸港股,萬科借著內地樓市回暖,加上境外基金公司的支持,資金實力已不可同日而語。因此,在各地的土地招標中,這些大開發商當仁不讓成為舞臺中心的主角,幾乎每塊土地都難逃他們的手掌心。相比之下,中小開發商在“奪地”大戰中由于資金不足,紛紛敗下陣來,甚至連角逐的勇氣和機會也沒有。可以預計,隨著資金和土地快速向大開發商集中,今后的房地產界,將是大開發商們的角力場,他們的品牌和高質量的產品將會打開房地產發展新的篇章。“強者恒強、弱者恒弱”的趨勢已經形成。

          憂的是,土地的爭奪必定會帶來地價的上升,從而推高房價。從各地出現的新高看,它們要么比底價高出三四倍,要么樓板價已經接近當地房價,算上建安成本和管理成本,未來“地王”地塊上的房子成本肯定大大提高。寶山顧村的房子兩三年后單價如果沒有八九千元,開發商就沒有利潤可賺。有的新高周邊的房價一夜之間向未來幾年后可能出現的價格看齊,比如新江灣城D1地塊拍出之后,該板塊內的樓盤均價普遍上調,漲價“依據”就是D1地塊所帶來的顯而易見的上漲空間。

          憂慮還在于房地產板塊整體市盈率暴漲,隱含新的地產泡沫。由于上市房地產企業土地儲備增加、房價回升,加上本幣升值和流動性過剩等因素,使得地產股板塊整體表現強勁,一批已擁有大量土地資源的房地產上市公司,面臨著新一輪的價值重估。特別是今年上半年,眾多房地產上市公司通過定向增發等方式,進行資產重組、資源整合、整體上市,極大地改善了相關的上市公司的基本面情況,也成為股價上漲的動力源。筆者寫稿時,適逢股指創新高后大跌170點,但大部分房地產個股市盈率仍在100-200倍之間,保利地產市盈率242倍,招商地產175倍,金地集團為107倍,上海新梅市盈率更是高達10900倍,創下地產股市盈率之最。而滬深兩市的平均市盈率則在50倍左右。

          資產負債率偏高也預示著房地產企業今后的風險。中房指數研究院今年年初公布的調查結果顯示,境外開發商在內地公司的資產負債率平均為41.7%,而內地房地產TOP10企業則達到66.9%。這樣的負債水平,如果遇到市場發生突變,帶來的風險可能不僅僅局限于地產公司本身。

          開發商的買地速度高于開發速度,土地供應正變成開發商的“土地儲備”。由于經濟總體向好和行業利好的環境不會改變,土地和房地產價格的上漲預期短時期內也不可能改變,在這種情況下,誰儲備的土地越多,誰未來的空間就越大。萬科2006年年報顯示,即使以每年平均500萬平方米的消化量計算,公司土地儲備也至少可以維持4年以上。金地年報顯示,未結算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米,可以保證5年的開發需要。建設銀行的一份《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告更讓人憂慮,2001年初至今年5月份,房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積60%,相當數量的土地被囤積和變相倒賣。

          正如防止捂盤惜售需要對策一樣,防止囤積土地也要花大力氣。早在1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》就規定,連續兩年未使用的閑置土地,經原批準機關批準,由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。2006年7月1日起實行的《國有土地使用權出讓合同補充協議》也明確,土地受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外,還要明確同意在某年某月某日前完成項目施工建設,并申請竣工驗收。并約定,受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的,要承擔違約責任,支付違約金。但現實情況是,真正被收回的土地少之又少;由于地價上漲幅度明顯,違約金幾乎不存在任何威懾力。(許國萍)

         
        編輯:王菲】
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